來源：【上遊新聞-重慶晨報】

9日，兩江新區市民黃先生向上遊新聞熱線966966/上遊新聞APP反映：他從托管公司重慶享辦有柴物業管理有限公司（以下簡稱“重慶享辦有柴物業”）租賃了兩江新區聯盛大廈四樓257平方米的一間辦公室辦公。繳納完一季度租金和兩個月押金搬進去辦公後，他發現實際辦公室使用面積隻有135平方米，差的122平方米被托管公司計算成公攤面積，而公攤面積和實際使用面積相差無幾。

情況真是這樣嗎？記者進行了調查。

現場：物業關閉門禁，數十名員工上班成難題

△員工刷“臉”無法打開公司大門。

5月9日上午10時許，記者來到兩江新區翠雲街道聯盛大廈四樓，發現10多名員工已經在過道上站了一個多小時了，他們沒有辦法打開公司的大門。

“我們早上來上班，發現刷臉已經無法進入公司了。”一名員工說，平時他們都是刷臉進公司，這次卻失效了。

經了解，不僅401的門禁系統被托管公司重慶享辦有柴物業關了，402和406兩家公司的門禁也被關閉了，數十名員工無法正常上班。

記者在現場了解情況時，兩江新區翠雲派出所民警也趕到現場向雙方了解情況。民警表示，雙方有合同糾紛，可以通過調解協商，或者法律途徑解決，在沒有解決之前，将租賃戶大門關閉的作法欠妥。

随後，民警将重慶享辦有柴物業負責人和租賃戶，帶到派出所，由派出所人民調解員進行調解。

起因：實際使用面積與合同面積不符，雙方起糾紛

黃先生是401的租賃戶，他說，公司從今年1月1日起租用該辦公室，合同租用面積為257平方米，截至5月底，已經交納75000元租金和其他費用。

“我們按257平方米繳了一個季度的租金還有兩個月的押金後，發現面積有問題。”黃先生說，經過測量，公司全部使用面積隻有135平方米。租房時，業務員曾明确表示辦公室的公攤面積占比不超過39%。

于是，他多次找重慶享辦有柴物業協商，并發函要求按照實際面積交納租賃費，但是重慶享辦有柴物業不願意測量實際面積。

第二季度，重慶享辦有柴物業仍要求按照257平方米收取租金，但願意減少10000元租金。

“我的實際使用面積隻有135平方米，公攤面積為122平方米，租個辦公室，公攤面積都快和使用面積一樣了，托管公司的吃相也太難看了！” 黃先生說。

與黃先生有同樣遭遇的還有聯盛大廈4樓402和406的業主。 5月6日，四樓所有業主正式告知重慶享辦有柴物業，他們已經聘請律師專職處理此事，并希望重慶享辦有柴物業負責人出面和律師商談。結果，重慶享辦有柴物業卻在沒有解決任何問題的前提下，在5月7日書面通知要求4樓的租賃戶搬離。到了5月9日，重慶享辦有柴物業直接關閉門禁系統，不讓他們辦公了。

調查一：房産證登記面積1106.42平方米 虛增305平方米出租

記者獲悉，此前聯盛大廈四樓共有6家公司，因公攤面積問題，403和405公司已搬離此地。401、402和406還在和托管公司協商，沒有搬離地此。

△黃先生與大成倉業務員聊天記錄

記者在黃先生和重慶大成倉業務員的聊天記錄中看到，四樓401出租面積為257.58平方米，402出租面積為186.1平方米，407出租面積為396.92平方米，406出租面積267.35平方米，均含公攤面積。

△業務員提供的樓層面積圖

“403和405沒有注明出租面積，是因為注明出租面積後，租戶一加就知道總面積了，所以托管公司沒有注明。”黃先生表示，他問了403和405的出租面積，加起來為303.47平方米， 這樣四樓的出租面積（含公攤面積）達到了約1411平方米。

黃先生通過業主單位提供的材料查詢到四樓的房産證登記面積為1106.42平方米，也就是說，重慶享辦有柴物業僅四樓一層，就虛增了305平米。

除了四樓虛增了面積，五樓租賃戶也遇到了同樣的問題。

位于五樓502的一家公司負責人廖某告訴記者，他們租的辦公室面積為411.94平方米，實際使用面積為220平方米，在此之前他們一直按照411.9平方米在繳納租金。“公攤面積都快和使用面積一樣了，太吓人了。”她說。

