Hi~大家好，本期的365百科上線，歡迎繼續圍觀。

上次我們講了一下選擇樓層的學問，錯過的朋友可以點擊鍊接，補個番《365百科 | 樓層選擇的學問，一文說透！》。

後台有朋友問，既然樓層隐藏着這麼多的學問，那麼選樓棟有什麼講究沒？

當然有！

不僅有，講究還挺多呢，接下來，我們分門别類來說道一下。

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叙述之前，先做個基礎知識普及：為什麼我們常見的樓棟，多數是6層、11層、18層、26層或者33層到頂呢？

回答之前，先看一個表格：

國家住宅建築規範和防火标準，對住宅建築多方面做了限制，但最具影響力的，還是電梯和電梯間的規定，因為這些規定，直接關系到出房率、建安成本等，所以，均衡各方利益，便有了如今“約定俗成”的樓層。

細心的朋友可能注意到，26層—33層建築要求并沒有變化，為什麼要在這裡做個界限呢？

這是因為，目前很多城市住宅因微波通道，限高是80米，按照層高3米計算，大緻也就是26層了。

1

樓棟外觀分類

從樓棟不同的外觀設計來看，可以分為塔樓、闆樓、品字樓和蝶樓，幾個名詞聽起來挺唬人，我們用圖形來簡單說明一下：

塔樓：整個樓棟外觀上呈長方形或者四方形，樓道基本設置在中間位置，四五戶或者更多戶環繞式布局。

這種樓棟，一般梯戶比都比較小，公攤較大。

大家所說的金銀角，就是根據塔樓四個角戶型采光度，進行區分的。東南角采光最為充足為金角（1号戶型），西南角（2号戶型）采光次之為銀角。

闆樓：樓棟長度大于寬度，戶型具備較好的采光和通風；且能很好的實現多種面積戶型的排列組合，是目前市場主流産品系。

品字樓：品字樓具備節約土地、空間結構靈活、抗震性好等優點，但中間戶不通透。

随着居住需求的不斷提升，品質樓逐漸發展為通風、采光更好的連廊式。

當然，居住舒适度提升的同時，開發商也獲得了更高的溢價。

這種設計弊端也非常明顯：公攤增大，出房率降低。

蝶樓：塔樓和闆樓的結合，兩翼基本是大戶型，中間為小戶型，公攤較大，現在市場上比較少見。

365觀點：買房首選闆樓邊戶，南北通透，采光好，出房率還高。

2

樓間距

樓間距直接關系到室内采光，那麼，兩棟樓之間相隔多遠，才能保證後面樓棟的采光“安全”呢。

從純理論角度出發，綜合考量緯度、冬至太陽直射角等影響因素，在天津，一般将樓間距定位為樓棟的1.2倍。

也就是說，一棟100米高的樓，後面的樓棟距離它120米，算是絕對安全距離！

但是，理論也隻能是理論。

考慮到土地利用率，很少有開發商會這麼做。

我國法律規定的住宅正常采光時常為“最低不得低于大寒日的2小時”，這也是目前很多項目采光上依據的準則。

當然，滿足國家要求未必能獲得很好的舒适度，這也是我們建議大家選樓層時盡量往高了選的原因。高出采光更充足，這是無可争議的！

另外，這裡普及一個概念，叫做“搶東”。

所謂搶東，就是整樓棟向東傾斜，如果是正南正北的房子，搶東一般在7°左右。對于到底傾斜多少度，受地塊位置影響比較大。

搶東的樓棟，對于高樓層，尤其是18層以上樓層的影響是很小的，對于低樓層住戶，将有效延長滿窗光照時長。

另外，搶東樓棟減少了西曬時長，夏天住起來更舒服。

樓間距除了關系采光，還關系到日後居住的私密度。

