歡迎來到“當造價愛上施工”，我是醉醉的泥螺。最近更新比較慢，原創文章比較難産，工作又比較忙，希望大家理解。

今天我們來探讨一下合同管理。

對于一個項目影響最大因素是什麼呢？我想答案很明确，就是合同。一般來講，項目運營的結果在合同簽訂的一瞬間就定格了90%。所以公司領導都是非常重視合同管理的。如果領導詢問合同中某一方面的規定，别人都需要回去查詢，而您可以對答如流，那麼您在領導心裡肯定高同輩一等。因為重視合同的人，必定是一個對工作負責的人。對合同倒背如流的人，一定是一個努力又嚴謹的人。合同管理的效果對于成本和造價都有重要影響，因此泥螺君把合同管理劃分到中級技能的範疇裡。

那麼您拿到一份合同如何才能準确解讀呢？對于合同中需要重點關注的問題您了解嗎？

網上關于合同管理的文章很多，但大部分不說人話。有講合同法法理的，有講合同管理程序和原理的，文章主題多半比較宏大。比如對于合同管理的目的，專家是這麼說的：

1.發展完善建築市場；

2.推進建築領域改革；

3.維護社會的誠信體制；

4.避免經濟違法犯罪；

5.@#￥%~&

看完想不想打人？這已經是簡化版的了。

不是說專家說的不對，隻是這些理論太高（fei）深(hua)，我等屁民看完内心沒有一絲波瀾。泥螺君可沒那麼大的格局，在泥螺君這裡，做好合同管理的目的很現實，就是為了：

決策胸有成竹，策劃聚米為谷。

管理有條不紊，索賠滴水不漏。

這就夠了。

實幹興邦，空談誤國。因此按照慣例，泥螺君打算自己寫點東西填補行業空白，沒想到一下子寫了個萬字長文，請您耐心品鑒。

本文脈絡，加黑字體為重點内容

一、合同管理的分類

作為總承包施工單位，合同主要有兩類。一個是甲乙雙方的總承包合同，泥螺君一般叫它：大合同，也是本文的重點内容。另一個是乙丙雙方的分包合同，泥螺君一般叫它：小合同。

大合同相對來講更正規，是通過正式的招投标和洽商談判得到的，也是糾紛處理甚至對簿公堂的重要依據。大合同裡隻有冷冰冰的法律條款、合同範文和談判約定，沒有人情冷暖和憐憫體恤。将來與你對線的也是專業的項目管理人員、專業的造價預算人員甚至是冷酷專業的律師。因此大合同不用則已，一旦起用就是拳拳到肉，刀刀見血。合同是談判妥協的結果，卻不再有繼續妥協的餘地。

小合同也很重要，不過執行起來一般沒有大合同那麼嚴格。一方面，相對分包單位，總包單位處于強勢地位，形式更主動，另一方面，總包單位與分包單位或班組多半有長期的合作關系，剩下的也是合作夥伴或朋友介紹的，共同利益遠遠大于分歧，一般不會有魚死網破的矛盾。因此實際執行的時候頗多人情和體諒。比如，如果甲方拖欠進度款，乙方一般會采取對等的反制措施，迫使甲方盡快支付進度款。而當甲方拖欠乙方工程款導緻丙方也拿不到進度款時，丙方一般都會體諒乙方的困難，并願意配合乙方采取措施盡快拿到進度款。所以小合同是妥協後還可以繼續妥協的存在，執行起來是個學問。

二、合同管理的主要内容

1、大合同需要關注的主要内容

合同範文很長，也很詳細，自己下載一個看看就行了。有關合同範文解讀的文章很多，大家自己讀讀吧，泥螺君喜歡幹貨，就不摻和這些沒營養的東西了。應當說合同範文裡的合同條款是相對公平的。不過甲方都會不辭辛苦的對這些條文進行創造性的調整，讓它變得不那麼公平。

一般來講，對項目運營有重大影響、需要重點關注的合同内容主要包括以下9個方面：

1、工程範圍。2、建設工期（含中間交工等重要節點的工期要求）。3、質量标準及評獎要求。4、竣工結算及技術資料的交付時間和要求。5、雙方的責任與義務、風險劃分與違約責任 6、材料和設備的供應要求和責任。7、進度款、竣工結算款、保修金的支付。8、價款調整的程序與規定 。9、合同的解釋順序。

