導讀：重慶房價一直走勢平緩，為何從2017年起三年房價突漲68%？房價20年漲10倍的城市有不少，但是成交量20年漲十倍，在本系列房價預測文章的城市中還僅此一個，就是重慶。

山城重慶是中國最年輕的直轄市，國家重要的工業基地，西南地區最大的工商業城市和綜合交通樞紐。在四川盆地，重慶和成都就像雙子星座，交相輝映。在城市間的競争和排名中，人們往往喜歡把重慶和成都放一起比較。究竟誰才是西南地區的老大？總能在川渝兩地的群衆和媒體中激起經久不衰的争論。其實，兩個城市并沒有多大的可比性，成都是個副省級省會城市，而直轄市重慶披着城市的外衣，就人口和面積來看更像一個省。但是，兩個城市在氣質和個性上都具有生活化、平民化氣息，投射到房地産上，兩座城市的房價運行軌迹也有頗多相似之處。

山城有山的風貌，山城人有火的性格。山城很小，小得房子擠滿角落；山城很大，大得能将整個世界放入火鍋……

重慶20年房價複盤：前17年房價走勢平穩，後3年突然發力跳漲68%，被視為經濟内循環利好内地大都市

重慶曆來就不是炒房者的樂園，通過推行"地票制度"的重慶模式，城市土地供應充足，房地産開發流程規範，成本相對較低，住宅價格長期保持低位。本世紀前20年，重慶市的房地産堪稱健康有序的範本。房價上自然沒有多少吸引眼球的亮點，最讓人驚訝的就是房價低得不像是個直轄市。世紀初，重慶住房價格是從1000元左右起步。當然，這是整個重慶全市範圍内的均價，是省級規模的地産市場。重慶房地産就這樣平平淡淡地走過了十幾年發展道路。反而是在最近幾年，重慶房價來了一個鯉魚躍龍門似的跳漲。從2017年起，每年房價上一個大台階，2016年才5000出頭的住宅均價到了2019年就向9000元靠攏。在其它城市最近三年房地産市場低迷，價格徘徊不前、甚至暗中降價的時候，重慶房價的突然雄起，引起了市場的廣泛好奇。同樣房價後程發力的，還有同在一個區域的雙子星--成都。莫非經濟内循環對内地大都市真的是一種利好？

重慶住宅成交均價包含商品住宅、經濟适用房、保障安置房；重慶住宅成交面積和價格均包含重慶各區縣成交數據

重慶房地産市場有其自身的運行特點，外部經濟形勢和房地産調控對房價的影響較小，行情相對獨立。從房價變化上，有三個劃分比較明顯的階段：

2000-2019年重慶市住宅成交均價（元/㎡）

①穩定上升期（2000-2011年）：世紀前12年，重慶房價幾乎沿着上升曲線均速上漲，沒有什麼回調起落。

②調整蓄勢期（2012-2016年）：重慶房價連續十多年上漲後，進入一個調整階段，房價唯一連續兩年下跌，5年内價格變化隻有300多元。

③快速拉升期（2017-2019年）：房價開始進入陡峭的快速拉升階段，價格變化幅度大，短期累計上漲數值驚人。

2000-2019年重慶市住宅成交價年均漲幅

重慶的房價年均漲幅圖看似上竄下跳，像蹦極一樣變化驚人。其實，重慶房價起步價超低，本世紀前十年，大部分時間都在3000元以内；即使每年兩位數上漲，也就每平米漲個200-300塊錢，相比GDP和居民可支配收入增長幅度，買房支出負擔并不大。真正的房價質變是從2017年起，由于房價值慢慢累積，再以20%的年漲幅竄升，帶來的房價變化非常驚人。房價走勢開始由慢牛向瘋牛轉變，後期行情如何演繹值得密切關注。

2000-2019年重慶市住宅銷售面積（萬平方米）

與房價相比，重慶房地産最令人驚歎的是成交量的增長。從2000年的491萬到2019年的超過5000萬，二十年增長十倍以上。最近四年成交面積穩定在5000萬方以上。房價20年漲10倍的城市有不少，但是成交量20年漲十倍，在本系列房價預測文章的城市中還僅此一個。雖然是重慶全域範圍内的成交數據，也可以看出重慶直轄以來，城鎮化進程的巨大成就，居民的購房需求和投資能力實打實的快速增強。城市房地産規模的急速擴大更真實地反映出一個城市發展的内在進程。

