這是拿鐵房産觀的第113篇原創

新塘是增城的重鎮，發展得較早，有一批外來人早期在這裡做生意，如今發展成了土豪。

新塘牛仔享譽世界，不過這些年電商的崛起，靠批發和低端制造出來的口碑沒什麼卵用，不如說是廣州的新塘，或者靠近黃埔，30分鐘到珠江新城，反而賣點更好。

新塘很多房子是他們買的，後來由于13号線的開通，把買不起市區，沒有名額買廣州的剛需拉到了這裡。

最受他們青睐的就是沙村、白江、新塘地鐵口的花園電梯洋房。

新塘房價在2017年實現翻倍再翻身後，2018年下半年開始就走入了下坡路，從最高三萬多跌了30%，去年這波分化行情，剛剛有點期待上漲的苗頭，421新政又把火候給壓下去了。

到處修路，坑坑窪窪，城建對房價的拉動還是有的，關鍵是速度太慢。

到處塞車，開車雖說有廣園，但你知道廣園是很塞的，廣深也是，摩托車、貨車橫沖直撞，很考驗你的技術。

新塘最值得驕傲的就是他的交通，曾經引以為傲的凱達爾爛尾後還沒看到重啟。

新塘人的信心遭遇暴擊，似乎不漲的房價也成了事實的驗證。

舊改提上議程，但仍需時日，估計還有十年大拆大建的日子等着你。

升龍、珠江、香江已經全面介入新塘舊改，這種先砸錢的活，也要看開發商的實力，看耗不耗得起吧，不過，總之是有些期待成份。

目前比較成熟的在白江新塘區間，一有地鐵和城軌，交通通達性較好，二是附近二手成交活躍，地鐵盤相對來說還是比較好賣，流通性強。

但目前增城重點發展的不是新塘這個鎮，畢竟已經成熟了，而是兩三公裡外的增城開發區。

萬達、永旺夢樂城、南方醫院，聽說還要建一個天河城，好的教育資源，都在這裡。

增城在學蘿崗，把增城開發區打造成廣州開發區，一是本來就有産業，二是此處空地多，不用大拆大建。

雖然沒有新塘白江那麼多人流量，但是像萬達、永旺一到周末人還是很多，這裡的商業規模甚至超過蘿崗。

你說這裡不好，房價也不漲，但這裡是本地就業人群的集中地，房價也是新塘最貴的，招商臻園雖然地買貴了，但是房價也不便宜，目前賣3萬左右，估計想慢慢賣吧。

這個附近适合本地就業的，等片區的産業更成熟，人員聚集更多，招商臻園目前的這個位置也是改善們的首選了。

不過，既然都是附近的，都需要開車通行，住遠一點點也沒事，所以增城開發區賣的地也不少，靠近永甯那裡房子就建了很多，開發了十年的譽山國際還在賣。

那我們知道新塘隻能買地鐵口的物業了，雖說也難漲到哪去，但這些房子起碼還算是抗跌的，因為有地鐵，下探空間不大。

但新塘地鐵口基本都是小開發商在坐鎮，拿地較早，一直拖着建，慢慢賣。

像地鐵口的東方名都、金澤豪庭、惠百氏一直還有一手在賣，二手業主都換好幾波了，他們一手還沒賣完。

這些産品大多過時了，物業也很一般，北面又是廣園、鐵路、環城路，賣相都不好。

我為什麼說要重新定義新塘呢，是因為大的開發商進來了，包括華潤、萬科等。

他們帶來更好的産品、更好的園林、更好的物業，至于更好質量，應該也許可能會吧。

就憑他們做的那麼好看的售樓部，你都想進去逛一逛，小三房總價又低，180萬還能買個小三房，要在白江地鐵口買個三房起碼要200出頭了。

開發商為什麼要在新塘拿大地塊，做大盤？大盤是有優勢的，不需要靠别人，自己就可以建起生态，另外，大盤可以慢慢賣，慢慢跨越周期，說不定等三年後價格還會漲，反正拿地便宜。

隻要這種大的國企開發商願意到新塘來拿地，同時做出差異化的産品，還是有銷路的，對新塘增加新的血液進來還是很有必要的。

你看是不是這樣，除了越秀必須要蓋的官湖地鐵站上蓋，保利也隻拿TOD核心位置，碧桂園是出了名的必貴遠了。

以上說的是新塘輸入新的血液，重新定義新塘的居住環境，錢不多也能買大開發商的房子，不一定要選小開發商的盤。

新塘，就是剛需之地，隻适合錢不多又沒名額的剛需自住，特别是需要依賴地鐵通勤的剛需們。

剛需是沒錢的，買之前特别讨厭房價上漲，買之後又特别期待自己的房價上漲，所以買了之後期望買之前心态的人來接你的盤，可能性不大，因為他不希望看到你的房價上漲。

他們巴不得開發商爆雷打骨折，他去買一手。

那問題來了，喜歡買一手的人一多，你的二手就不漲，何況個個都是幾千戶的大盤。

需要外溢的剛需會先在黃埔截胡，然後才到新塘，而新塘一來就是四千多戶的萬科金茂四季，以及五千多戶的華潤公園上城，還有賣了三年的七千多戶的星圖。

星圖的現在就是你們的未來，他賣到2.8萬都何其艱難，他還有名校地鐵傍身呢。

如果黃埔還有300萬出頭的房子，不管是知識城還是科學城，新塘的價格都漲不上去。

最大的可能是下一波行情，蘿崗知識城再漲50%，新塘和21号線周邊才有機會。

但是我總感覺有點懸

好了，剛需們，新塘歡迎你。

這裡是拿鐵房産觀，專注廣州樓市咨詢與信貸資金規劃，關注我，讓你買房路上少走彎路少踩坑。

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