随着商業模式多元化發展，從過去的臨街門面到購物中心，再到現在的“網紅”商業街，均表現出商業地産不同時期的不同需求，這幾年在一二線城市最為火爆的當屬“網紅”商業街，而地級市貌似還停留在大量建設購物中心的階段，購物中心可謂是“一呼百應”。

不得不說購物中心在人們心目中的地位不容小觑，特别是對于還沒有地鐵的城市來說，購物中心無疑是城市潮流，在地級市生活的投資人群，面對商業地産投資更加傾向于購物中心，一方面地級市的購物中心“吸客”能力更強；另一方面地級市的普通商鋪人口密度較為稀疏，缺乏運營引導！

當投資者傾向于投資購物中心時，又應該如何選擇呢？

“輕資産”與“重資産”購物中心針對品牌運營方。我國常見的購物中心有萬達、世紀金源、國貿、奧園、百貨等，在鋪設市場存在“輕資産”與“重資産”之分。

輕資産由兩部分構成，無“直接聯系”的修建方和品牌運營方。前幾年的商業地産異常火爆，不少房地産老闆對商業地産充滿信心，于是規劃出占比不低的商業部分，同時商業部分也作為住宅配套。但是修建出來的商業體自身不一定能“消化”，過多的商業體在銷售過程中無法給投資提供購買欲望，臨街門面倒是容易出售，但是商業綜合體的内鋪該如何“說服”投資者購買呢？

于是統一經營、統一管理的理念産生，幫投資者解決收益問題才能“說服”投資者，由于自身沒有成熟的運營經驗，在購物中心的深度運營方面還是一個“小白”！此時的開發商便會跟品牌運營方合作，出資引進“品牌”與“管理”。

“輕資産”購物中心的商鋪一般情況下不對外銷售，是品牌輸出方寫在合同裡面的硬性要求。我們都知道，商鋪一旦銷售出去，面臨着“反租”情況，業主、運營方、商家三者之間的關系相對來說更為複雜，站在業主的角度思考，租金越高越利于快速提高收益，站在商家角度來看，租金越低越利于自身經營，此時的運營方便需要做更多“工作”才能平衡雙方利益，于是開發商自持物業一段時間也成為雙方合作條件之一。

“重資産”購物中心屬于自己修建與運營，從前期拿地到後期運營采用“一條龍”模式。有人會思考:這樣的購物中心如何獲利呢？同樣是自持物業的購物中心，利潤點又在哪裡呢？其中存在兩種“獲利”渠道。

• 一種是拿地後，其中一部分用于建設購物中心，另外一部分用于修建商業街和住宅，“獲利”點恰好包含後者。依托于建設在購物中心旁邊的優勢，商業街和住宅單價會得到“質”的提升，普遍會高于周邊單價，同時這樣的購物中心建設出來也能提升周邊樓盤的商業配套，不僅自身住宅和商業街“有利可圖”，“無意”中幫助了周邊的樓盤。價格上漲後獲得的利潤恰好可以彌補自持的購物中心物業“缺陷”。
• 另一種便是通過購物中心自身的運營從中獲取租金收益，這個過程會持續較長一段時間，其中投入的文化包裝、外立面形象、推廣宣傳等費用均來自于租金收益。運營過程則包含了秩序維護、活動推廣等，通常購物中心的租金高于普通商鋪，得益于購物中心在包裝、宣傳投入大于普通商鋪。因此對商家來說有着一道無形的門檻，承擔不起租金的商家便難以在購物中心存活，前期便需要商家重資投入！當運營到一定階段後可以整體“打包”出售，比如王健林變賣部分萬達購物中心資産，通過以這種方式在後期同樣可以活得不菲的收益！

從上述購物中心對比來看，這類購物中心都自持物業了，那麼投資者還能否買到購物中心商鋪呢？

所謂“格子鋪”售賣，也就是不受長期自持物業束縛的購物中心，這類商鋪被廣泛稱作“虛拟産權”，也就是說這樣的商鋪沒有明确規定區域，按照購買比例獲得的“産權”。跟普通商鋪一樣可以在于可以在市場上交易，由多個投資人共有一個大産權。

這類“格子鋪”對投資者來說最為頭疼，購買這樣的商鋪存在難收取租金的風險！一般情況下，開發商選擇這種模式的目的是為了銷售，同樣也會采取統一運營、統一管理的模式，隻是相比之下存在弊端，開發商作為投資方又作為運營方，身處業主與商家中間，起到平衡作用，既要保障業主收益又要促進商家入駐。

看似簡單的運營方，操作起來并不容易，要知道這個模式連品牌購物中心都不敢貿然觸碰，真要采取這樣的模式運營無異于“明知山有虎，偏向虎山行！”。為什麼說這種方式成功幾率很小呢？

總所周知市場經濟并非一成不變，開發商給業主簽訂的租約合同受到市場影響，而一旦簽訂了合同則代表雙方就要履行責任與義務，如果反租給業主的租金過高，商家又承擔不起這個租金時，矛盾點就會引發，若以低租金出租給商家，則難以平衡約定給業主的“反租”款，若以高租金出給商家，商家對租賃商鋪又存在抵觸，甚至影響到商家開店，這種情況之下，簽訂的“反租”合同反而成為運營方的累贅！便容易造成業主難收取“反租款”的現象。

1. 盡可能避免投資存在“反租”的内鋪！特别是二樓以上樓層和一樓内鋪。這類商鋪在面臨“運營”不當時，投資風險更高，這類“格子鋪”在面臨難出租或者支付不起房租款時，即使業主收回商鋪自行出租也并不容易，失去了統一性，靠自己出租難以打造出整體商業氛圍！
2. 有條件時，盡可能選擇購物中心一樓臨街商鋪。即使出現運營“失當”也能撿起來重新招租，并且出租難度更低，畢竟對商家來說臨街優勢依舊具備吸引力。但是這類商鋪的銷售單價更高，是整個購物中心價值最大的部分，選這類商鋪的投資者要早下手，有時候甚至需要一定“關系”才能買到。
3. 選擇資金實力較強的開發商。售賣商鋪的購物中心能運營到最後的少之又少，隻有少數财大氣粗的開發商能堅持下去，開發商實力強不強可以通過了解企業債務情況、經營情況、發展方向等去判斷。一旦抵押現象嚴重，需要通過銷售購物中心商鋪來緩解資金壓力則應當謹慎！

總的來說！投資購物中心的商鋪需要擦亮眼睛，“預期”固然美好，但也不要過分被“預期”沖昏頭腦，商鋪作為投資産品，也存在一定風險性，理性投資需要提前做好市場分析。

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