沉舟側畔千帆過。擱淺半年，華夏幸福這艘大船的航向、航道，甚至是船長，都即将迎來變化。

對于當下債務纏身的華夏幸福來說，變才有可能通。多個信源向21世紀經濟報道記者表示，最快将于7月上旬公布的化債方案大概率包含債務展期、國資入場、業務調整幾個方面，具體内容有待方案公告。

相比之前散售多處地塊以及剝離城市更新業務，華夏幸福未來的業務重組情況則在更大程度上決定着化債方案的效果。能否以更輕快的速度航行，能否在更短時間内實現回血，都考驗着這家企業的生死存亡。

變革前夜，業務的變化已經可以看到部分端倪。

據接近華夏幸福産業的人士向記者透露，吳向東所代表的華夏幸福南方總部，最值錢的資産正是花了大力氣拿下的商業地塊，此前轉讓給鵬瑞的城市更新闆塊由于業務特殊性尚未投入大量資金，但商業地塊不止在華夏幸福與平安合作初期凝聚了雙方的希冀，當前也依然是華夏幸福非常值得期待的資産。

“新的戰投進來以後，才會确定如何處理商業地産。如果不是疫情突發，原本商業地産可以支撐華夏幸福進入第二曲線，整個公司的境況也不會走到現在這步。”上述人士表示。

與此同時，華夏幸福産業新城業務并沒有停下腳步，但業務方向已經開始發生轉變。上周，華夏幸福産業發展集團與陝西韓城的座談會顯示，其業務模式正在放棄沉重的整體開發形式，向産業咨詢、産業招商、産業服務、産業基金等輕資産模式過渡。

商業地産歸去來

華夏幸福的商業地産已經迎來了資金回籠。

曾轟動一時、耗資116億元拿地的武漢長江中心項目，住宅部分于今年5月10日和5月29日兩次開盤均快速售罄，單套總價628萬-770萬，預計7月上旬再次加推，引得當地人感慨“豪宅竟然這麼有市場”。

南京金陵華夏中心号稱是“南京主城區内近十年内規模最大的商辦用地”，首期住宅部分2020年12月開盤售罄，272套房源均不低于121平方米戶型，預計今年6月加推。

此外，2020年5月底獲取的武漢平安幸福中心項目，在一期項目規劃公示中披露，預計将建297戶豪宅。

盤點華夏幸福商業地産項目可以發現，住宅産品幾乎都帶着“豪宅”特點，這與華夏幸福原本的風格迥異。

做産業新城出身的華夏幸福原本并不具備商業地産基因，平安和吳向東帶來了這部分業務。

2018年，因環京樓市限購，住宅業務無法為長周期的産業新城及時輸血，華夏幸福首次出現資金危機。當年7月，中國平安入股華夏幸福，以19.88%的股權成為其第二大股東，5個月後平安再次增資，持股比例增加至25%。

正是在第二次入股時，平安輸送了新商業闆塊和新業務團隊——原華潤置地執行董事吳向東帶着百人團隊空降華夏幸福，出任聯席董事長兼CEO。為此，華夏幸福單獨在深圳設立南方總部，由吳向東全權負責，南方總部主要業務聚焦在商業地産、城市更新等方面，也涉及康養事業、科學社區等新探索。

吳向東是地産圈明星經理人，也曾是華潤置地的靈魂舵手，在華潤時期以“萬象城”締造了商業地産界的标杆産品，頗受後來者尊敬。

加入華夏幸福以後，吳向東團隊繼續發揮所長，大手筆拓展了商業地産版圖，曾提出過“華夏幸福要做中國最好的商業地産項目”的目标。

首秀即耀眼，2019年9月10日，華夏幸福斥巨資116.25億元拿下武漢武昌區商業綜合體項目，也是華夏幸福首個全周期商業綜合體項目。此後，南方總部在商業地産領域開啟了“買買買”模式。

據21世紀經濟報道不完全統計，華夏幸福在商業地産領域拿地總金額近350億元。2020年4-6月，吳向東帶領的南方總部連續獲取南京金陵華夏中心項目、招商銀行全球總部大廈代建服務、武漢中北路項目、哈爾濱深哈金融科技城項目、廣州白鵝潭項目等。

與部分觀點認為“吳向東不應該在公司現金流吃緊時大筆投資”不同，多位華夏幸福内部人士告訴21世紀經濟報道記者，整個集團都對商業地産業務寄予厚望，并不反對商業地産的急速擴張行為。

一接近華夏幸福的人士也向記者透露，應該看到吳向東團隊在商業地産方面的實力，“實際上，部分商業地産項目他們都從政府手中拿到了相對優惠的條件，比如滾動開發，無需一次性支付巨額土地出讓金等。”

