最近和地産圈的朋友聊天，有人說：“現在是創業成本最低的時期。”

能有這樣的結論，真的是天才。

這名天才解釋說，之前因為大家都有工作，一年收入可能是幾十萬上百萬，創業後這部分收入就沒了，機會成本很高。現在很多人靈活就業，沒有了固定收入，創業就沒什麼成本了。

男默女淚。

這看起來是個笑話，實際上是大家對樓市前景感到擔憂。

當我問今年還會不會有金九銀十時，大家再一次沉默。

又一個話題終結者。

信心是現在樓市最大問題

01

樓市金九銀十是“雙十一”的祖師爺

樓市的金九銀十是怎麼來的？

1999年，我們第一次有了7天長假制度：“五一”、“十一”和春節，後來，“五一”變成小長假，“十一”和春節依然保留。

到了2000年之後，中國的樓市慢慢跑起來了。

當時的地産營銷人就想，怎麼能鼓動更多人買樓呢，然後就想到了“五一”、“十一”這兩個小長假。在假期的前後，一方面大量推貨，一方面打出較高的優惠折扣，以此吸引買家。至于春節，因為大部分人想的是回家，所以就也就沒太重視。

果然，在折扣的吸引之下，“五一”和“十一”前後的成交都非常好。特别是“十一”，本來9、10月份就是銷售旺季，有了優惠之後就旺上加旺，慢慢，“金九銀十”就成了共識。

看到這裡，大家是不是對“雙十一”、“6.18”有了更深的了解？

對的。為了掏空你的錢包，商家能想出各種辦法，一個平常的日子，被商家變成了掏錢的日子。

金九銀十是讓大家掏錢的

在這方面，地産營銷人才是原創，是祖師爺，後面的互聯網大廠其實應該給地産版權費。

就像“雙十一”被慢慢淡化一樣，金九銀十火了很長一段時間之後，也慢慢淡了。

在市場好的時候，大家随時都搶房子，搶到就是賺到，誰管什麼金九銀十？就像2020年，房子賣得最好的是11、12月。

市場不好的時候，大家都不想買房子，越優惠越不買，就像去年的9月、10月，幾乎是全年房子賣得最差的時候。

最近幾年，很多人都在問，還有沒有金九銀十？2019年的時候，萬科的郁亮就說金九成色不足，銀十也不一定有。

除了死亡和稅收，沒有什麼是不變的。

時間足夠長，所有的投資都會灰飛煙滅。

時間足夠長的話，金九銀十也會成為曆史。

02

9、10月份還被重視嗎？

今年，大家對9、10月份還有期待嗎？

廣州是有的。

估計廣州第三賣地的信息在9月份就要公布了，從此前的風聲來看，廣州第三批地塊裡，有荔灣廣船地塊，有天河彙景新城附近的中鐵物流園地塊，這兩塊地總價可都要百億以上的。

對市場來說，這樣的地塊就是标杆，能賣出去，賣得好，那是市場有信心。

如果賣不出去，賣不好，那會重錘市場信心。

大家還記不記得，2009年亞運城地塊出讓，165億的出讓價，最後競争到255億，整個廣州市場差不多都瘋了。

亞運城是廣州樓市的标杆

廣船和物流園地塊，比不上亞運城，也算是小亞運城吧。

如果真的9月份出讓，要不就是已經有企業很有興趣，要不就是廣州可能會在地塊出讓前有利好，信心滿滿。

相對廣州，房企對9、10月份的信心好像沒那麼足。

看看9月份有動作的樓盤，新盤、新貨不到30個樓盤，這基本是一個正常月份正常的供應量，看不出開發商有特别為了9月加推的意思。

另外，9月份的樓盤裡，看來看去，也就是耀勝新世界、中海映瀾台可以看看，大部分樓盤真的都不太能打。

耀勝新世界你歸入番禺萬博闆塊可以，歸入長隆闆塊也可以，位置是不錯的，花園平層、空中疊墅，産品也有特色。不過，新世界的樓盤都不太追求轟動效應，多數低調開賣，所以，開盤對9、10月份市場有多大刺激未知。

中海映瀾台位置不錯，産品也好，就是量太少了，對整個市場的影響也不大。

如果有黃埔新城、海珠新城、琶洲南TOD等等規模比較大、影響比較大的樓盤在9、10月份推出，并且賣得很好，那對市場的推動可能會更大。

從這個角度來看，房企對今年9月份市場不算非常重視。

也許，大家都在等一個更明确的信号吧。

03

金九銀十是對比出來的

現在樓市的問題有2個：一個是房企花錢太多，借錢太多；另一個是信心不足。

花錢太多的問題，現在已經基本控制住了，隻是借很多錢還要還。

信心不足的問題，很複雜。

但影響信心的其中一項，肯定是黑天鵝。

疫情這隻黑天鵝，都在我們的天空上盤旋了3年了，什麼時候飛走，天知道。

本來，3月份的時候，信心有點點恢複的迹象，然後就是4月份的黑天鵝，市場又回到了拉胯的路上。剛進入9月份，黑天鵝看起來又要出現，還好隻是虛驚一場，但那也很煩人。

《黑天鵝》的作者塔勒布說，黑天鵝無法回避，隻能應對。

反正需要應對的事情很多，也不差一隻黑天鵝了。

應對得好的話，9、10月份，也無需過于悲觀。

所謂的金九銀十，跟幸福一樣，都是通過對比出來的。

如果對比2020年，那肯定差一大截；如果對比2018年、2019年，今年9、10月份的成交未必會差多少。六七十萬平方米的成交，今年完成的可能性也是有的。

隻是好日子過得太久了，太習慣了，大家都忘了苦日子是怎麼過的。

對世界來說，隻有少數國家飛速發展，大部分國家都庸庸碌碌；對一個國家來說，少數城市飛速發展，大部分城市躺平是正常的；對地産來說，少數年份很好，大部分年份需要熬，這才是正常的。

過去二三十年，全國樓市統統起飛，那真的是我們的國運太好了。看看我們身邊的近鄰，樓市回歸少數城市一路向上，大多數樓市平平穩穩也能接受。

想一想，08年也好，14、15年也好，我們樓市風險都沒有好好出清一次，慢慢問題累積越來越多，解決的難度也越來越大。

危機徹底爆發了，才能被徹底解決。

這次的痛苦之後，我們樓市說不定就此能走向新的方向。

有房的人也好，沒房的人也罷，可能對樓市要有新的認知。

大家對買房要有新的認知

以前買入房子，等于坐上了電梯，财富迅速膨脹，這超額的α收益，那真的是上天的眷顧，不是自己的能力有多高；以後買入房子，可能就是平平淡淡的β收益，基本上就是走樓梯，需要考驗體力、眼力。

所以，現在及以後，買房的時候不要一味考慮升值的因素，多考慮一些能否提高生活質量，能否貼合自己的需求。

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