注：本文所述所有二手房價，在沒有特别說明情況下，特指網上二手房交易平台挂牌價格。參考平台：58同城、安居客、紹興E網二手房

@信仰

裘哥，恒大禦景灣能如期交房嗎，會不會爛尾，你怎麼看？

老裘

禦景灣大概率是能交房的，但會延期。

一方面，“複工複産保交樓”是許家印多次公開表示的，恒大當前的頭等大事。

一方面，紹興政府也正在努力。

比如上個月，禦景灣放出了所有房源均已辦理網簽的消息，根據銷售面積和此前的銷售單價粗略計算，這部分回款至少能夠超過1億，這背後大概率是政府開綠燈。

另外，據了解，除了禦景灣，政府有關部門也已經着手在處理珺睿府的産證辦理問題了，年底前後就會有好消息。

@小奶爸。

老師，能不能幫忙分析下大坂綠園，是否可入手？單價大概會在多少？

老裘

大坂綠園的位置是非常好的，南向臨大小坂湖，是柯西少數擁有一線湖景的小區。

更重要是寶業的産品力，大坂綠園3500元的精裝标準，在整個柯橋樓市都不低，尤其在2.5萬每平這個價格段，它的品質感要比很多項目都要好。

據我們所知，大坂綠園剩16#、18#、19#待開，但時間未知，已開的剩餘房源很少，位置不佳。

目前大坂綠園備案價在2.3-2.5萬/㎡左右，不确定最後三幢開售時的價格。

建議和置業顧問多溝通，确定大坂綠園最後一波加推大概時間，時間不長就等，等不了就早點去看其他樓盤。

@yjchen

問題：自住兼投資，請老裘分析對比下鏡湖融創奧景園和中海鉑隽兩個項目

老裘

奧璟園更“全面”，鉑隽更“高端”。

相同地段，都在紹興奧體西面，隔江相望，奧璟園在江北，鉑隽在江南。

奧璟園體量更大，産品更豐富，門檻更低，洋房 小高層，建面約97-234㎡，均價約2.88-3萬/㎡小戶型到大平層都有。

中海鉑隽是純改善項目，建面約156-300㎡大平層，精裝很高端，主要面向高淨值人群。

你有自住需求，如果資金實力允許，建議等等中海鉑隽首開，詳細了解下它的産品細節。

@八月

你好，我現在是把柯橋那個。學區房，一樓的學區房賣掉了。我，我現在還要置換一套房子，我不知道是在柯橋這邊買二手房好，還是在黃酒小鎮買新房，大概有五年左右，我小孩就要結婚啦。學租房不知道要不要考慮？我想聽一聽您的建議，我現在拿不定主意我不敢在交流群裡說，那樣會有中介打電話