2、大合同管理應當注意的問題

①工程範圍

工程範圍有兩層含義。

第一層是從項目總體上來講，在多标段工程中，該合同對應哪一個标段。不同标段往往由不同施工單位承建，有不同的價格和合同條款，這個好理解。

第二層是在具體工程上來講，該合同對應的工作範圍，也就是具體要做哪些工作，這個很重要。有些老項目經理或老施工員從來不看合同，拿過圖紙就照着幹，也不管是不是你的工作範圍。舉個栗子。

早晨技術員送來一個鍍鋅鋼闆伸縮縫的材料計劃被我按下了。在本工程中，伸縮縫蓋闆做法在圖紙上未提及，事務所也順理成章的漏了項。而合同裡關于工程範圍的描述是：圖紙、清單内一切工作。因此伸縮縫是不在合同約定的工程範圍裡的。這時就不能盲目施工，必須先和甲方協商和簽證。既要解決幹不幹的問題，也要解決怎麼幹的問題。果不其然，甲方爸爸願意簽證，而且作為一個有追求的業主，甲方爸爸不要俗氣的鍍鋅鋼闆，要求用奢華的304不鏽鋼闆做伸縮縫。

下面咱們将簡單問題複雜化，在工程範圍這個問題上，具體到一個具體的工作，可能會遇到以下問題：

下面我們再複雜問題簡單化。

在工程範圍這個問題上，任何一項工作，隻要合同、圖紙、清單有一個不明确，對該工作施工的合法性就存疑，就需要根據實際情況協商确定。當然也可以結合以前的文章納入經營策略。比如某項工作報價時明顯低于成本價格，而合同和圖紙中沒有，正好可以利用這個機會調價或者甩鍋，當然能不能成功看各位項目經理的段位了。

最後不要忘了，所有我們沒有實際施工的項目一定要書面明确。以前泥螺君就碰到一個事情。當時甲方把一部分欄杆工程從我們這裡拿了出去，在我方堅持下，甲方給了書面文件并同意在保修書中明确保修範圍。大概竣工一兩年之後，有個住戶從20多層連人帶欄杆一起掉下來了。甲方要追究我們的責任，幸好當時留有書面文件證據，否則合同、圖紙、清單都說明是在我們的工程範圍裡，跳進黃河也洗不清了。

②建設工期（含中間交工等重要節點的工期要求）

工期的重要性不言而喻。

工期要求是項目經營的重要指标，是項目策劃的主要依據之一。對施工工藝的選擇和項目成本的變化有重要影響。

在工期與成本的問題上，一直讓很多人矛盾。首先大家都知道搶工期、尤其冬季搶工期的項目不掙錢。然後大家也公認，因各種原因工期過長的工程（不考慮違約罰款的情況下）也不掙錢。工期是長了也不成、短了也不成，真是讓人撓頭啊。

要搞清這個問題就要明白工期是如何影響成本的。

工期對成本有兩方面影響。一方面是影響，按時間計量的，相關費用的增減，另一方面是影響對施工工藝、施工方案的選擇。

第一方面好理解，工程項目成本中有一部分與工期或持續時間有直接關系的費用，包括：管理費、器材租賃費、設備租賃費等等，這一塊在“成本管理”闆塊中我們會詳細分析和計算。這部分費用時間越長成本越高。

第二方面是影響施工工藝、施工方案的選擇。這一塊不好論述，還是個舉栗子吧。

比如在一個工程接近尾聲時，甲方想把場區内的配套工程發包給我們施工。大緻的工作包括：地下管線（含各種井）施工、地面道路及路牙石、場區圍牆等。甲方給的工期是45天。泥螺君分析，這個配套工程看似工程量不大，但場地狹小、地下水位高，施工有一定難度。管線與道路在平面上重合，圍牆離管線基坑很近，隻有管線施工完畢并完成回填，才能展開路面和圍牆的施工，因此管線施工成為該工程的關鍵工序。但是客觀條件使得工期對管線施工的方案選擇有重大影響。

首先場地狹小。如果工期足夠長，我可以一條管線一條管線的施工，土方可以在場内未施工區域存放，施工後可以原土回填，成本較低。如果工期較短，為了加快工期要把場地内管線土方一次性開挖完成并清運出場，在管線施工後運土回填，成本較高。成本對比如下：

其次地下水位較高。如果工期足夠長，我可以一條管線一條管線的施工，隻需要2-3個水泵就能滿足降水要求。如果工期較短，需要大範圍開挖，就需要30-40台水泵将整個場區的水位降下去。降水成本相差10-15倍。

