2021年餘額不足1/6，西安樓市總算有了些回暖的迹象，市場迎來供應爆發，11月就産生了10個千人搖樓盤。

多方利好消息的催化，都彰顯着市場至暗已過，這也意味着購房窗口開始逐步打開，回暖信号已經相當明顯，正是把握品質房産的窗口期。

在這樣的基本面上，我們發現浐灞有一個“均好性紅盤”再度加推，從剛需到剛改都值得考慮。

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本期帶大家探訪的，是位于浐灞生态區的萬科璞悅，灞河一線水景小高、最後404套房源，香不香？團長帶大家一探究竟。

基本信息

萬科璞悅

占地：約149畝

容積率：2.0

綠化率：約35%

規劃：14棟樓

總高：15、17層

梯戶比：2梯3戶

加推6棟：5#、6#、7#、8#、9#、13#樓，共404套房源，戶型2個：110、122㎡，三室兩廳兩衛。

放風價：預計精裝1.75萬/㎡左右

工程進度：剩餘樓棟基本快封頂

交房時間：預計2023年12月30日

項目位置：浐灞生态區華文路與錦堤五路交彙處東北角

萬科璞悅上一次開盤還是2020年10月，時隔一年時間，再次傳來加推消息。此次加推的是項目最後的6棟小高層。13#樓是15層 其餘樓棟是17層，全部2梯3戶，僅有2個戶型，110和122㎡的三室。璞悅項目内部帶一所幼兒園。

據置業顧問介紹，自2020年10月後未開盤主要是因為文保和備案價的原因。目前文保已經解決，備案價據了解和前期推售的相差不大，大概能上浮個500-1000左右，預計精裝17500元/㎡。

萬科璞悅與萬科悅灣一路之隔，是在2020年3月入市銷售的，當時小高備案均價17010元/㎡，最後一次登記的4#、10#2棟小高均價為16743.84元/㎡。現在看這樣的價格真香！

目前萬科悅灣已有5棟樓交房，璞悅一期将在2022年年底交房，整個實景面貌已見雛形。

地段配套

萬科璞悅所屬浐灞總部經濟園區，行政上其實是屬于未央區，但在歸屬上所在浐灞生态區。

東側500米便是水域寬闊的浐灞三角洲，是浐河和灞河交彙處，名副其實的一線河景房。南側一路之隔是浐灞絲路總部經濟園區，包括高端别墅區華海湖濱會館、發展大廈、西安鐵建大廈、陝西城鄉規劃設計研究院等寫字樓。北側為騰訊雙創小鎮（目前是展廳），整體區位優勢明顯。

從目前已有資源來看，地鐵交通稍微欠缺，最近的是4号線常青路。未來還有10号線團結村站（在建），大概2-3公裡左右。

其餘交通配套還比較發達，項目西側緊鄰廣運潭大道，向西則是浐灞主幹道北辰路，10分鐘可達二環和三環。東側門口便是灞河下穿隧道，目前已通車，穿過隧道可達灞河東岸及港務區。南側是浐灞另一條主幹道歐亞大道，鍊接經開鳳城五路與世博園闆塊直達港務區。

教育上，這個區域今年的學區劃分是浐灞四小和浐灞第十中學。浐灞四小2019年已開學，在恒大江灣項目對面，也是這個區域整體品質比較好的一所小學。具體學區劃分要等交房之後才定，此處僅供參考。

初次之外，項目西側有正在建的浐灞第四學校（暫定名），是一所小學 初中一體的公辦學校，預計将引入名校 模式。

商業上，萬科悅灣和璞悅都自帶小型商業，可以滿足業主後期的基本生活需求。其次周邊有絲路總部經濟去商業，砂之船奧萊以及經開大融城、熙地港等。

産業配套上，闆塊是浐灞打造的總部經濟區，目前已落地絲路國際會展中心、絲路創意夢工廠、歐亞産業孵化中心、亞馬遜AWS、思普瑞科技園等創意科技園區。

生态資源不用說，應該是全西安都羨慕的生态闆塊，浐灞兩河交彙處，浐灞濕地公園、廣運潭公園、滋水公園等。是負氧離子最富足的區域。

可以說，項目周邊産業、生态、教育一應俱全。

産品戶型

萬科璞悅僅有2個戶型，110和122㎡，全部為三室兩廳兩衛設計。

項目容積率2.0，在滿市場都是2.8的容積率下，這個容積率可以說很低密了，居住舒适度很好。戶型面積剛需和剛改都可以選擇。

110㎡三室戶型分布在樓棟的中間戶，主卧、客廳及一個次卧三面朝南，采光面還是比較大的。

兒童房、廚房和餐廳在北向，美中不足的是廚房窗戶較小，又有東西兩戶的牆面影響，多少會影響一些采光。

122㎡戶型比較方正，南北通透，北向窗戶與南向客廳窗戶正對，既保證了采光，通風也更好。

項目整體全精裝交付，壁紙、卧室衣櫃等交付時全帶，裝修标準還是比較高的。并且樣闆間在實體樓中，更能實地感受房屋的整個得房率還是比較高的。

樓盤價格

萬科璞悅近期正在備案價申請中，預計價格是精裝17500元/㎡，比去年銷售的略高500-1000元/㎡左右。

這個價格在目前西安整個樓市看，還是比較香的。首先整個闆塊都是定位高端改善。浐灞半島的自然界河山，大平層2.6萬到3.7萬，歐亞國際三期，同樣大平層價格3.3萬。

再看區域未來房價，今年3月浐灞成交的6宗地， 目前已有進展的招商西安序、三迪世園府、當代MOMA等地價全部過萬，且規劃基本為高端改善的洋房、小高産品。預計未來房價2.5萬 以上。

當然，每一個樓盤都不是完美的。有優勢就有劣勢。目前來看，主要劣勢還是軌道交通不是很方便，周邊已有的教育資源一般。

整體而言。萬科璞悅性價比在整個浐灞歐亞大道闆塊都是非常高的，一個是産業加持、品牌産品優質、稀缺的生态資源，純低密小高層。

如果備案價确如項目所說的1.7萬左右，那首付60萬以内就可以上車，對于剛需和剛改都是很好的一個選擇。

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