老裘

先抛結論：柯橋出色二手房≥黃酒小鎮＞普通柯橋二手房。

柯橋出色的二手房小區，如玉蘭花園、香湖郡、金昌誠園等。

這類二手房相比黃酒小鎮最大優勢，就是“穩”：品質看得見摸得着，物業好壞肉眼可見，馬上可以裝修入住。

但劣勢也很明顯：因為年份久遠，部分小區的設備難免老舊，園林、戶型等産品設計，也不可避免存在過時的問題。

黃酒小鎮是一個很有潛力的項目，一方面項目本身屬于超級大盤，有商業、地鐵、文創産業園等豐富配套業态，依托黃酒小鎮這個文旅項目，是政企合作的一個典型範例。

另一方面，黃酒小鎮的價格很“美麗”：單價2.2萬/㎡，相比前文提到過的優質二手房，有一定價差，即便在整個紹興主城的新房當中，也是門檻級單價。

看預算，如果預算足夠，穩一點，可以優先考慮玉蘭花園等出色二手房。

如果預算有限，黃酒小鎮是性價比之選。

@綠水青山

嵊州甘霖金越府你怎麼看，聽說那邊流動性不好，賣不出去，去年買了一套，後面不知道怎麼辦

老裘

房子好不好賣，有沒有人接手，有很多因素影響，最重要的一點：周邊有沒有人。

嵊州近幾年流出人口大于流入人口，本身的産業還沒有完全起來，人口尚未集聚，周邊鄉鎮盤，都是為當地人群準備的剛需、改善選擇，投資入手，很容易長期握在手裡。

甘霖不算市中心，金越府的保值增值潛力，在嵊州可能都不是最好的，但相比把現金放在銀行裡，還是更好的選擇，既買之則安之。

有其他更好的投資途徑，當然也可以賣掉。

@昊媽

老師你好， 袍江瑞和明廷的房子89房 不靠高架的， 大概多少價格可以出手？ 元壟大都會89方的房子大概多少價格可以入手？

老裘

根據紹興E網和58同城等二手房平台數據，瑞禾明廷挂牌價約1.6-1.7萬/㎡，根據自己的裝修情況上下浮動，随行就市。

元壟大都會去年1月交付，也是綠城物業，品質還算可以，不過未滿2年，按規定還是不能交易的。

目前大都會少數幾套房源，網上挂牌價約2萬/㎡，不過大部分都是價格面議，還是要看房源本身裝修情況、是否帶車位而定。

如果你能全款，在目前的二手房市場，有很大講價空間，可以趁年底這段時間，多看看，大概率可以淘到高性價比的房源。

@耒水流沙

裘老師預測一下明年紹興樓市，是上行還是下行？手上有三套目前是抛還是持有？

老裘

我們都身處百年未有之大變局。既然是大變局，就意味着不确定性。

沒有人能準确預測明年的行情走向，我們隻能在一些政府文件、政策方向當中管中窺豹。

政府嚴控之下，紹興房價不會短期暴漲，但也不會暴跌。

紹興還在發展，紹興的房價就大概率還會穩穩地往上走。

關于房地産稅，我們在文章《紹興成為房地産稅試點城市，幾率有多大？》當中已經進行過解讀，最應該警惕的是：家中人口少 房子多的人，或擁有多套房投資的人。

@顧建光

老師您好，我袍江國際華城有一套113平的房子，想賣掉，又不想賣，是多層，在五樓，給個建議吧

老裘

根據之前58同城和紹興E網的挂牌數據，國際華城均價約1.7萬/㎡，這世紀街周邊二手房價格差不多。

國際華城地段不錯，世紀街和袍中路交彙處，周邊配套齊全，生活氛圍成熟，就是小區年份有點久，物業管理也不好，口碑一般。

袍江這兩年房産品更疊非常快，新開的陽光城勤業錦上，據說目标就是打造袍江最高端樓盤，未來像國際華城這樣老盤會慢慢被淘汰。

更建議賣掉，然後同區域置換禧樾、朗清園、錦上等優質新盤，或置換到鏡湖、迪蕩等熱門闆塊。

@皮皮花

諸暨郊區的排屋兩三年了漲了沒多少，現在賣掉的話價值隻能置換成市區稍大平層了，該怎麼操作比較合适？

老裘

排屋價值有個優先級排序：核心區排屋＞主城排屋＞郊區排屋。

即使紹興城區，像城南這樣的老牌豪宅區，很多排屋也不是保值的好選擇。

更何況，諸暨、郊區。

郊區排屋賣掉置換主城大平層，一點不可惜，大膽操作。

需要注意的點是：大平層，對地段、品質、物業都有極高要求，選好樓盤很重要。

從城市能級、購買力高低，更建議往鏡湖、柯橋等主城核心區去。

@牧歌

大家湛景滿園的排屋作為投資合适嗎

老裘

前面有提到，排屋這類終極改善産品，未來升值潛力，和自身擁有的城市資源息息相關。

有地鐵，有商業中心等城市資源的市中心排屋，會比隻有景觀資源的山水排屋，更值錢。

滿園位于紹興城南，周邊生活配套較少，但環境非常優越，很适合自住。

你有這個資金實力，買滿園排屋自住完全可以，但如果純投資，我們建議和紹興主城或鏡湖，如古越郡府、安瀾等低密産品對比後，再選擇。

@Bias-

孩子現在4歲，讀小班，現在入手北小一中可以嗎？還是等快上小學再買？

老裘

紹興這兩年正在快速推進教育公平，變動很大，除非有很急迫的學區需求，要不然更建議靜觀其變。

你們還有三年時間，相對不是很急，還是更建議再等等。

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