作者：時代财經 黃銀橋 編輯：張常旺

圖片來源：視覺中國

停牌超過兩年的五洲國際，最後還是沒能逃脫被港交所強迫退市的命運，七年上市生涯畫下句點。

12月7日晚間，五洲國際公告宣布，于11月25日收到上市覆核委員會通知，經進行聆訊及考慮所有事實及證據以及公司及上市科出示的所有提交文件後，決定維持除牌決定。五洲國際将自2020年12月8日上午九時起被取消上市地位。

上市覆核委員會就要求五洲國際退市給出了四個理由：第一，不論是在2020年3月2日前或于上市覆核委員會進行聆訊當日前，五洲國際均未達成所有複牌指引，亦無恢複買賣；第二，五洲國際重組及據此拟進行的相關交易仍存在衆多不确定因素；第三，五洲國際尋求延長的時限漫長，因而并非指引函件HKEX-GL95-18規定的短暫延長；第四，建議認購事項完成後，五洲國際現有公衆股東的股權受到重大攤薄，顯示五洲國際對公衆股東而言僅剩餘少許價值或實質價值。

對于這個決定，五洲國際頗感無奈。“公司董事會對上市覆核委員會的決定感到失望。”五洲國際解釋，公司為推進重組及達成複牌指引付出了巨大努力，董事會認為已履行2020年9月3日的季度更新公告所載的所有複牌指引。

“我已經沒管公司業務很久了，不清楚情況。”12月9日，已辭任五洲國際董事長的舒策城拒絕回應退市一事，其向時代财經表示，現在有專門的團隊在負責公司業務。随後，時代财經嘗試緻電五洲國際投資者關系部，但電話一直未能接通。

2013年6月13日，頂着“江蘇省首家商業地産在港上市企業”的光環，五洲國際敲響了港交所的上市鐘聲，并借助資本的力量實現了規模的迅速壯大，足迹遍及全國60個城市，開發、運營管理項目一度多達80個。

隻可惜，輝煌沒能延續，曾經有多風光，現在就有多落魄。2018年開始，五洲國際開始一發不可收拾地堕入債務深淵，股價斷崖式下跌、債務違約、官司不斷、虧損賣項目、舒氏兄弟隐退……如今的五洲國際負面消息不斷，已經成為行業中的一個落魄者。

輝煌：木匠變億萬富翁

2004年，做過木匠、賣過玩具，起家于溫州、闖蕩過上海灘的舒策城最終落腳無錫，創辦了五洲國際，并籌劃了首個大型地産項目——無錫五洲國際工業博覽城，自此踏入房地産。

與衆多初涉房地産的開發商不一樣，舒策城一開始瞄準的就是商業地産，而不是傳統住宅。五洲國際旗下一共有兩大類商業地産項目，一類是以“五洲國際”命名的商貿物流産業園，另一類是以“五洲國際”和“哥倫布”為品牌的城市綜合體。

當年，商業地産還是港資開發商的天下，内地開發商大多還是門外漢，但舒策城似乎很快就摸清了門道。公司發展曆程顯示，早在2006年，五洲國際就成立了專門的商業管理公司，并獨創了“二三五”運營理論，即開發建設占工作量的20%、30%是招商、50%是經營。

對于這一理論，舒策城頗為自豪。“真正來說，五洲國際是商業地産運營商。自公司成立以來我們就跟别人不一樣，很多企業在這一行沒做好，他們都很重開發，不重管理，後來我就定了一個‘二三五’理論 。”舒策城表示。

借無錫五洲國際工業博覽城打響頭炮之後，五洲國際進入了快速增長期。當年的招股書顯示，2010年至2012年間，五洲國際收入、毛利及淨利潤的複合年增長率分别達到60.4%、75.5%及56.7%。截至2013年2月28日，五洲國際共持有11個專業批發市場及14個城市綜合體項目，規劃總建築面積約為730萬平方米。

根據第一太平戴維斯按已竣工、發展中及持作未來發展項目的合計數據分析，截至2012年12月31日，以總建築面積計算，五洲國際為中國前三大專業市場發展商及運營商；以項目總數計算，五洲國際為長三角地區前三大城市綜合體發展及運營商之一。

多年積澱之後，五洲國際開始接軌資本市場。2013年6月13日，帶着旗下25個商業項目，五洲國際成功登陸港交所，成為江蘇省首家商業地産在港上市企業，一時風光無兩。

據時代财經了解，五洲國際上市一共發行股票11.41億股，按上市首日1.26港元/股的收盤價計算，市值達14.38億港元，創始人舒策城也從曾經的木匠學徒搖身變成了億萬富翁。

上市為五洲國際的進一步擴張提供了基礎。2013年，五洲國際先後在南通、保山、溫州、鹽城、龍口、牡丹江、長春、洛陽、吉林等城市獲取10幅土地，并與紅星美凱龍建立戰略合作。上市首年，五洲國際合同銷售金額達到51.84億元，同比增長了87.8%，持有項目從上市前的25個增加至33個。

2014年，五洲國際旗下有21個項目開盤/開業，并全面開放合作，6月份與普洛斯中國訂立合作框架協議，發展物流倉儲業務；9月份獲得平安不動産和PAG策略性投資，此外，亦與杭州易斯通及青島海爾産業發展有限公司形成戰略合作。年内銷售金額繼續增長27.5%至66.12億元，持有項目增至36個。

