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提問：雕叔你好：藍光未來、首開龍湖景粼玖序、奧園雲璟三個盤（三個投資都在300～350間），從投資角度來看，哪個根據投資價值。另外，十陵和怡心湖兩個區域，哪個更具投資價值。謝謝！

回答：藍光未來說實話，産品是不錯的，相信你也去看過，但是目前周邊基本面太差了，不僅是城市界面，後期的一些規劃、改造也跟不上，一般來說并不怎麼吸引人，所以順銷至今。 首開龍湖景粼玖序也處于十陵闆塊腹地，但是好歹還算有一條路銜接了三環和十陵城區，周邊人員密集，樓盤也比較多，借助大運會東風，基本面有所改善。 奧園雲璟則排名最末，雖然位于三環内，但是緊鄰高速，周邊嚴重缺乏商業、教育和地鐵配套，完全不入流，看都别去看。 三個盤的話，首開龍湖景粼玖序>藍光未來>奧園雲璟。 不過你都350的預算了，更建議買确定性更大的華潤置地時代風景、佳兆業珑樾壹号。 另外怡心湖和十陵，不論是闆塊的發展潛力還是價格的橫向比較（怡心湖比十陵新房貴一點，但是貴不了太多），整體來看怡心湖更好一些。 主要問題在于，怡心湖在售樓盤不多，可以買到的比較少。

提問：雕叔你好，普通投資，華潤24城溢價房溢價100，說可以選的樓層比較多，龍光天瀛順銷房，交了幾萬定金。兩個總價都300多萬？怎麼選啊，應該如何才能夠利益最大化，才能夠賺到更多的錢？謝謝！

回答：倒挂第一，選籌第二。 華潤24城溢價100萬，單價也大概是2.4-2.5萬，對比當下華潤比較新的幾期二手房價格來看，依然是比較香的，值得入手，可見可得的收益。 龍光的單價目前也和溢價後的華潤類似，甚至更高，當然産品是更好一些。但是地段就半斤八兩了，一個享受當下，一個未來可期。 從收益的穩定性來看，我還是建議入手華潤，龍光更适合沒有路子的普通購房者。而且是着手于中長期的。 成都買房應該如何才能夠利益最大化！ 現在成都新房限價都需搖号，新房限價後有些就比周邊二手房便宜很多。 所以，隻要能夠搖到，立馬就可以賺到，隻要有價差完全不用去做什麼供求分析、區域分析、選籌分析、什麼方法論，完全沒必要，立馬就可以上，買到就是能夠所見所得的收益，何樂不為呢。

提問：神，最近嶽陽、沈陽、昆明防止房價下跌推出限跌令。一邊控制房價上漲，一邊又不讓房價下跌，降個房價咋這麼難？樓市未來走向到底如何,能否分析一下？

回答： 這次止跌令出台透露這幾點信号： 1、某些城市房價下行壓力巨大，一些地方為保房價才出此政策，難免有托市之嫌。出台這一政策主要是為了防止開發商為了回籠資金而大範圍打折出售，防範大跌導緻的維權等不穩定因素。 2、全國各城市之間嚴重分化，有的限漲，有的限跌。在很多城市紛紛出台各種各樣的房地産調控措施意在對房價“限漲”的時候，湖南嶽陽等地的“限跌令”迅速蹿紅，似乎顯得有點格格不入，但是正反映了市場的嚴重分化。 出台限跌措施是當前房地産市場分化明顯的體現，有的限漲，有的限跌。在一二線城市房價過快上漲的同時，某些三四線城市和縣城卻因住房供應量過大，房價出現較強下行沖動。 3、可以跌，但大跌不是穩定，所以防止大跌可以，但不能成為托市的借口。未來樓市穩是主基調，大漲不是穩，大跌更不是穩。一旦房價過快下跌，可能給整個經濟社會帶來巨大影響。不僅熱點城市房價過快上漲将帶來金融問題，而且另一些城市房價過快下跌，同樣會給樓市帶來很大問題。 4、未來房産投資的門檻會變得越來越高。買房不能貪便宜，越是便宜坑越大。閉着眼睛買房的時代已經過去了，現在買房一定要慎重，選對城市選對區域你才能赢。

提問：請問雕叔，現在成都還可以買新房嗎？政策這麼不穩定，是現在下手比較好，還是再觀望一段時間？

回答： 新房可遇不可求，當下遇到合适的我認為是可以及時上車的，主要是分為幾點來考慮。 1、新房地塊整體來說，當下真正值得大家關注的并不多，隻有少數在城市開發進程中的核心區域，才值得入手，而其他絕大多數都處于比較偏僻的地段。而且從陸續上市的地塊來看，也并不會好到哪裡去，因此現在好地塊的新房，賣一套少一套，不需要我們對賭未來。 2、新房的價格，土拍價格，以及部分雙限地的以後預售價格，在我們看來，也并不是很有誠意，除了個别的比如興隆湖東的價格有些差異，新批次比老的還貴，但是絕大多數的地塊，整體的地價、房價都還是在上漲的，所以買今天的好新房，沒必要去賭明天的貴新房。 3、新房市場因為其杠杆利用率、房貸速度，産品品質等原因，當下市場認可度遠高于二手房，一旦接下來的新房便宜預售，那麼必然有更多的人蜂擁而至，到時候如果你是普通資格，又一定能買到嗎？如果買不到，而現在又拖着不買（被别人買光），那麼是不是到頭來兩頭空呢？ 所以目前新房我認為，還是有一定性價比的，包括時間周期上的性價比，如果有适合的，符合預算和預期的，應當拿下。

