本系列隻是回憶，鈎沉北京20多年來的樓市片段。随筆而已，既不映射現實，也不預測未來。

樓市的曆史有點兒特殊，總能讓人感覺慶幸或後悔。但這就對了，所謂普通人的生活，就是一次次的僥幸和錯失機會嘛。後悔也好，慶幸也罷，往事就在這裡。

一

之前寫過北京學區房的起源和發展，但沒太重點寫中關村。那這次補上，大緻說一下這個全北京最早、最堅挺的學區房闆塊。

上次說過，北京的第一個學區房是在昌平的王府項目，是和景山合作的。之後的學區房都出現在大興、豐台、順義、朝陽等地，根本就沒有東西海的事兒，為什麼？其實道理很簡單，那會兒的北京人普遍對上好學校沒什麼太大追求，市區的基本都是在家門口上了，極少有挑學校的。

而有能力在郊區買新房的就兩種人，一種是拆遷戶，一種就是真正先富起來的。拆遷戶對學校也不講究，隻要是有就行，如果是名校就當然更好，但并不是太在意。比如豐台區就兩個最典型的例子，一個是銀地家園，引入的豐台五小；另一個是怡海花園，引入的是實驗二小和八中。

那這兩個小區的定位就非常明顯了，銀地的定位就是當地拆遷戶為主，之後是南城崇文豐台的，都是剛需，對學校幼兒園的都不是太重視。而怡海的定位則是富人區，所以投入巨資打造從幼兒園到高中的一系列名校。這就是北京早期學區房的現狀。

二

那當時的中關村呢，其實也差不多。好學校在當地根本不是什麼噱頭，而從一開始就是标配。到海澱買房的沒有不重視學校的，畢竟那會兒能在這種地塊買新房的，全都非富即貴。

但要說重視也沒重視到哪兒去，還是以居住為主，畢竟家長們都有辦法讓孩子用别的辦法進入名校，也就犯不上非和房子綁定了。比如典型的就是萬柳的新新家園，從一開始強調的就是生活品質，而壓根兒就不談學校。因為買房的肯定都是中關村的大佬新貴，人家都看不上開發商所提供的教育資源。

還有更典型的，紫竹橋旁邊有個嘉慧苑，是華奧中心的二期。這裡是北京第一個商住公寓，因為本身就是寫字樓改的，所以幹脆建成了更時尚的大複式，起步就是250平米大戶型。當時有人問過這裡的學校配套怎樣？結果開發商極為霸氣的回答，我們最小面積的一套房都要300萬，你覺得這些業主還會考慮周邊的學校嗎？

人家的話其實是說，能買得起300萬房子的都是大老闆，根本不會考慮公立的學校了，不夠檔次。私立校才是老闆們的首選，這就不是我們所該操心的事情了。

嘉慧苑當時起價1.2萬，基本上是中關村老破小的兩倍以上。今天的價格也還說得過去吧，6萬左右，不到中關村均價的一半。這好歹也是學區房啊，當年的貴族成了今天的落寞貴族。

當然那會兒中關村的老破小還不讓公開上市呢，真正的交易要到2000年之後，甚至是2003年之後才增多。也就是央産房允許上市之後，才真正形成二手房市場。

三

提到中關村學區房，最典型的自然就是“宇宙神盤”華清嘉園了。這裡分兩期，第一期是2000年開賣的，起價4000多，4500吧，均價5000左右。這個價格在當時是明顯被低估了，某大炮自然知道這點，但沒辦法。

當然華清嘉園還有最早一期，東升公寓，也就是現在的東升園。但這是首創時期開發的，和華遠沒什麼關系，所以算作了兩個項目。

當時不僅是樓市不景氣，而且北京還在大力推廣經适房。那人家北邊的回龍觀才2600，就算是中關村處于市區，4/5000這價格也顯得貴了。而高端市場呢，比如萬柳的那些和周邊的公寓，雖然動辄7/8000，但檔次卻又明顯更高，華清嘉園又夠不上。因此，一期就開出了這麼個不尴不尬的價格，2013年房價暴漲之後，某大炮就更後悔了。

當然到了兩年後的二期，華清嘉園的價格就明顯提上來了，7000左右。這個價格基本合理，略高于周邊二手房也不過分，正常市場價。

之後華清嘉園的價格算是一直跟随大盤，直到2013年春天，小戶型爆出10萬天價刷屏，從此奠定了“五道口宇宙中心”的地位。之後的第二年，學區房再出新規，家長們又去追捧新的被封神的學區房，老牌學區房暴跌，n多炒房客損失慘重，甚至有人傾家蕩産。

一路發展到今天，華清嘉園的大戶型受到了學區影響，基本都落後大盤，至少是沒超出。而小戶型是絕對的赢了，畢竟總價低才是最受追捧的。.

