看到網上很多人有疑問，買房的按揭款是選擇等額本金好還是等額本息好，如果自己手裡有錢了，要不要提前還款呢？今天我來聊一聊。

先說結論：這個問題沒有唯一的答案，每個人的情況不一樣，是根據大家的家庭資産負債結構、未來的收入水平、抗風險的能力、投資能力相關的，需要根據方方面面去做一個綜合判斷。今天我就來給大家講講如何根據自身的情況判斷哪種方案最合适。如果大家懶得看可以直接看最後一段的總結。

一、等額本息還是等額本金？

我們先來看看等額本息和等額本金的計算原理，以100萬本金、4.6%利率（最新的5年期LPR）、貸款30年為例。網上随便找個房貸計算器，輸入下要素，可以看出：

1、等額本息還款的，顧名思義就是每個月還的本息和是一樣的，就是每月都還款5126.44元，30年利息總額84.55萬元。剛開始還款時，每月還款的5126.44元裡面，有3833.33元是利息，隻有1000多是本金，等還到300多期後，利息慢慢下降到幾百塊幾十塊，本金變成四五千。等額本息的原理是保證每個月的還款總額不變，在開始時，100萬本金一年利息是4.6萬（100*4.6%），那平攤到每個月就是3833.33元（46000/12），所以第一個月的還款裡面有3833.33元是利息，多出來的1293.11元就是本金，相當于提前還本1293.11元，到第二個月的時候，因為前面已經還了1293.11元本金，我們的本金餘額就下降到了998706.89元（100萬扣掉1293.11元），那第二個月的利息基數就應該以最新的本金來算，所以第二個月的利息為998706.89*4.6%/12=3828.38元，比起第一個月的利息少了4.95元，這樣我們第二個月的本金就會多還4.95元。

以此類推，本金越還越少，利息越來越少，每個月還的本金（從1個月能還一千多到一個月能還四五千）也越來越多，直到還完。

2、等額本金還款的，即每個月還的本金金額是一樣的，利息金額随着本金的減少是不斷減少的，所以用這種方式還款的，360期每期還的總金額都不一樣，從第一個月的6611.11元，一直下降到第360個月的2788.43元，利息總額69萬元。這個方法算起來更簡單，因為每個月的本金都一樣，一共100萬本金分攤到360個月裡面，每個月還本1000000/360=2777.78元，每個月結算一次利息，第一個月的利息就等于1000000*4.6%/12=3833.33元（首月利息跟等額本息法是一樣多的），當月本息合計2777.78 3833.33=6611.11元。第二個月照常還2777.78元本金，但是因為上個月已經還了2777.78元本金了，所以第二個月的利息變為（1000000-2777.78）*4.6%/12=3822.69元，當月本息合計2777.78 3822.69=6600.46元。

以此類推，本金以每個月2777.78元的速度在下降，每月結算的利息也随着本金的下降在下降，最後一個月除了要還掉2777.78元的本金外，也隻需要再還10.65元利息就夠了。

有人看完對比，肯定講同樣是借100萬30年，等額本金一共才需要69萬利息，等額本息卻需要84.55萬利息，那肯定選擇等額本金！其實未必。

二、選擇哪種方式？要不要提前還款？

大家看完上面的兩種方法的算法邏輯就會發現，等額本金的方法之所以利息支出要少，是因為等額本金在開始的年份還的錢多，比如第一個月等額本息隻要還5000多的時候，等額本金要還6000多，那多出來的1500元錢還了什麼呢？其實就是還了本金。說到底，等額本金的還款方式是比等額本息還款方式還款速度更快的一種提前還款而已，既然你前面每個月都提前還更多本金，那提前還的本金當然不需要支付利息，也就導緻30年下來少付十幾萬利息。如果想要利息更少，第一年就把100萬本金全提前還款，利息肯定隻有幾萬塊，那豈不是最少了。明白了等額本金其實就是一種提前加速還款的方式，有利于我們後面分析如何做決策。

其實在100萬、30年、4.6%這三個貸款要素裡面，最最核心的要素是4.6%。100萬是貸款金額，貸的多利息多，貸的少利息少，這個是肯定的，30年是期限，貸的久利息多貸的短利息少也是常識，關鍵要不要提前還款、要不要多貸一點、要不要貸的久一點、是選擇等額本息等額本金的關鍵是那個利率。所以當你有能力選擇等額本金還款方式時、等你有能力提前還款時，幾個因素都圍繞4.6%來對比就好了：

1、如果你有能力用等額本金的方式1個月還6000，而不影響你的生活，你就要考慮一開始比等額本息多出的這1500塊錢在你手裡留着能不能産生年化4.6%的升值，如果不能，建議選擇等額本金的方式，1500塊本金省下4.6%的利息，如果說你有很好的其他投資渠道，1500塊在你手裡1年能掙100塊、150塊，那你沒有選擇加速還款支付的69（1500*4.6%）塊利息就能覆蓋了，還能多出來幾十塊錢的盈利，這就是杠杆的正效應。

同理，你有20萬現金可以提前還款的時候，到底還不還？如果20萬現金你不還款，拿在手裡你有更好的投資方式，可以産生年化6%甚至10%的升值，那你為什麼要去還掉4.6%利率的按揭貸款呢？如果你覺得你手裡的現金留在手裡隻能買銀行3%的理财産品，那還不如提前還款，誰會一邊借4.6%的錢一邊去做3%的投資呢，這不是倒貼1.6%嘛，這就是杠杆的負效應。

2、除了簡單考慮把錢拿在手裡能不能産生高于4.6%的收益，還有一點是比較重要的，那就是你家庭的資産負債結構，尤其是現金資産占比。現金是應對突發情況的底線。你說你有3套房5套房，但是哪天來個風險事件要現金的時候，你能不能拿的出？到時候再去賣房嗎？來得及嗎？所以當有20萬在手的時候，要不要用于提前還房貸，還要考慮你手裡的現金夠不夠應對突發事項的。賬都會算，還了錢能省利息，但是有時候你省的利息是未來30年要付的，但是用錢的事往往就是今天就得拿出現錢的，總結一句話，現錢保安全、還款保利潤，跟企業一樣，長遠看要有利潤，短期看必須要有現金流。

綜上所述，

有投資能力且有還款能力的，别還款，留着錢去做更高收益的投資（房貸是國家給我們的最穩定、利率最低的貸款了，不用白不用）；

沒有投資能力且有還款能力的，選擇等額本金或者提前還款，沒投資能力就省個4.6%的利息當投資了，也相當于買了個4.6%的理财；

沒有投資能力且沒有還款能力的，那不用說了，沒得選，努力掙錢吧。

最後一句，記得留足應急的現金。

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