調查二：工業用地用來商業出租，不僅涉嫌違法，而且和租賃戶合同無效

記者查詢得知，2021年8月25日，重慶享辦有柴物業租用了重慶聯盛君達工程管理資詢有限公司（以下簡稱重慶聯盛公司）擁有房屋産權的第2、3、4、5、6層房屋，面積5849.96平方米，租賃期限自2021年9月1日起至2033年8月31日。

△房産證信息顯示這棟寫字樓為工業用地

記者從兩江新區不動産權第002552X号看到，重慶聯盛公司所擁有的房屋産權，屬于工業用地。工業用地上建設的辦公樓、商鋪等是否可以租售呢？

重慶渝宏律師事務所律師劉浪凡表示，表示，根據《土地法》第五十六條規定，建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；确需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府自然資源主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區内改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。意思是工業用地上建設辦公樓，涉及土地使用性質的轉變，需要在建設前事先到土地管理部門申請變更用地性質，繳納出讓金，方可以變更。變更土地使用性質後，還需要到建設機關辦理規劃和建設手續，隻有取得了合法的手續，才可以租售。

“根據黃先生先生提供的材料，托管公司重慶享辦有柴物業将重慶聯盛公司的辦公樓用于出租，不僅已涉嫌違法，而且和租賃戶簽的合同無效。”他說，重慶享辦有柴物業将用于工業生産、管理的大樓，轉租給租賃戶用于商業用途，已經改變了土地性質，因此簽定的合同無效。

對于将用于工業生産、辦公、管理的大樓，租賃給租戶用于商業，是否辦理了變更手續，是否繳納出讓金？重慶享辦有柴物業沒有正面回應上遊新聞記者。

托管公司回應：已聘請律師起訴租賃戶占用辦公樓

記者通過天眼查發現，重慶享辦有柴物業管理有限公司成立于2021年07月29日，許可項目包括建築勞務分包、物業管理、非居住房地産租賃等，其最大股東是四川大成倉商業管理有限公司（以下簡稱“大成倉”），持股99%。

黃先生告訴記者，他們租此辦公樓聯系的業務員，一直是和大成倉業務員聯系的。“大成倉和重慶享辦有柴物業其實就是一家。”

記者在聯盛大廈六樓見到了重慶享辦有柴物業負責人。她表示，重慶享辦有柴物業是大成倉全資公司。

“公攤面積這樣大，是由于有花園，而且花園很大，公攤給每戶就有這樣大的面積。”她說，因此，重慶享辦有柴物業出租給租賃戶的辦公室面積沒有問題，也不存在争議。

同時，她表示，這些租賃戶繳納的租金，已經使用完，但是租賃戶還占用着辦公大樓，他們才關閉門禁，讓他們搬走。結果租賃戶至今不願意搬離。

目前 ，重慶享辦有柴物業已聘請專業律師，起訴租賃戶占用辦公大樓，以及侵犯名譽權。

律師：虛增305平方米的收入屬不當得利，可要求退還

重慶渝宏律師事務所律師劉浪凡表示，根據黃先生介紹和相關實際，重慶享辦有柴物業已經涉嫌違法《民法典》相關規定。《民法典》第一百二十二條規定，因他人沒有法律根據，取得不當利益，受損失的人有權請求其返還不當利益。同時，第九百八十五條規定，得利人沒有法律根據取得不當利益的，受損失的人可以請求得利人返還取得的利益。

“租賃戶租賃的是四樓的辦公室，和樓下的花園公攤面積沒有任何關系。”他說，而且租賃戶租賃辦公室辦公，是專屬面積，面積隻能小于或者等于房屋産權證登記面積，如果其租賃面積大于了房屋産權證登記面積，那麼多收的305平方米租金就是不當利益，應該退還。

相關部門：先開門讓員工上班，再處理糾紛

5月9日上午，重慶享辦有柴物業和租賃戶一起到派出所協調，因面積問題達不成一緻，雙方沒有協商成功，員工仍不能回辦公室上班。之後，租賃戶向兩江新區管委會反映了此事。

5月9日下午7時，記者從租賃戶處獲悉，兩江新區管委會已要求兩江新區翠雲街道協調處理。翠雲街道已要求重慶享辦有柴物業先開門讓員工上班，後續合同糾紛，可以通過協商處理，或司法途徑解決。

5月10日上午，物業公司又将門鎖了，昨晚還能進内辦公的員工又被拒之門外。

此事的後續情況，上遊新聞将持續關注。

上遊新聞記者 鄭三波 視頻編輯 何闖

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