彼時的舒策城自信且樂觀。“我對事物都抱有陽光、樂觀的态度，心裡也有全面、謹慎的分析，把風險守住，才不會倒下。”舒策城稱，做企業家要先樂觀、後悲觀才對。

樂觀的他為五洲國際制定了一個宏大的目标，就是要成為領先的綜合商貿物流平台開發和運營商，為中國中小企業商戶提供有效的一站式綜合服務。

沒落：股價暴跌、欠債不還

張愛玲曾經說過，生命是一襲華麗的袍子，裡面爬滿了蚤子。上市之初，五洲國際春風得意，一路攻城略地，四方拉攏尋求強強聯合。隻是，風光背後的五洲國際内部已經出現了危機。

2013-2014年，五洲國際銷售額雖在保持增長，但盈利能力卻直線下降，持有人應占利潤及全面收益總額從2013年的10.2億元大幅下跌75.2%至2014年的2.53億元。

2015年，五洲國際銷售額也開始出現負增長，同比減少8.98%。2015-2019年銷售金額分别為60.18億元、40.68億元、44.42億元、27.78億元、7.61億元。2020年上半年為4.13億元。

也就是從2015年開始，五洲國際盈利能力基本喪失。2015年直接虧損4.82億元，2016年因為出售了哈爾濱一幅土地實現了1.01億元的盈利，但此後再無法擺脫虧損狀态。2017-2019年，該公司虧損金額分别為5.18億元、42.16億元、27.66億元。2020年上半年虧損6.41億元。

激進擴張的後遺症逐漸顯現。2013年，五洲國際的負債比率僅59.8%，至2020年上半年上升到131.2%。2013年計息銀行及其他借貸及優先票據總額共37.93億元，到2020年上半年計息銀行及其他借貸、優先及可換股票據及公司債券總額共91億元，但手上現金隻剩5.14億元，其中2.65億元還是受限制現金。

為緩解發展危機，五洲國際也嘗試過自救。2016年五洲國際在出售土地的同時大量裁員，年内項目減少至37個，員工減少了1184名。2017年通過收購紹興嵊州檀山府首次發力純住宅業務，希望借助住宅項目的高周轉改善現金流。

但這些“小動作”顯然無法拯救五洲國際于水深火熱當中。2018年，五洲國際的危機全面爆發。

首先遭殃的是股民。2018年5月25日，五洲國際開市後股價遭遇斷崖式下跌，跌幅高達84.89%，收報0.068港元/股，市值從20多億港元暴跌至3.39億港元。次日，信報文章直接指出五洲國際股價大跌是被強制平倉，同時因短期借貸及融資成本大幅增加而可能陷入财困，并無法支付2018年的利息開支。

五洲國際在2018年6月14日的公告中承認了信報文章所指的消息并複牌，複牌後，五洲國際股價繼續下滑，至2018年8月31日最後一個交易日，股價跌至0.04港元/股，市值為2億港元。如今被迫退市，五洲國際也将永遠定格在這個股價上。

由于遭遇強制平倉，五洲國際股東持股比例出現變化，目前由舒策城和舒策丸控制的盛凱持股21.23%、融創中國董事長孫宏斌弟弟孫宏兵持股20.37%，按2018年5月24日股價暴跌前的收盤價0.46港元/股計算，對應市值為4.87億元、4.68億港元。

股價暴跌至0.04港元/股之後，該等股東持股對應市值分别為4246萬港元、4074萬港元，從億級暴跌至千萬級/百萬級，浮虧超過10倍。

緊接着遭殃的是債主。2018年7月4日，五洲國際第一次公開披露債務違約情況，五項關于債務的民事訴訟掀開了五洲國際債務違約的序幕，此後，銀行、信托公司、資産管理公司、自然人、施工單位等各方債主紛至沓來。

2020年半年報顯示，五洲國際有約26億元計息銀行及其他借貸須于一年内償還，約4.63億元須于二至五年内償還，優先票據及約33億公司債券須于一年内償還。這對于現時處于虧損且不受限制現金隻有2.49億元的五洲國際來說，已是不可能完成的任務。

無力償債的五洲國際自2019開始出售資産，但由于旗下項目均位于無錫、鹽城、淮安、南通、江陰、宜興、大理、保山、襄陽等三四線城市，而且都是資金沉澱大、回報周期長的商業項目，基本沒人願意接盤，能接盤的都是願意以資抵債的債主。

截至發稿日，五洲國際累計出售過九筆地産資産，除了盱眙五洲國際的出售以失敗告終，剩下的有兩筆錄得收益，其餘全部虧損。

曾經的掌舵者也選擇退隐。2019年6月19日，五洲國際創始人舒策城以個人健康為由，辭任了五洲國際董事會主席及執行董事等所有職務。一年後弟弟舒策丸也宣布隐退，留下一批職業經理人負責處理各種債務、訴訟、重組問題。

由于債務問題遲遲未能解決，五洲國際一直處于停牌狀态，今年3月13日，港交所已經發函表示由于五洲國際無法于2020年3月2日前履行複牌指引，決定取消其上市地位。

此後，由于五洲國際提交了覆核申請，希望保住上市地位。但12月7日公布的覆核結果顯示，五洲國際的申請以失敗告終，被迫退市。舒策城意欲打造的商貿物流旗艦變成一地雞毛，一衆股東在浮虧10倍之後亦失去了翻盤的機會。

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