這是因工期長短影響施工方案，進而影響施工成本的例子。這部分費用，一般工期越短成本越高。

③質量标準及評獎要求

質量标準影響成本這個好理解，質量标準越高成本越高，理論方面這裡不展開了。

在上一個栗子中，泥螺君建議甲方适當延長工期，否則成本太高。甲方不同意，說項目着急。于是泥螺君按45天的工期确定了施工方案和報價。結果甲方嫌泥螺君報價太高，要求泥螺君降低20%的報價。泥螺君本身就是成本價報價，别說利潤，連管理費都沒有考慮，于是拒絕了。最後工程分包給了甲方領導家親戚----一個天天騎電瓶車來工地的中年大叔，他以低于泥螺君報價20%的價格承攬下來。這下工期自然沒人追究了，就連質量......

果然他就是按泥螺君說的長工期的施工方案施工的，一條一條管道開挖，在場内存土，回填了再幹第二條。雖然你搶了我的工程，但既然是領導家親戚，也不是外人，我還是得提醒一聲吧。我說，叔，這地下水位可高了，往下兩米就見水，你的井最深的有三米多，得提前降水呀。大叔瞅了我一眼，翻着白眼就走了。

後來果然挖出水了，我本來以為這樣大叔就幹不下去了，結果人家用挖掘機把水往外挖了挖，工人直接把磚扔進基坑，用磚和着稀泥就把井座起好了，連水泥都省了。關鍵基坑底部挖小了還是三角形的，井底座就按照基坑的形狀砌成三角形的，後面砌着砌着井身就圓了，還有這種操作，工人階級力量大呀，職業道德限制了我的想象。

知道确實有地下水之後，大叔就吸取經驗了，直接把三米深的管線改到兩米左右，管道坡度小一點就完了......其實最後還有沒有坡度我估計大叔也不知道，因為不論土方開挖還是管道施工，我就沒見過他們用水準儀測過标高。後續施工的工程，包括圍牆、路面、路牙石等等的工藝做法和材質都與圖紙嚴重不符。這下監理不幹了，你質量差點就差點，我裝作沒看見，但明擺着不按圖紙施工是拿監理當空氣嗎？因此監理要求返工重做，表示堅決不驗收，堅決不撥付進度款。本來以為大叔這次一定完蛋了，結果甲方按照現場施工的情況修改了設計圖紙，這波操作太秀了，一道金光晃瞎了我的钛合金狗眼。

以前

現在

就這樣大叔折騰了接近4個月終于把活幹完了。甲方開會時各種表揚，項目管理公司也跟着拍甲方領導馬屁。隻有我和監理單位默默不語。大叔退場後開着新寶馬回來一次，主要目的是炫耀他新買的250㎡的房子。不到一個月圍牆就裂開一個大口子，一直到我們竣工退場都沒人修。

④竣工結算及技術資料的交付時間和要求

這一條很重要，但是沒什麼可講的，略吧。不過耽誤事領導罵人很難聽的。

⑤雙方的責任與義務、風險劃分與違約責任

這部分内容在合同中是好幾部分内容，但關注點大同小異。就是要分清哪些工作是甲方的，哪些工作是乙方的，哪些風險是甲方的，哪些風險是乙方的。

需要特别注意那些與成本和造價相關的工作和風險。比如三通一平是誰的工作？甲方電源、水源的位置，地下障礙物處理的費用由誰承擔，材料漲價風險調整的範圍和條件等等。

⑥材料和設備的供應要求和責任。

同④，這一條也很重要，但是也沒什麼可講的，少說兩句不詳細展開了。

主要是分清哪些材料或設備是甲供的，哪些是自采購的，哪些是丙供的（班組或分包單位自帶）。以及這些材料和設備在品牌、規格、顔色等等方面的要求。對于沒有明确要求卻明顯影響甲方使用功能的，應當征求甲方意見，并有甲方書面确認文件。泥螺君遇到過好幾次外牆顔色反複變化的甲方。甲方主管工程的領導定了顔色，施工快結束時甲方大領導來視察，随口就把顔色改了。如果不是功課做得好，可能幾十萬就打水漂了。

