■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

近日，一則“110平米房屋到手僅61平米”的新聞刷上了熱搜，讓公攤面積這一老生常談的煩心事再次成為輿論關注的焦點。110平米指得是房屋銷售時的建築面積，61平米則是收房時實際測量的使用面積，中間的差距，就涵蓋一部分“套内建築面積”（牆體的一半和陽台）和公攤面積。

當然，上述“縮水”僅是購買商品房時的遭遇。近日微博上不斷有人曝出，某市在新農村建設棚戶區改造項目中存在“拆大房，安置小房”問題，即村民的回遷安置房使用面積縮水嚴重，公攤占比較大。那麼，面對這種情況，被拆遷村民真的隻能打碎了牙往肚子裡咽嗎？

在明律師首先需要明确的一點是，探讨這種疑難雜症不能單純看法條，否則就會犯“本本主義”的錯誤，把糾紛分析進了死胡同。

據稱，涉案村民發現回遷安置房使用面積縮水的問題後，是找誰都不管事，個别村領導甚至直接讓村民去走法律途徑。

這種動辄讓被拆遷人“走法律途徑”的說法，看似很講“法治”，實則是極大的不負責任。走法律途徑需要付出可觀的時間、人力和金錢成本，更是要承擔一定的敗訴風險的，說這話的人壓根兒就沒替農民考慮過這些。

有村民指出，原房屋的“實用面積”是200平方米，而回遷安置房卻僅剩下了70多平方米。筆者尚不清楚村民對具體面積數據的掌握是否準确，但回遷安置房使用面積較被拆除房屋縮減嚴重卻是是個人都不會看錯的。

在明律師要指出的是，當下的情形顯然對被拆遷村民而言比較不利。原因就在于涉案新農村建設棚戶區改造拆遷事實上已經完結，拆也拆了簽也簽了，如今剩下的最多隻是一個補償安置協議的履行糾紛。

而從相關表述中我們不難看出，涉案項目并非由區縣政府主導的征收行為，而很可能是由開發商負責，村委會積極參與而搞起來的“協議搬遷”或者叫騰退行為。

換言之，被拆遷村民的補償安置協議并不是與任何一級政府簽的，很可能隻是和開發商簽訂的。現在就回遷安置房面積問題有了争議，告也隻能告開發商，屬于标準的民事訴訟，和地方政府的關系不大。

民事訴訟，“打官司就是打證據”，而且要“誰主張誰舉證”，被拆遷村民得自己舉證證明回遷安置房面積不符合協議約定。

然而可以預見到的是，當初所簽訂的協議中約定的房屋面積一定隻寫着“建築面積”，不太可能出現“套内建築面積”“公攤面積”“使用面積”這樣高級、複雜的詞兒。

如此一來，村民們就會發現，自己根本無法舉證證明開發商所提供的安置房存在違約情形。“走法律途徑”這話既然某些人能說得出口，就說明其已經料定被拆遷村民無法在法律途徑上占任何便宜，胸有成竹了。

誠然，在山東省的相當一部分市、廣州市、武漢市等地的房屋征拆法規政策中，均就保障被征收人的“得房面積”作出了額外的規定，将“套内建築面積”作為補償安置時需要參照的标準引入進來，這能夠在相當程度上将可能出現的安置房面積縮水控制到最低。

但筆者需要指出的是，縱觀全國的征地拆遷領域法規政策，對“公攤面積”問題作出明确規定，并以“套内建築面積”為标準保障被征收人安置面積的，隻是少數。

大部分地區，仍然沿用2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的“建築面積”标準作為計算産權調換房屋面積的法定标準。

大家仔細查一查，估計還能查出更多的地方有前述比較“高級、人性化”的規定。但一般而言，這種政策一定會在項目的補償安置方案、協議或者補償決定中明确體現出來。看不出來的，隻提到建築面積的，一般就都沒有了。

那麼被拆遷村民在這一問題上的訴求真的就不占理嗎？在明律師想到了《土地管理法》第48條的規定：

征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障……對其中的農村村民住宅，應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意願，采取3種法定的補償安置方式給予公平、合理的補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房财産權益。

上面這段法律規定可視為農村集體土地征收中宅基地上房屋拆遷的“法定原則”，重點有三：

1、“原有生活水平不降低、長遠生計有保障”；

2、“居住條件有改善”；

3、“保障農村村民居住的權利和合法的住房财産權益”。

據此可知，若涉案新農村建設棚改項目中當真存在“拆大房，安置小房”的回遷安置房使用面積縮水嚴重，緻使部分農戶無法正常居住使用的情形，那麼顯然是違背了上述法定原則的，開發商、村委會應當負有及時糾正錯誤，采取适當補救措施的義務，而不是閉着眼睛去讓老百姓自己走法律途徑。

當然，開發商或者村委會也完全可能這樣來“反駁”：你說的這是集體土地征收，我們這兒沒有征收，是新農村建設協議搬遷，你這屬于适用法律錯誤……

好吧，那麼筆者就想問一問，新農村建設中涉及“拆舊建新”時，有沒有政策标準和規範？有沒有應當恪守的補償安置原則？

被拆遷村民作為“不懂法”也沒經曆過拆遷的弱勢群體，我們能要求他們在簽訂補償安置協議時就什麼都門兒清嗎？當初簽約時，村委會、開發商又是否對公攤面積比例問題作出過解釋說明呢？村民是否是明知如此也同意簽字，事後又無故反悔呢？

在明律師真心覺得，凡事要人心比人心，不要總講法條或者什麼“法律途徑”。《土地管理法》上不是寫着補償安置必須要“公平、合理”嗎？那麼就基于這一大的原則，由地方政府組織一下，各方都坐下來好好談談，争取協商解決當下的問題，并且完善相關政策規範避免再出現類似糾紛，這或許是化解此類矛盾的最優選項。

“公攤面積”的存在具有一定的合理性和客觀性，但關鍵是要保障購房者和被拆遷人在簽約前對此的知情權，而不是讓大家像抽盲盒一樣在關乎自家居住條件的大事上“撞大運”。

當然，對于被拆遷人而言，一定要“吃一塹，長一智”，不能總将公攤面積的争議當成熱鬧看。自己搜羅一下相關的政策和标準，把“建築面積”“套内建築”“使用面積”和“公攤面積”4個概念理理清楚，再去購房或者簽訂補償安置協議時将所涉面積數字都落實在協議中，這樣就能有效地保障自己的合法權益了。

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