提問：雕叔你好，成都現在是上車時機嗎？有什麼要注意的？

回答：成都今年來看，當下的市場幾乎處于冰凍狀态，房東惜售，買家觀望，特别是二手房指導價出台以後。 但這些并不代表成都就已經不能投資了。 買成都現在不能看當下，要看5年甚至10年以後，強者恒強，以後價格隻會越來越高，适合守長線。 成都買房幾點建議： 1、回歸中心。中心城市中心地段，城市中心分單核 多核，三四圈城以下原則上隻抛不買； 2、敬畏政策。房産投資，要敬畏市場，更要敬畏政策，政策是房地産最重要的基本面； 3、流動為王。流動性好的不動産，擁有更高的溢價，抗風險性更好； 4、長持為策。拒絕短炒，房産的持有周期應該考慮5年以上，5年也是經濟小周期； 5、配置優化。擁有多套房的投資客，優化資産配置，應對未來房地産稅； 6、控制杠杆。家庭負債總額原則上不超過家庭稅後月收入的200倍； 7、勤于踩盤。讀萬卷書，踩百個盤，學會分析樓盤的區位價值、附屬價值和産品價值； 8、回歸中長線價值投資的思維，做好一定持有周期的心理準備和财務準備，短期的政策調整、房價起伏都不會慌亂。 9、不管是剛需還是改善，有自住需求的，不要在等待房價下跌的過程中錯過好 房 。

提問：戶口社保在錦江，工作地點在市二醫院附近，預算新房230，二手房190以内，目前邊等錦江新盤，邊在看龍潭寺城投置地梧桐玖宸和9月份開的龍潭九章，除以上兩盤還在看大面二手房（單價低面積大），還有其他推薦嗎？主要考慮舒适度、通勤和以後結婚換房。

回答： 錦江區新盤還有230萬的嗎？你是錦江的剛需第一順位吧？目前來說這種級别的新房，可遇而不可求，不要刻意地去等它。更多的還是建議偏向務實地看現在的一些新房和二手房。 你工作地點在市二醫院，不知道是太升南路這邊的市二醫院還是龍潭寺的市二醫院新院區？如果是龍潭寺的話，就近考慮梧桐玖宸和龍潭九章倒是不錯的選擇。 龍潭九章勝在産品好，價格低，但是配套差，需要苦等很多年，隻是說距離龍潭寺市二醫院确實也不遠，自駕或者以後坐地鐵都很方便，比較适合打算今後紮根于此的人。 梧桐玖宸是人才公寓，現在面向所有購房者開放了，整體來說優點是當下龍潭寺綜合配套最好的一個新房了（此前是金融街，但是基本賣完了），不論是商業、地段、地鐵還是醫療等，都處于龍潭寺的核心區域，對于你自住、工作的話，很方便，而且因為地段尚可，所以不需要苦等很多年，未來的流通性是可以的（賣房沒問題）。 但缺點則是産品比較一般，你的預算隻能夠到一些單價2萬左右的高層了，這些高層我都看過，要麼朝向不好，要麼戶型不好，要麼視野遮擋，多多少少都有些小問題。但整體來說，我覺得還是優于龍潭九章的，我們買房，綜合考慮下，務實精神最重要。 最後說下大面的，你預算190萬的話，一些改善點的比如龍湖也不好入手，隻能看一些剛需的世茂城、炜岸城等，當下指導價貸款難度大，首付比例高，而且距離你上班也比較遠，今後大概隻能自駕或者地鐵換乘，這個通勤難度是比較大的，整個闆塊雖然是優于龍潭寺，但是要常年奔波單程15公裡 ，壓力需要自己去評估。 其實你總價190萬左右的話，我建議你可以看看成華東北的一些二手房呢，比如成渝立交的萬科魅力之城、首創國際城；比如槐樹店的明信鹭灣、紫東芯座；比如杉闆橋的恒大豪庭、中海新華府；比如二仙橋的富臨理宮、藍光樂彩城和交大歸谷建設派，都是比較符合你綜合預期的樓盤。 或者說，你就是想純粹買個大房子的話，像富臨理宮、電建地産美立方、藍潤V客尚東二期等等，都是可以考慮的二手房。