對了，華清嘉園一期的房價之所以低，也有可能和當年的輿論有關，所以被監管層故意壓低了房價。因為就在2000年前後，輿論對中關村的房價不太友好，屢屢出現“中關村衰落、企業跑光”“高房價逼走高科技企業，敢問中關村路在何方”等文章。那一段時間弄得科技園和海澱區的領導都挺被動的，雖然不能說中關村增速減弱和高房價有關，但輿論就是關注在這裡，所以故意壓低普宅價格也是正常邏輯。

四

北京真正的學區房概念就是2003年前後從中關村開始的，包括人民大學，因為人大附中已經成為超一流，極受追捧。但當時對小學的概念不是太重視，人們也不認為因為上學而買套房有多大意義，更不認為房價能持續升值。所以，那會兒租房上學的意願遠遠大于買房。

以中關村為例，當時是普通二手房價格6/7000，兩居室在40多萬，但租金能達到每年2萬以上，高的能3萬多，租金回報率至少6-7%，最高的一度達到15%，名列全北京第一。

這主要是因為小學加幾萬贊助費就能上學，一般3萬，比幾十萬買套房要劃算得多。而且還未必花這麼多錢，如果有關系的話就更省了。或者說孩子的天資高，成績好就等于替父母省了錢，那就更沒必要買房了。

一方面是人們不願意買房，一方面是租金高，業主不願意賣房，于是在那幾年中關村每到開學季甚至能出現“房荒”。也就是沒有業主賣房，都覺得收高租金劃算。同時租房的也多，房子不夠用，下手慢的根本搶不到。

這種情況持續了好幾年，以至于周邊的中介都幹着急，因為光靠租房業務吃不飽，成交量上不去那就等于是賠錢了。當時鍊家有個高管姓龔，好像是叫龔萍。有一次跟記者說還是買房上學劃算，外地人隻要買套房就能得到最好的教育，能省去很多錢。

結果這言論被人狂噴，外地人說你以為我們傻啊？明明花個兩三萬甚至幾千塊錢就能上不錯的小學校，我們憑什麼花幾十萬買房？而且重點中學那是靠買房就能上的嗎，哪個不是得憑關系或成績，房子管個屁用。這就是當時人們的普遍心态，極少有買學區房的。

其中最典型的情況出現在中關村三小，王翠娟校長是1999年上任的，之後的第一個大活動竟然是帶領老師去發傳單招學生。因為那會兒沒人覺得三小是好學校。本來就是從一小分出來的，所以校園小、教師少、生源更是貧乏，那惡性循環之下就是缺經費也不出成績。

之後就是見證三小奇迹的時刻了呗，一年年的成績提升，三小出了名。但直到2003年建設萬柳分校的時候還一般呢，所有的桌椅闆凳和設備都是學校運過去，老師們一趟一趟的往樓裡搬。這要是在今天，隻要學校有需求，願意幫忙的家長們能搶着去。

2006年底，三小的領導班子出了事兒，起因就是贊助費什麼的收得太多了，而且領導們私自擴充小金庫，用來旅遊發獎金什麼的，嚴重刺激了教育的不公平輿論。之後就是那樣兒呗，傳聞三小被貪污2個億，各種謠言滿天飛。但也不能都說是謠言，确實有不少違規違法的地方，所以王校長等人被判了刑。

五

北京房價從2005年下半年真正啟動，2006-2007年快速上漲，2008年崩盤，中關村的房價都和大盤行情差不多。從來不落後，但也沒超出什麼。那會兒我也覺得奇怪，房租這麼高，還這麼搶手，房價為什麼漲de2不算快？

想來想去隻能是因為入學制度寬松，或者說不是以房子為主，其他無論是共建、條子、考試、優推、贊助費、補差費等等，都能進入好學校，沒必要買房。所以當時幾乎沒有“學區房”這個詞，連中介都是宣揚教育地産而已。

當時不光是中關村，北京五大學區基本都是這種情況。西城金融街、東城的府學史家算一個學區，然後是羊坊店學區，當時的57中很受追捧。第五學區是朝陽，不固定，白家莊和望京随時切換，統稱朝陽學區，或者80中學區。

學區房真正成名是在2009年夏天開始的，依然是中關村挑起了輿論。那會兒我也在海澱，老闆總惦記着做教育地産，看到了中關村的新聞就讓我去看看。

其實這是媒體炒作的，以東南小區為主，非說是房價上漲過快，單價遠遠超過了南邊的大泥灣。得出的結論就是兩邊對口學校不同，所以是學區才導緻東南小區出現泡沫。

我當時看了看，東南小區的均價在2.6萬，大泥灣小區1.6萬，一牆之隔的小區，均價竟然差了一萬，是讓人覺得挺刺激的。但我一查以往的交易記錄，發現從2003年前後就已經是這個差率。也就是在東南小區6000多的時候，大泥灣4000左右。隻不過當時差2000顯得不是太多，之後雖然差率沒有變化，但差額卻拉大很多了。

