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《澳洲法律評論》第238篇文章

産權法第67篇文章

文 | GOODWIN

新業主Tom遇到的房産稅費問題

Peter收到他以前留學時悉尼大學的同學Tom的電話，Tom告訴Peter他2017年4月剛買了一套價值$800,000 公寓房，後來收到州稅局寄來的地稅賬單。

目前新州的土地稅怎麼計算呢？

以Tom為例，如果Tom買入房屋的土地價值在$549,000以下，那麼Tom可以豁免繳納土地稅（無論是否自己常住）。

但是如果超過了這個數字，比方說這套公寓的土地價值為$600,000，Tom就需要繳納 $100 1.6% (600,000 – 549,000) =916澳元的土地稅。

誰決定土地價值為多少？

估價總局(Value General)提供的估價師每年的7月1日計算土地價值，然後提供給州稅局使用。

物業管理型公寓，每間公寓的土地價值按照strata分攤比例來計算。

要是業主對土地價格産生質疑，業主在收到土地價值測算後的60天内可以自己請土地估價師估算并向估價總局提出質疑。

誰可以豁免繳納土地稅？

一般來說，業主用于主要居住的房産可以豁免繳納土地稅。而且隻有一個房産可以申請土地稅豁免。值得注意的是，如果房産全部在公司名下或者部分在公司名下，則業主無法以主要居住地址的名義要求豁免土地稅。

土地稅附加費(Surcharge Land Tax)

什麼是土地稅附加費？

其實從土地稅附加值早在2016年新州預算中就已經被提出了，自2017年起，在新州擁有物業的海外人士需要在遵循土地稅政策上，額外加收0.75%的附加稅。

新州正常土地稅2017年的免征額度是54.9萬（海外人士也享有此免征額），但是0.75%的土地附加稅卻沒有免征額度，從第一塊錢起就要開始繳納；

誰需要繳納土地稅附加費？

• 個人 an individual

• 公司 a corporation

• 信托 a trustee of a trust

• 政府部門 a government

• 政府投資人 a government investor

• 合夥人 a partner in a limited partnership

非常需要注意的是，非澳洲國籍人士，即便擁有澳大利亞永久公民的身份，如果不常居住在澳大利亞，也會被視為"海外人士"。

那麼什麼情況屬于不常居住在澳大利亞呢？居住多久才算常住于澳大利亞呢？這裡有兩個條件需要滿足：

• 在過去一年中需要在澳大利亞居住滿200天（到達和離境日不能算入200天内）;

• 可以久居于澳大利亞不受阻礙。

土地稅附加費如何計算？

土地附加稅沒有免征額度，計算方式為土地價值＊0.75％

以Tom為例，Tom買入的房屋價值$800,000，假設其中土地價值$600,000， 那麼這套公寓的土地稅附加費為$600,000 * 0.75% = 4,500澳元。

如果Tom在2017年未能在澳洲住滿200天的話，在2018年除了要繳納土地稅（916澳元）之外，他還是需要為這套公寓繳土地稅附加費的。

土地稅完稅證明通常能夠顯示出物業是否還有未繳清的土地稅。所以完稅證明也有利于購房者了解賣方是否有未完成的繳稅義務。

一般來說，出售方的律師或房産交易師在進行房屋交割前，會申請一個完稅證明來證明無任何未繳納的土地稅義務，同樣的，購房者的律師或房産交易師也會申請完稅證明來查看對方是否仍有稅務未繳清。

土地稅知識快問快答

Q. 自住房是不是可以免征土地稅？

A. 是的，自住房全免土地稅。

Q. 如果Tom的物業并非用于自住，是否也要繳納土地稅？

A. 是的, 如果土地價值高于$549,000。

Q. 如果Tom持有澳洲永居身份，但過去一年裡未在澳洲住滿200天，是否需要繳納附加值？

A. 需要，Tom将被視為"海外人士"。

Q. 如果将來Tom加入澳洲國籍，他是否需要繳納土地稅附加值？

A. 澳洲籍人士在任何情況下都不需要。

Q.沒有收益的非主要居住物業也要付土地稅嗎？

A.是的。無論物業是否産生收益。

Q. 如果土地稅納稅單上的信息不對怎麼辦？

A. 請立刻聯系州稅局更改。

Q. 買/賣方自己需要申請完稅證明嗎？

A. 賣方的代表律師或者交易師一般會提供給買方代表。

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本文律師：羊琛子

德盈律師事務所創始人，新聞碩士、法律博士，澳大利亞最高法院執業律師，澳大利亞國際公證律師

十年以上協助商業投資移民客戶經驗；擅長協助中國企業客戶在澳着陸投資；豐富的仲裁庭經驗

涉獵經濟商業法、公司法、房地産開發、項目融資

61 401 085 862

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• 此文首發于《澳洲房産大全》，相關政策法規請以原文首發刊發日為準。

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