低一些的樓層，可以通過綠植遮擋一下；如果是高樓層，最好還是選擇錯開的樓棟，畢竟，如果日後居住，和對面樓裡的人一不小心看對眼了，那場面就尴尬了。

365觀點：樓間距大了準沒錯，如果做不到特别大，高層住宅盡量選擇樓棟錯落有緻的，避免樓棟“面對面”。

在北方，搶東的房子比搶西的居住舒适度更高，可以放在優先考慮級。

3

樓棟布局

開發商們也注意到了這一點，所以在樓棟布局上，也不斷做出改善，但無論怎樣進化，依然逃不出三種基礎樓棟布局方式。

* 軍營式

将樓棟簡單的排列，作為樓棟排列基礎隊形，選擇樓棟時一般考量三個因素：朝向、樓間距、前方建築物位置。

朝向和樓間距我們上面提過，這裡就不贅述了；

至于前方建築物位置，有以下幾點需要注意：

第一，不要選正後方。例如下圖中兩星的樓棟，處于前一棟樓的正後面，低層采光就會受到影響。

最好是選擇與前面一棟樓稍微錯開的樓棟，向東最好。

第二，如果前排建築過長過寬，也會對後面樓棟的采光和通風造成影響。最好的選擇前面樓棟2-3個單元的。

第三，上圖這類戶型，邊套的采光通風比中間套優秀，盡量選擇東面邊套。

* 點群式

也就是大家說的組團式，首選低密小區。

另外，在符合以上原則的基礎上，盡量選擇挨近組團中心景觀帶的，通風、采光、視野都更好些。

* 合圍式布局

沿着地塊邊緣，把建築用地圍起來，形成有效的公共空間。

整個社區利用建築落差形成樓間距。這種布局優點很多，歸家儀式感、社區安全性、外圍建築擋風之類的。

目前還算是認可度挺高的一種樓棟布局；這種布局，不建議選外圍樓棟，臨街、風大、安全系數低。

無論采用哪種布局方式，總有些樓棟憑借自己優越“出身”成為整個項目的樓王，這種樓棟，新房市場上存在溢價，但在二手房市場，這種價差并不明顯。

365觀點：不同的樓棟布局，存在不同的考量優先級；整體建議還是：搶東樓棟的邊套，樓棟最好臨近景觀帶但不臨街。

項目樓王，自住的話可以考慮，如果是投資，就沒啥必要了。

4

點對點注意事項

除了以上整體樓棟，在買房時需要關注的，還有一些局部問題，也需要大家提起注意。

* 挨着變電站、信号塔之類的樓棟能不能選？

這裡統一回答一遍：這些對人體造不成傷害！

鑒于很多人對此存在心理壓力，如果無法克服，就算了吧，不必勉強；如果能克服，那就恭喜啦，這樣的樓棟，往往能在價格上撿個大便宜。

這裡有一點大家要提起注意：不要根據沙盤圖對照變電站大小！

很多沙盤圖變電站隻是“意思”了一下，所以，要想了解實情，可以參看規劃圖，上面都标有明确尺寸。

* 臨近車庫的樓棟要不要買？

高樓層可以，低樓層就算了吧，來回車輛減速帶會造成噪音，你也不希望開窗總能聽到“坑坑坑”的聲音吧。

還有就是臨近鐵路、高鐵的樓棟，國家規定必須兩者相距必須100米以上，而且中間一般會做綠化帶，所以，影響并沒有大家想的那麼大，價錢合适，可以考慮。

* 配備底商的樓棟怎麼樣？

坦白說，不怎麼樣！

雖然買房的時候，開發商可能會承諾不會做餐飲，但真正交房入住後，可能就是另外一碼事兒了！

怎麼選擇，心裡有數了沒？

最後來一條時效性建議吧：當下市場條件下，首開的樓棟，就暫時不要買了！

畢竟，目前市場條件下，很多項目好貨都是押後出的。

好啦，本次怎麼挑選樓棟就介紹到這裡，大家還有什麼想知道的，記得留言咯~~。

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