男子以其母名義與買家簽訂房屋買賣合同，出賣母親名下房屋，後母親以其不知情為由要求确認兒子與買家簽訂的房屋買賣合同無效。北京海澱法院經審理，判決确認房屋買賣合同對趙女士不發生法律效力。

案 情 簡 介

原告趙女士訴稱，林先生與其系母子關系。王女士在明知林先生超越代理權的情況下，依然與林先生簽訂了房屋買賣合同，轉讓了趙女士名下房屋。在收取了房屋買賣定金20萬元後，林先生與王女士發生了分歧，繼而又發生林先生退還王女士20萬元等若幹行為，這些行為侵犯了她的根本利益，故趙女士訴至法院，要求确認林先生與王女士簽訂的房屋買賣合同無效。

被告王女士辯稱，從事實來看，趙女士出售房屋的行為系真實意思表示，中介公司也參與了此房屋買賣全過程，趙女士起訴沒有法律依據，不适用合同無效的法律事由，故不同意趙女士的訴訟請求。

被告林先生辯稱，其是善意替其母親與王女士簽訂的房屋買賣合同，但在簽訂合同過程中确實存在委托手續不明确等情況，對此王女士都是知曉的。盡管是善意，其認為趙女士的權益在一定程度上受到了損害，且趙女士拒絕追認合同，請求法院依法進行裁決。

第三人中介公司述稱，林先生當時是拿着趙女士的委托書、房産證、授權委托書及趙女士的身份證原件來到店裡的，三方在店裡的會議室簽訂了合同。經與公司經紀人石先生核實，石先生在建委北門見到了趙女士本人，當時趙女士拿着辦理過戶所需的材料原件，但由于當時已經下午4點多了，已經來不及辦理過戶手續，因此當天未完成對過戶。

在案件審理過程中，趙女士提交售房委托書，表示委托書上趙女士的簽名非其本人所簽。對此王女士及中介公司表示在簽約時對該事項不知情，但均認可趙女士的簽名為林先生代簽的事實。林先生提交了與中介公司工作人員的微信聊天記錄，聊天記錄的時間為簽約之後，内容為中介公司工作人員向林先生索要房産證照片、趙女士電話及身份證照片、售房委托書原件。

林先生以此證明中介公司在促成雙方交易時并未審核過上述材料原件，對此中介公司稱交易當時已經審核過上述材料，但後期梳理時沒有找到上述材料複印件，故要求林先生再次提交上述材料照片。林先生還提交了銀行交易明細，證明王女士将房屋定金20萬元彙到林先生賬戶後，該款項一直在林先生賬戶，後又轉彙給王女士。

同時，林先生與王女士簽訂的《房屋買賣合同》中載明：“如無委托收款公證書，代理人所指定的收款賬戶必須為出賣人本人賬戶，否則指定賬戶無效”。

法 院 審 理

法院經審理後認為，趙女士拒絕追認林先生的無權代理行為，則林先生的行為在本案中是否構成表見代理決定了涉案合同是否對趙女士發生效力。中介公司雖主張簽約當時審核了林先生攜帶的房産證原件、房主身份證原件等必要材料，但并未于現場拍照留存證據，同時根據林先生提交的微信記錄顯示，中介公司也未留存上述材料的複印件，則法院有理由相信中介公司在簽約當時并未審核過上述材料原件。

在林先生代趙女士簽訂涉案合同時，王女士及中介公司明知房屋産權登記在趙女士名下，但在簽訂合同時卻未對必要材料原件進行審核。王女士并未在簽訂合同過程中見過趙女士，亦未與趙女士進行聯系确認授權的真實性，中介公司證人證言雖證明于辦理過戶時見過趙女士，但未能對此提供有效證據予以佐證，該證人證言僅為孤證。

涉案合同中明确約定無委托收款公證書的情況下，代理人所指定的收款賬戶必須為出賣人本人賬戶。但在林先生未出具委托收款公證書的情況下，王女士及中介公司認可的及王女士實際支付房屋定金的賬戶卻為林先生個人賬戶，且該筆定金從未轉入趙女士名下。結合以上三點分析，法院認為王女士及中介公司在訂立合同時未進到審慎的注意義務，林先生的行為不構成表見代理，涉案合同對趙女士不發生效力。最終法院判決林先生以趙女士名義與王女士簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》對趙女士不發生效力。

宣判後，王女士提起上訴，二審維持原判，該判決現已生效。

法 官 說 法

《中華人民共和國民法典》第一百七十一條規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。”法律對于無權代理的法律後果作出了相應規定，若行為人無權代理，那麼代理行為的法律後果不再約束被代理人。第一百七十二條規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效”。此為法律對于表見代理的規定。在司法實踐中，若合同相對人主張構成表見代理的，應當承擔舉證責任，不僅應當舉證證明代理行為存在諸如合同書、公章、印鑒等有權代理的客觀表象形式要件，還應當證明相對人為善意且無過失，也即表見代理制度不僅要求代理人無代理權行為在客觀上形成具有代理權的表象，而且要求相對人在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權。

本案中，結合上述事實認定，王女士在主觀上存在一定過失，不構成善意且無過失這一表見代理的構成要件，故林先生的行為不構成表見代理，依然适用法律對于無權代理的一般規定，簽訂的合同對被代理人趙女士不發生效力。

需要注意的是，無權代理可能産生的法律後果有兩種。若相對人追認，則代理行為直接約束被代理人與相對人；若相對人拒絕追認，代理行為雖然對被代理人不發生效力，但行為人與相對人訂立的合同仍然有效，隻是在原基礎法律關系中變更了合同相對方為行為人與相對人，最終由行為人承擔合同不能履行或遲延履行等違約行為産生的法律後果。

（文中人物均系化名）

來源：北京海澱法院

文： 倪虹

編輯：史梓敬

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