奈何疫情的突然到來，打破了華夏幸福的期待。

2020年，環京樓市進一步陷入冰封，收入銳減。華夏幸福2020年年報顯示，報告期内實現銷售額940.66億元，同比下降34.30%。

剛起步的商業地産收入無法緩解巨大的資金缺口，融資也受限，沒有更多的時間留給華夏幸福轉圜，“第二曲線”也終歸未能實現。

南方總部去留待定

兩個月前，有消息稱華夏幸福南方總部未來或将脫離，吳向東将離職加盟鵬瑞集團，但一直未獲官方證實。

6月10日，華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司的股東由華夏幸福（深圳）運營管理有限公司變更為深圳市鵬瑞地産開發有限公司，并更名為鵬瑞（深圳）城市發展有限公司。同時，該公司的管理人員也發生了變更，吳向東的老部下趙榮，職務由總經理變更為董事長，其他三名管理人員變更為鵬瑞方人士。

這意味着，吳向東主導的華夏幸福南方總部将城市更新業務轉售給了鵬瑞地産，也被市場解讀為吳向東加盟鵬瑞地産的進一步動作。但華夏幸福并未公告這一交易，吳向東的去向也等待着最終的官方消息。

鵬瑞是深圳本土開發商，曾經打造了知名的豪宅項目“深圳灣一号”，擅長城市更新業務。

投資人、看懂研究院高級研究員程宇分析認為，把周期長、占用資金量大的城市更新業務出售是處理債務問題的正确解法，交給本地開發商鵬瑞，反倒更合适些。

對于吳向東手中另一條業務線——商業地産如何處置？中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向記者表示，南方總部獲取的大量商業地塊占用了極大的資金，對于下一步解決問題的思路而言，将後續投資較大而回報較慢、流動性較差的商業地塊也打包出售，不失為化解華夏幸福當下流動性壓力的合理選擇。

華夏幸福南方總部的去向尚未有定論。

有消息稱，華夏幸福武漢長江中心已經由鵬瑞接手，但武漢長江中心售樓處向記者否認了這一消息，稱開發商依然是華夏幸福，物業依然是幸福物業。

前述接近華夏幸福産業的人士告訴21世紀經濟報道，南方總部的商業地産具備巨大潛力，也是未來華夏幸福盤活資産的重要籌碼，應該不會着急出售，預計将觀望即将入場的新戰投方如何決策，再做下一步打算。

成敗蕭何

南方總部風雨飄搖的同時，王文學主管的産業新城業務将走向何方？

危機發生以後，華夏幸福傾其所能地尋找解決方案，華夏幸福董事長王文學一再強調“不逃廢債”，這條原則更是寫在華夏幸福每一條更新債務數據的公告裡。

熟悉公司法的業内人士認為，華夏幸福的一系列做法有兩點值得肯定，或許也将成為現代企業危機處理的一種可借鑒方式。“一是債務危機一發生就采取了集中管轄，而非等到破産，頂層設計得好，避免資産被各地法院拍賣處置；而第一條也決定了華夏幸福能夠保證各分公司獨立運營，起碼保證了項目層面的回血。”

“上述措施雖然給了華夏幸福回血的時間，但最終還是要看華夏幸福能否把握住機會盤活資産、充實現金流，集中管轄程序起到的是延緩問題爆發的作用。”北京桦天律師事務所劉英南律師補充道。

據21世紀經濟報道了解，華夏幸福産業新城闆塊下多地的項目及住宅均在正常運行，廊坊、固安、霸州、永清、大廠、懷來、武漢、合肥、南京等地的孔雀城也在正常出售。

原本的産業新城業務也正在發生改變。

6月17日，華夏幸福産業發展集團與陝西省韓城市政府圍繞城市定位、招商引資、産業服務等内容進行了深入的座談交流，座談會上，華夏幸福的角色變成了“産業招商服務商”。華夏幸福基業股份有限公司執行總裁趙威作為代表，稱将從産業咨詢、産業招商、産業服務、産業基金等方面進行合作。

與之相對應的是，前述接近華夏幸福産業新城業務的人士透露，化債方案公布後，華夏幸福産業新城業務預計會有一定程度上的調整，類似于平整土地、修路等方式不一定保留。

華夏幸福最擅長的開發模式是産業新城 住宅開發，在産業勾地的同時獲取低價住宅用地，用住宅銷售回款平衡産業新城的投入。但此次危機也證實，以往的産業新城模式墊付資金巨大、回款周期太長，導緻企業自身被動性過高。

6月23日，華夏幸福發布最新公告，近期公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務形式的債務本息金額 64.49 億元。截至 2021 年 6 月 21 日，華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計 669.90 億 元。

因産業新城而起，也被産業新城掣肘的華夏幸福，必須要探索出一條更合适的道路來了。

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