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無證房産離婚确定歸屬

案件來源：上海市浦東新區人民法院

2021年1月，王東和妻子準備通過協議離婚，兩人協商同意，家庭所有的三套房産全歸女方所有，家中的現金歸王東所有。為了離婚後盡快有個自己的窩，王東通過房産中介看了近10套房子後，終于确定了浦東新區一處二手房。

2021年1月17日，在中介公司見證下，王東和賣方張西女士簽訂了《上海市房地産買賣合同》，約定張西将位于上海市浦東新區某處的房屋轉讓給王東，總房款為259萬元。

同日，雙方又簽訂了一份《購房協議》,約定王東2021年3月10日前辦完離婚手續後，在3月15日之前買賣雙方再做一次網簽手續，即重簽網簽版買賣合同，以更新王東以離異身份購房的登記信息。三日後，王東向張西支付了首付款158萬元，2021年3月3日,王東辦理了離婚手續。

就在雙方準備按協議約定辦理網簽手續時，意外發生了。由于2021年1月22日，上海市房管、稅務等相關部門發布《關于促進本市房地産市場平穩健康發展的意見》,該意見第三條規定，夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日其三年内購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。新政策實施後，由于王東離婚前家庭有三套房，離婚後王東已不具有購房資格。

因新政策出台失去了購房資格後，王東多次和賣方張西協商，提出解除合同，退還購房款，但遭到了張西的拒絕。

離異後無房的王東，能拿回自己已支付的房款嗎？

王東和張西簽訂的《上海市房地産買賣合同》、《購房協議》均為雙方真實意思表示，是合法有效的合同。簽訂合同時王東是否具有購房資格，這一事實隻會影響合同的具體履行，并不必然導緻合同無效。

上海市《關于促進本市房地産市場平穩健康發展的意見》于2021年1月22日起施行，根據《意見》第三條，王東不再具備購房資格，合同事實上已經無法繼續履行。

《民法典》第五百三十三條規定了關于情勢變更的處理：合同成立後，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限内協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。

人民法院應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更或者解除合同。對于本案，合同即屬于解除的法定情形。

根據法律規定，合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，可以請求恢複原狀或者采取其他補救措施。王東需辦理離婚才可以購房，後因新政策的出台，導緻無法購房，簽訂合同雙方均沒有過錯，隻應各自承擔己方損失。

法院遂判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，張西應向王東返還158萬元購房款。

王東離婚後雖然無房，但根據政策，三年内是沒有購房資格的。隻能于三年期滿後，重新獲得購房資格。上述《意見》政策的出台本意是為了抑制假離婚對房地産市場的沖擊，堅持房住不炒的立場，但對淨身出戶的離婚人士，某種程度上也是誤傷，給其首套房資格帶來了障礙。

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