2013-2019年重慶主城區商品住宅銷售面積

即使隻計算主城區住宅成交，重慶住宅成交面積近四年也穩定保持在2000萬平方米以上。在全國各大城市中仍然位居前幾位。由于最近幾年住宅供應放量過大，未來會有一個消化階段。

重慶城區房價特征：價格均衡，闆塊分化

重慶市總面積8.24萬平方千米，轄26個區、8個縣、4個自治縣，常住人口3124.32萬人，城鎮人口2086.99萬人，常住外來人口達167.65萬人。從人口和面積上是一個省的規模體量。重慶傳統意義上的中心城區由渝中區、江北區、南岸區、九龍坡區、沙坪壩區、大渡口區、北碚區、渝北區、巴南區9個區組成。2019年，中心城區常住人口約875萬。

重慶是個山城，平地稀少，房地産開發也是見縫插針。從成交上看，老城核心區的供應逐漸衰減，産品供應大頭在外圍新城闆塊，如大學城、巴南區等。

2013-2019年重慶主城區商品住宅銷售價格

重慶主城區商品住宅價格也跟全市房價保持同頻節奏，但是升勢更猛更急，從2017年起房價飙漲，成交均價終于沖破1萬元大關。因為量能釋放過快，2019年漲幅縮減。今明兩年，主城區住房價格大概率将維持緩慢上漲的格局。

重慶主城九區房價相對價格比較均衡，整體價格站在1萬元以上，各區差距不大。作為政治、經濟、商業中心的渝中區因地段稀缺性，房價突出。

2019年重慶主城各區商品房銷售價格及變化

其他各區均表現了房地産的蓬勃生機，不論價位和漲幅步調基本一緻。由于重慶山城的地形特點，核心老城可開發土地獲取難度和成本加大，中心城區的地産開發必将朝高品質、高溢價方向發展，外圍城區将成為樓市供應的主力軍。重慶房價的分化也是可以預期的發展進程。

重慶房價未來趨勢：長期看漲，漲速趨緩，升勢穩健

重慶房地産在2017-2018年迅猛爆發、量價齊升，住宅價格告别了過低水準，開始與大城市地位相稱。從2019年到2020年上半年的行情發展，重慶房價雖然仍在上升，但漲幅趨緩，走勢仿佛又回到了往昔從容平緩的前進軌道。在其他城市房價徘徊的大環境下，重慶也和成都一樣在最近三年價格雄起，揚眉吐氣了一把。但是，重慶畢竟是個内生需求推動的樓市，曆史上缺乏投機炒作的土壤。未來的重慶房價還将圍繞價值面和基本面波動，具備長期持續上升的動能。房價上升通道也會如曆史趨勢一樣厚重而穩健。房價的短期拉升和闆塊分化隻是健康發展過程中的小插曲。

重慶房價除了會穩定上行外，樓市的長期可持續發展具有相當堅實的宏觀支撐。重慶曾經長期是人口外流地區，重慶由于城市發展和經濟實力增強，最近5年，城區人口持續淨流入。重慶連續幾年位居人口淨流入城市前十位。人口的回流必将推動城鎮化步伐的深入，給房地産帶來源源不斷的新鮮血液。

重慶市2020年三季度GDP已經超過廣州名列第四，在增速上遙遙還領先。重慶以及成都經濟實力快速提升，在西部地區形成明顯的雙核增長極，将對人口和産業的流入形成利好。憑借經濟雙循環戰略和廣闊的腹地空間，重慶等内陸大城市未來也将接過沿海城市的經濟增長接力棒，城市地位和影響力将愈發突顯。所有的一切都将在房地産發展中得到體現，房價隻不過是城市實力的自然外露。

房價不管如何變化，都不會違背供需關系和其背後的經濟發展邏輯。重慶市直轄20多年來，城鎮化進程和經濟發展的成果在房地産上得到完美體現，房價始終在健康正常的軌道上運行。在土地制度上開創了可資借鑒的嶄新模式的重慶，未來的經濟增長潛力和城市發展空間仍大有可為，對房地産的明天更有理由看好。

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