⑦進度款、竣工結算款、保修金的支付。

這一條也很重要，合同核心條款，但是也沒什麼可講的，略吧。不過耽誤事領導罵人會更難聽的。

⑧價款調整的程序與規定

⑦⑧這兩塊是合同的核心條款，是要背下來、爛熟于心的。主要關以下幾個方面：

a價款調整事件的分類

一般包括甲方責任導緻的價款調整和風險事件導緻的價款調整。

甲方責任導緻的調整包括設計變更、簽證、清單漏項、因非承包商原因導緻的現場施工條件顯著變化等等。風險事件導緻的價款調整包括材料漲/跌價，稅率變化，人工費變化、不可抗力等等。價款調整的條件和調整的幅度一定要在合同中明确約定。

b價款調整的程序

在合同裡往往有一些程序化的描述，比如什麼價款調整意向書、價款調整事件的中期報告、最終報告等等，大部分人都隻是看看而已，很少有人真的嚴格按程序辦事，甲方也很少追究。但是随着甲方在造價管理上越來越正（jiao）規（qing）,施工單位不想吃虧的話，也必須得嚴肅對待“程序”規定。

這個“程序”要根據具體情況具體分析，不過按照以下程序辦理，一般不會有問題。

<1>在價款調整事件（有人叫索賠事件，按最新的理論，已經不準确了）發生時，應當第一時間寫一個聯絡單，把事件的前因後果、後面将要開展的工作、相關費用由誰承擔、怎麼支付、何時支付寫清楚，報甲方簽章。

<2>事件處理之後再寫一張聯絡單，把事件處理的詳細過程和最後處理的結果、發生的工作量描寫清楚，報甲方簽章。

<3>最後按照這兩張聯絡單編寫簽證，按合同約定的調價原則進行價格計算，并上報甲方簽章。

這是一個萬能套路，具體的細節，咱們在《簽證管理》那一塊再仔細分析，這篇文章已經很長了，這裡就不展開了。

c價款調整文件的有效性

這是一個好多人不太注意的地方，以為甲方給了書面文件就能算回費用，其實不是。

這裡的有效性也是從兩個方面來分析。

首先是價款調整文件格式的有效性。

一般合同裡會明确約定價款調整的文件類型，比如設計變更、簽證等等。超出這個範圍的文件不具備價款調整的合法性。

泥螺君遇到過一個工程。我方分别中标了前期的主體工程和後續的裝飾工程。

在主體工程的合同中，約定的價款調整文件包括：設計變更、圖紙會審、簽證。因此在圖紙有問題或甲方有想法修改設計的時候有兩個選擇，要麼是設計變更，要麼是圖紙會審。由于設計院出具設計變更手續複雜、效率低下，因此主要都是走圖紙會審。而圖紙會審是由施工單位發起的，因此泥螺君利用“職務之便”，寫了很多對我方有利的圖紙會審。

在後續裝飾工程的合同中，約定的價款調整文件變成了：設計變更、簽證，并且後面有個備注，圖紙會審屬于對圖紙不明确問題的澄清，不調整造價。因此當圖紙再出現問題或甲方想要修改設計時，隻要和造價有關，泥螺君拒絕發起圖紙會審，必須有設計變更，否則泥螺君就按原圖紙施工，誰怕誰呀。

泥螺君遇到最正（bian）規(tai)的合同，裡面把各種調價文件的格式都編制好放在合同附件裡，就算名稱一緻但格式不一緻，文件也無效。

其次是價款調整文件簽章的有效性。

除了文件類型和格式要符合合同約定，還要注意文件都需要那些單位簽章，是否需要跟蹤審計介入。如果合同約定，施工過程當中發生價款調整事件，價款調整文件需要過程審計單位審計的，而審計單位沒有及時進場，後續工程款追讨會很被動。

另外需要注意，對價款調整文件的審核或簽發，合同中一般會明确的約定由哪幾個人負責處理，比如簽證的審核人員是：甲方項目經理、監理單位總監等等，那簽證文件就必須找這幾個人簽章，其他人簽字無效，也就是常說的“認人不認章”。如果僥幸合同裡隻約定了簽章的單位而沒有約定具體的個人，從法院判決案例來看，隻要是這個單位負責相關事務的人就好用，即“認章不認人”。

⑨合同的解釋順序。

由于合同由多個部分組成，各個部分對同一問題的規定可能截然相反，因此需要規定一個條款的生效順序。例如泥螺君手頭工程的合同解釋順序如下

有一定商務經驗的人都明白，合同的解釋順序很重要。這一塊在後面“合同管理方法中”詳細分解。

3、小合同管理的主要内容和應當注意的問題

雖然和分包單位的關系一般比較融洽，但不怕一萬，就怕萬一，因此小合同也要嚴謹嚴肅的編制。小合同編制的原則是：相關條件不應該超過大合同的約定。比如大合同進度款比例是70%，那麼小合同的進度款比例就不應當超過70%。