提問：雕叔你好！投資别墅，洋房或改善型住房前景如何？成都未來别墅會不會成為下一個風口。

回答：别墅的本質是一種奢侈品，其一次投入資金相對較大，裝修成本較高的同時，租售比很不理想，當你需要資金周轉時，又很難出手， 隻會逐漸殘舊，越來越掉價， 豪宅，郊區獨棟别墅，洋房本質是一種奢侈品的市場，當你需要資金周轉時，裝修成本較高的同時，又很難出手，所以并不取決于租售比，人均收入。而是取決于消費的起人群，巨富群體，這些産品完全可以和普通住宅分割成兩個市場。這類小衆市場邊際效應巨大， 稍微增加的需求，可以把價格拉起很多。 成都現别墅，常見于兩種情況： 1.整個産品的價格都保持在一個高大上； 2.産品内部存在有15-30%的差價，還有些可能因為結構戶型等因素有50%的價差。 買别墅，首先絕大部分别墅都不适合投資，别墅是一個以消費為主的小衆市場。 别墅本身的流動小，金融屬性也差，别墅的本質是一種奢侈品，其一次投入資金相對較大，如果不是有高淨值的底倉打底，很難扛過風險。 而目前成都絕大部分的别墅，關注度高的别墅市場，又都處于郊區，反而進一步放大了泡沫和接盤的風險。未來如果不是自住，放着也是生草長青苔。 目前成都隻有較少的别墅還是有投資價值的，但是這産品卻混雜在一個迷惑性很強的市場裡，需要有專業眼光和熟練的市場經驗來辨别，這一點和新手又是對立的存在。 所以，想要性價比高的别墅，類似于在五星酒店裡找人均99的自助餐。

提問：雕叔你好，請問武侯區的德商石榴春和天驕和青羊區的玉潤金沙比較，投資的話，哪個更好，比較下兩個樓盤呢？

回答：投資就是看當下的性價比和未來的成長性，怎麼看都是德商占優。德商當下的清水單價2.3萬，而玉潤金沙是2.8萬；成長性的話德商所在的機投是武侯新城大力開發的區域，而玉潤金沙所在的外金沙卻有點後繼無力的感覺，武侯的雞頭和青羊的鳳尾，青羊未必就更好。産品就 不比對了 ，都是洋房小高層，半斤八兩，差距不大。

提問：雕叔你好，想問下朗基天香怎麼樣？學區、交通、價格合理性。看上它主要是覺得126的戶型不錯，而且離銀泰城超近，生活方便，但不知道有沒有什麼隐藏風險，謝謝！還有，複地雍湖灣、中海蘭庭、朗基天香，這三個對比哪個最好呢?

回答：朗基天香不是奧運冠軍也是業主嗎?這個樓盤好的方面你其實都看到了，差得這麼說吧,主要是這邊寫字樓紮堆，缺乏住宅的純粹居住闆塊,不像大源，具有抱團發展的趨勢，而朗基天香太孤獨了,下樓就上班，上樓就睡覺，有些時候，工作和生活還是要分開一點的好。 複地當下是最好的,但是密度比較大，而且也有公寓;中海則老氣了點;朗基的問題前面也說過了。整體來看都有弊端,就看你最不在意什麼了,每個人的體驗和看重的點是不一樣的。

提問：雕叔你好，之前聽了你的建議，明确了購房區域，現在主要就是考慮買高新的房子，一種考慮是買新樓盤，還有就是買二手房。但是二手房相比新房過戶費很高，這是一個問題，但是新樓盤很少，可選擇性不多，因此，如果考慮二手房，想買毛坯，以後去成都生活了可以裝修自己喜歡的風格，但是不知道什麼時候去成都，房子可能會放置一段時間， 另一種就是買裝修過的，先出租，可以緩解貸款壓力，等去成都生活了再重新裝修，但是買裝修房問題比較多，容易掉坑裡，且房子重新裝修成本也相對毛坯房裝修成本更高，家裡親戚也不太贊成買二手房。您覺得買新房，二手毛坯房，二手裝修房哪一種更适合我們？新房，二手房，哪些小區您比較看好，推薦一下？還有您有什麼更好的建議？謝謝！

回答：其實你的問題得從你的買房需求和空置成本出發。 簡單來說，就是你自己要想好2個問題： 1.買房需求：你買這套房目的是自住還是投資，或者說哪個占比大。 2.空置成本：你目前在外地，打算需要幾年才能過來自住使用，還是買完不住長期空置等升值。 如果自住需求偏大，2年以内可以來成都生活發展，建議你買清水新房，新房可以按自己喜好裝修，居住環境體驗會更好，而且2年交付期，空置成本不算高，另外自住本身也是一種消費品。 如果投資需求偏大，2-5年都不會過來自住，我就建議你買二手裝修房，時間太長，空置成本會逐年累加變高，投資講究的是回報率，加上現在房價漲幅較慢，我們必須要配合出租，降低月貸成本。二手毛坯和新房都不利于出租，投資買二手精裝房就會更好一些。

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