作者 | 夏心愉

出品 | 愉見财經

給中小企業貸款續貸，為了省去企業還要拆過橋資金的成本和風險，不少銀行推出了類似“空中加油”的貸種，比如“續貸易”之類的産品，讓企業不用先還再借了。

如今這一類似的思路，進入到了二手房交易領域。

以往，二手房交易過戶流程較為繁瑣，需要“賣方借款或買方墊資—還清銀行貸款—解除抵押—辦理交易過戶—買方重新設立抵押”，登記完成後買方銀行放款，賣方最終才能拿到剩餘的房款。雙方不僅要在不動産登記機構和銀行之間來往多次，所需的時間周期也會很長，少則十天半個月，多則一個月以上。

這個過程又麻煩又藏匿風險，所以部分城市醞釀了二手房交易新模式。

8月17日，濟南推出二手房“帶押過戶”登記新模式，對于存在抵押的房産要上市交易的，無須提前還貸或墊付資金，就可以完成過戶、重新抵押并發放新的住房貸款。

目前，“帶押過戶”在工行、建行、北京銀行等多家銀行試點成功，将在濟南全市二手房市場全面推行。

而在濟南之前，昆明于8月初也推出了二手房“帶抵押過戶”合并登記業務。

此類模式一經推出，備受市場關注。多位市場人士表示，二手房“帶押過戶”政策在節省資金成本的同時，也可以提高二手房交易效率，有利于激發二手房市場的交易活力，促進住房消費。

房貸未結清也能交易

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濟南17日舉行的新聞發布會指出，為了讓群衆享受更便利的登記服務，針對二手房交易過程中多部門分開辦理時間長、資金成本高的問題，濟南二手房市場全面推行“帶押過戶”。

“愉見财經”順便補充一嘴，其實這個過程中買家還有一定的風險。我就有身邊的買家朋友遇到過陷阱，首付款已經進去了，給賣家拿去還貸用了，但就在這個過程中賣家房子被查封，沒法按約定過戶了。這下完蛋，對買家而言，之後便是繁瑣的打官司維權路。（這類故事大家若有興趣，我之後抽空給你們寫寫哈。）

而在“帶押過戶”登記新模式下，隻需要“進一個窗口，提交一套材料，辦理一次業務”，買賣雙方轉移和抵押“雙預告登記”通過銀行就可以完成線上申請，轉移登記和抵押登記可同步辦理，抵押預告登記自動轉為本登記。賣方在辦理轉移登記的當天或第二天就可以拿到購房款，結清原銀行貸款。

辦理時限也由原先的十幾天壓縮至1至3個工作日辦結。

總結來說：過去的模式是“房東籌錢償還二手房剩餘貸款-房東賣房-下家付款-房東收款”，而現在的模式是“房東賣房-下家付款-房東償還二手房剩餘貸款和收款”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，帶抵押過戶模式破解了二手房交易周期長、易失敗的難題。

濟南市不動産登記中心主任杜建剛還表示，“帶押過戶”的模式，使用了買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，不必籌措過橋資金，降低交易成本。同時這一模式不需要先解押，買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房，如果過戶存在問題，房款還能原路返還，最大程度保障雙方利益，将風險降至最低。

在濟南之前，昆明市也在8月初舉行了存量房“帶抵押過戶”合并登記工作啟動儀式，成功辦理雲南首筆二手房“帶抵押過戶”合并登記業務，并現場頒發了雲南首本二手房“帶抵押過戶”不動産證。

昆明市不動産登記中心負責人介紹，啟動存量房帶抵押過戶合并登記改革後，通過買方、賣方、銀行簽訂多方資金監管協議，約定在買方貸款銀行抵押權首次登記完成後，從資金監管賬戶直接将房款劃轉至賣方貸款還款賬戶，剩餘款項再劃轉至賣方個人銀行賬戶，解決了“轉貸”中賣方向原貸款銀行提前還貸的資金來源問題。

值得注意是，在濟南“帶押過戶”創新模式中，引入公證“提存賬戶”是一個重要的環節。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監管，确保資金安全，一旦交易發生風險或交易雙方出現意外情況，交易失敗，資金将原路返還，避免發生資金糾紛。

據介紹，目前，“帶押過戶”在濟南地區工行、建行、北京銀行等多家銀行試點成功，未來将在全市二手房市場全面推行，實現銀行貸款審批、抵押放款及二手房轉移登記、抵押注銷等各環節的無縫銜接。

不過從新模式誕生到推廣開來，估計還需要一段時間。暫時來說，“愉見财經”就此詢問了來自濟南的幾名房地産中介和銀行信貸經理朋友，多數表示也是在新聞裡了解到的新模式，但操作上還未收到具體通知。

能不能給二手房市場添一點暖意呢？

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在不少業内人士看來，“帶押過戶”模式将提高二手房的交易效率，有利于激發二手房市場交易活力。據中指研究院百城二手住宅價格指數統計，2022年以來濟南二手房均價呈持續下跌趨勢，累計下降0.48%，7月濟南二手房均價18436元/平方米，環比下降0.09%，同比下降0.5%。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，“二手房“帶押過戶”預示着在購買尚存按揭貸款的二手房時，不用先還清按揭貸款就可以過戶、重新抵押并發放新的住房貸款，此方式在節省資金成本的同時，也可以提高二手房交易效率，有利于激發二手房市場的交易活力，促進住房消費。

而在此前，為了給房地産金融市場注入新活水，濟南連續推出政策組合拳，涉及限購範圍、限售條件、公貸額度、增購住房、降低購房門檻、降低首付比例、公貸首套房認定标準等。陳文靜稱，伴随着持續調整房地産政策，市場活躍度有望好轉。短期來看，“濟南模式”也為其他城市提供了參考借鑒，預計未來将有更多城市跟進，在二手房交易方面給予政策支持。

嚴躍進也表示，此類模式背後體現了降低二手房交易成本、活躍二手房的政策創新思路，同時具有示範意義，是盤活二手房資源、加快二手房流通、從二手房交易活躍帶動一手房交易活躍等方面的重要創新政策。“對于全國市場具有非常好的啟發意義。”

上海易居房地産研究院近日發布的報告顯示，7月份熱點城市二手住宅成交量環比下降5.5%，複蘇過程較為艱難。從各城市表現來看，呈現分化态勢。其中，東莞、佛山、蘇州、揚州、南京、成都和廈門7個城市二手房成交量環比上漲；青島、無錫、杭州、深圳、大連、金華和北京等7個城市呈下跌态勢。

也不曉得這類便民模式的推出，會不會給二手房市場帶來一絲暖意。我個人覺得難。但無論如何，便民的方向總是對的。

最後再補充一個小觀點，大家有沒有覺得，這類模式其實也并不陌生。中原地産首席分析師張大偉分析稱，這個模式其實不是新事物，背後是市場幾十年一直偶爾出現的“轉按揭”，2003年，某股份制銀行首先開始面向大衆提供二手房轉按揭業務。

所謂“轉按揭”，就是個人住房轉按貸款，個人住房轉按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或将抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

張大偉進一步表示，因為不是完整産權的交易，“轉按揭”過程中，存在出現抵押查封、或者房主出現特别情況的可能性，也會影響交易的持續。“從法律角度，購房者購買完整産權可以直接過戶的房屋最安全，畢竟動辄是幾百萬的交易。而‘轉按揭’相當于轉移債務，需要不同銀行之間協調，購房者交易時需要謹慎。”

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