後來我給老闆寫了個報告，結論是學區房并沒有過渡炒作，學校配套的價值一直就存在于房價之中。這是海澱的特色，沒什麼可大驚小怪的。所以說，教育地産在當年仍然是噱頭，學區房還沒開始快速上漲。

今天東南小區15萬左右，漲幅略超大盤。但大泥灣13萬左右了，明顯和東南小區的差率縮小。這說明什麼，說明多校政策有效果，說明老牌學區房受到挑戰，升值率沒有後來者更高。

六

學區房一戰成名是在2013年，春天，華清嘉園引爆了輿論，均價10萬，驚掉不知多少人的下巴。其實學區房是從2012年底就開始上漲的，那會兒就傳聞要進行招生制度改革，以房子學區為主。所以在十八大召開之前，學區房價格就已經上漲，十八大之後家長發現沒有任何壓制的措施，那就開始搶房了呗。

其實之所以2013年進行改革，針對的就是2007年的金豬娃和2008年的奧運娃，這兩年增加的新生兒數量過多，必定讓入學時的學位緊張，所以才出台了管制措施。主要内容就是以就近入學為主，消除共建生、條子生和考試入學、交錢入學等手段，做到盡量公平。

那一年中關村、金融街和東城學區都是最熱的闆塊，之後才是德勝月壇和其他各個學區。具體的價格不列了，免得各個學區的看到别扭。反正在近9年中，有的強勢升起，有的卻從雲端一步步下跌，當然也有暴漲暴跌的，弄得炒房客都上了吊。

這還真不是瞎說，就發生在第二年的2014年。中關村的華清嘉園就是代表之一，前一年漲的太猛了，第二年沒有進行鞏固的政策，那自然是大幅下跌，從高峰期跌了20%以上。這是什麼概念？首付跌沒了呗。而炒房客的資金都是高息借來的，必須在短期内盈利。那如此大的跌幅是他們根本承受不了的，所以就出現了大幅虧損，血本無歸甚至傾家蕩産的都不新鮮。

更大的跌幅出現在朝陽區，和平裡闆塊。因為之前兩區交界的學區分得不是太清楚，朝陽的孩子也能上東城的學校，都交叉接收。但2014年強化了學區，不能跨區了，于是朝陽區的學區房暴跌，磚角樓一夜之間跌沒了30%，溢價全部喪失。那就有炒房客上吊了呗，也算以身殉職。

2014年的教改，受益最大的都是高低配的新學區。海澱的不多，基本都發生在東西城，比如德勝的裕中和東城的青年湖，都是被直升之後一夜暴漲，三個月之内就追平了老牌學區房。

學區房的第三次暴漲發生在2015-2016年，這次收益最大的是補漲學區。西城以廣外為主，尤其是之前算不上學區的。海澱這種學區多，大多普漲。同時還包括萬柳、上地的老破小和公寓，漲幅完全把之前落下的追平，溢價率甚至超過了各區平均值。

七

2017年317新政之後，各個學區也都受到了影響，連最堅挺的中關村和金融街都下跌了10%以上，高的能到15%。但是，商品價格是供需關系決定的，隻要是需求不降低，那價格就仍然有支撐。

學區房的需求自然是孩子的數量了。2016-2017之所以學區房漲的猛，其中一個原因就是二胎全面放開，很多家庭預感到了商機和危機，那就是學區房到時候一定是供不應求，所以才提前準備。

2020年底開始的這波行情又是中關村領漲，包括一二三小的，幾乎是從十月份前後就開始異動，到第二年小陽春就已經完全把2017年之後的跌幅給追了回來，完美。

之所以我總說中關村學區的房價是最穩定的，是因為這裡從來沒有過大幅波動，一直是領漲，但既不超出也不落後。到現在為止，中關村算是略赢了大盤，但也隻是這最後一次才超出的。人們都看到今天這裡的房價很高了，但忘了當年的價格同樣高，從老破小一被允許上市就超過其他區豪宅，可以說出道即巅峰，從未被甩下。所以即便是過幾年入學兒童數量進入低谷期，我都覺得中關村也未必受到多大的影響。畢竟人們雖然買的是房子，但其實更要買的是學習氛圍。孟母三遷無所謂學校，周邊人群的影響才更重要。

當然我也不是鼓吹中關村學區房的炒作，隻是說這麼個現象而已。其實像其他學區的也有這種情況，隻是沒有中關村更突出而已。

八

最後還是這句話，學區房是功能型地産，适合炒作但不适合投資，畢竟溢價高，存在一定的風險。因為這裡面有個悖論無法解決，就是什麼樣的房子最保值？那一定是人們買入手後要長期居住或持有，輕易不會賣掉的。

可學區房呢？尤其是老破小，在入學前一定是堅定持有的，但住不住就沒準兒了。而一旦用完了學位，大部分家長都是立刻賣掉置換成改善房的。所以這種房就必須依靠源源不斷的接盤者才能支撐溢價，一旦失去就說不好什麼走勢了，畢竟房子是用來住的。

僅供參考。

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