小合同管理的原則是：重過程輕結果。換句話說，小合同管理的主要目的是規範分包單位和班組的施工過程，避免形成對項目運營不利的結果。因為在過程中，分包單位都是比較配合的，甚至可以說言聽計從。但如果過程中放任不管，一旦形成不利結果，糾紛很難避免。比如合同裡約定：工人必須佩戴安全帽，否則每次罰款200元。那麼日常管理時就要嚴格要求工人的安保措施，而不是在完工結算時，拿出20張工人違章的照片，然後罰班組4000塊錢，那樣班組肯定炸了。在成本、進度等其他方面條款的執行上，原則是一樣的。由于過程管理不力，給公司利益造成有害的結果，想從班組身上讨回公道是很難的，恐怕隻有打官司一條路。

小合同需要重點關注的内容如下：

1、工做内容和工程範圍。 2、工期要求和質量标準 3、進度款支付的時間、結算清賬的條件和時間。4、雙方的責任與義務。 5、材料和設備的供應要求和責任 5、材料和設備的供應要求和責任。6、施工單價及結算工程量計算方式。7、違約責任 。

①工作内容和工作範圍

好理解，比如1#、5#、8#樓的鋼筋工程施工，辦公樓1-8軸的模闆工程施工、2#、4#、6#樓的門窗制作安裝等等。看似沒什麼槽點，但項目大了，确實見過因為工作範圍劃分不清導緻的結算糾紛。

②工期要求和質量标準

略

③進度款支付的時間、結算清賬的條件和時間。

略

④雙方的責任與義務

原則把握好就行，我方除了有及時付款和技術指導、跨專業協調的責任外，基本沒有什麼義務，要那麼多義務幹什麼，應該給更需要的人，比如分包單位。

總包頂住了甲方的主要火力，作為合作夥伴的分包單位要多承擔一些責任。除了保質保量的完成施工任務外，還應當負責材料的卸車、碼垛和包管，包括項目部采購的用于相應工作的材料；應當負責各自施工區域的場地衛生；應當負責各自工作的成品保護等等等等。當然這些都不是白幹的，要明确的包含在分包單價中。有經驗的項目部也可以按照圖紙和管理經驗對主材的損耗和措施材料回收率等進行規定。比如可以規定鋼筋班組的鋼筋損耗率不得大于2%，木工班組完工後的整支方木回收率不低于40%等等。

⑤材料和設備的供應要求和責任。

對于勞務分包合同，對材料和設備的采購範圍一定要劃分明确，并包含在分包單價中。一般項目部隻采購鋼筋、混凝土等主材，提供塔吊、挖掘機、人貨電梯等大型機具，其他的輔助材料、工具、小型設備都是勞務分包單位或班組自帶。凡是劃分不明确的肯定要項目部自行采購或另外算錢。

專業工程分包單位報價要包含所有的材料、工具、設備并承擔一切措施費用和風險，除了工程量增減，也不會有任何形式的簽證或補償，這些合同中要約定明确。

⑥施工單價及結算工程量計算方式

這是最重要的一個，看過泥螺君以前文章的人應當知道泥螺君的立場：千萬不要欺負農民工，那是在給自己找麻煩。僥幸碰到不鬧事的又于心何忍呢？泥螺君平時對班組管理很嚴格，但是結算的時候從沒有克扣過班組的薪水。以至于大部分班組從來不對泥螺君算的工程量進行核對就簽字畫押了。

農民工賺的是血汗錢，工程量計算方式盡量按照他們習慣的、市場約定俗成的方式計算，不要為了顯得你專業或為了工作方便，非逼着人家采用清單或定額計算規則。将來鬧出糾紛害人害己。

當然我也不是鼓勵大家給班組超估冒算，工作要實事求是。故意算多了是工作不到位，故意算少了是做人不到位。

⑦違約責任

這個也是要的。甭管關系多鐵，私交是私交，買賣是買賣。指望工人對工作充滿責任心和使命感是不現實的。不聽指揮的工人、班組甚至勞務公司也有不少，泥螺君曾經一次性的将整個班組60多人一次性清除出場，為了工程能保質保量的完成這也是被逼無奈。（未完待續）

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