不動産抵押登記的這三大新變化，你了解了嗎？

2021年4月6日，自然資源部發布《關于做好不動産抵押權登記工作的通知》（自然資發[2021]54号）（以下簡稱《通知》），為貫徹落實《民法典》對于不動産抵押權的規定，就不動産抵押登記簿作出重要修訂，對交易主體以及司法裁判均産生重大影響。北京一中院法官為大家帶來深入解讀，盤點不動産抵押登記的三大變化。

變化一

登記簿增加“擔保範圍”一欄

2015年3月1日起《不動産登記暫行條例》施行，根據原國土資源部《關于啟用不動産登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發〔2015〕25号），不動産抵押應在不動産登記簿中的“抵押權登記信息” 中記載“被擔保主債權數額（最高債權數額）（萬元）”。不動産登記簿和他項權利證書中的登記和記載信息都隻有“被擔保主債權數額”，擔保範圍無從記載。由此便導緻了登記的實際狀況與當事人之間就不動産抵押權約定的擔保範圍不相一緻，并進而引發了不動産抵押權擔保範圍在司法實踐中的争議。

裁判實踐中一種觀點認為，擔保範圍中利息、違約金必須經過登記才能在抵押物變價款内優先受償，不動産抵押權優先受償的範圍限于不動産登記簿記載的主債權金額。第二種觀點認為，擔保範圍中的利息、違約金等附屬債權不需、不能登記，抵押權人可在抵押合同約定的擔保範圍内就抵押物變價款優先受償，不動産抵押權優先受償範圍不限于登記簿記載的主債權金額。

理論與實務界多次呼籲不動産登記簿的變更，增加擔保範圍這一項目。在不動産登記簿未作修改前，2019年發布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《九民會紀要》）第58條區分不同省市的登記實踐做不同區分，如果該地區登記系統及登記規則未設置擔保範圍，人民法院應以合同約定認定擔保物權的擔保範圍；如果一些省區市不動産登記系統設置與登記規則比較規範，擔保物權登記範圍與合同約定一緻在該地區是常态或者普遍現象，人民法院應當以登記的擔保範圍為準。

與《民法典》配套實施的《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》（以下簡稱《擔保制度司法解釋》）第47條則改變了前述《九民會紀要》第58條的規則，不再區分不同省市的登記實踐作裁判結果上的區分，明确規定“不動産登記簿就抵押财産、被擔保的債權範圍等所作的記載與抵押合同約定不一緻的，人民法院應當根據登記簿的記載确定抵押财産、被擔保的債權範圍等事項”，即以登記簿記載為準。由于《九民會紀要》第58條未廢除，引發了法律适用方面的争議。

新變化

● 此次《通知》第2條、第4條明确，要對前述《關于啟用不動産登記簿證樣式（試行）的通知》規定的不動産登記簿樣式進行修改，增加“擔保範圍”一欄，前述争議将逐漸消減，《擔保制度司法解釋》第47條在裁判實踐中應當然适用，裁判尺度亦趨向統一。

變化二

“最高債權數額”修改為

“最高債權額”

并獨立為一個欄目

在最高額抵押中，就其中最高額的含義，有“債權最高額”與“本金最高額”兩種觀點。前者認為，最高額是指主債權以及利息、違約金等合并計算所得的債權最高限額，超過部分，抵押權人沒有優先受償權；後者認為，最高額僅僅指主債權，至于利息、違約金等，當然屬于抵押擔保範圍，不受最高限額的限制，超過部分也屬于優先受償範圍。故原則上，“債權最高額”更有利于抵押人，“本金最高額”更有利于抵押權人。信貸實踐所使用的最高額抵押合同中，大抵也體現上述兩種觀點并有兩種文本類型，有的最高額抵押合同明确采本金最高額，有的最高額抵押合同明确采債權最高額。但裁判實踐仍有分歧。

《擔保制度司法解釋》第15條明确規定，“最高額擔保中的最高債權額，是指包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保财産的費用、實現債權或者實現擔保物權的費用等在内的全部債權，但是當事人另有約定的除外。登記的最高債權額與當事人約定的最高債權額不一緻的，人民法院應當依據登記的最高債權額确定債權人優先受償的範圍”。據此，原則上最高額抵押中的最高額為債權最高額，但允許當事人另行約定，約定與登記不一緻的，以登記為準。

但值得注意的是，根據原國土資源部《關于啟用不動産登記簿證樣式（試行）的通知》《不動産登記簿樣式及使用填寫說明》，最高額抵押中最高債權數額的登記系在“被擔保主債權數額（最高債權數額）”一欄，無法體現出當事人究竟約定的是債權最高額還是本金最高額，當事人即便約定了本金最高額，在登記簿中也無法體現。

新變化

● 此次《通知》将“最高債權數額”修改為“最高債權額”并将之從“被擔保主債權數額”中獨立出來，填寫内容為“最高額抵押擔保範圍所對應的最高債權數額”，有助于解決前述相關争議，便于當事人登記，而這是否能夠體現出當事人之間的約定究竟是債權最高額還是本金最高額，仍有待登記實踐和司法實踐的檢驗。

變化三

登記簿增加“是否存在禁止或限制轉讓抵押不動産的約定”

不動産抵押物轉讓中轉讓合同的效力以及相關的法律後果，《物權法》第191條的規定在理論和實踐中産生了較大的分歧。《民法典》第406條明确了抵押财産可自由轉讓，并且抵押權不受影響，貫徹了意思自治以及抵押權的追及效力。該條同時明确，當事人間另有約定的除外。就此另有約定法律效果，《擔保制度司法解釋》第43條将“禁止或者限制轉讓抵押财産”置于登記之中，賦予其物權效力、對抗效力。該約定登記的，即能産生對抗抵押财産受讓人的效力，抵押權人有權主張抵押财産的轉讓不發生物權變動效力，第三人不能取得抵押财産的所有權，其隻能請求抵押人承擔違約責任。

新變化

● 但是“禁止或者限制轉讓抵押财産”這一約定的登記，并沒有其他法律和登記實踐給予支撐、提供依據。《民法典》之後，有部分地區的不動産登記簿增加此一約定，但并未普及。此次《通知》明确将“是否存在禁止或限制轉讓抵押不動産的約定”增加至不動産登記簿，與《民法典》第406條、《擔保制度司法解釋》第43條相得益彰，登記實踐中，當事人可選擇是否将上述約定進行登記。值得注意的是，當事人沒有将“禁止或者限制轉讓抵押财産”的約定登記到登記簿上時，隻需受讓人、抵押人（轉讓人）共同申請移轉所有權即可，不需要抵押權人的同意。

供稿：北京一中院教培處

作者：曹明哲

編輯：張倩

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!