▣作者：米筐老A

繼房地産商、地方政府鼓勵大家貸款買房加杠杆後，這回終于輪到了銀行。

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近日，某國有大行的某地分行推出了兩款房貸新産品，裡面透漏出滿滿的“鼓勵加杠杆”味道。

圖：某國有大行的房貸新品宣傳

這兩款房貸新品分别為：“尾款到期付”房貸和“入住還”房貸。

前者指可保留一定比例的尾款本金，在提前結清房貸或還最後一期房貸月供時、一次性還清，而在之前，隻需還這筆保留貸款的利息、無需歸還其中的本金。

比如買了套100萬的房産，在首付30%、貸款70%（共計貸款70萬）、選擇20年等額本息還款方式時，其中的40%、即40萬的貸款可作為尾款到期付。

在20年、即總計240期的還款期間，前239期的還款額、即月供為30萬等額本息的月供額加上40萬的月利息，在最後一期、即240期時，為30萬等額本息的月供額加上40萬的月利息和40萬的本金。

這樣算下來，月供額則由70萬等額本息還款方式的6192元減少到5132元、整整減少1060元。

為什麼月供會減少？

因為隻還了利息、沒有還本金。雖然20年間月供少了、但最後一次還款卻猛增…由之前的5132元增加到405132元，其中的40萬是到期支付的尾款。

“入住還”房貸産品是指在所購房産入住前，僅還貸款利息、而不必還貸款本金，等入住後再還本金和利息。在前12個月，不采用“入住還”的月供為6192元、采用“入住還”的月供為3541元，二者相差2650元。

這廣告宣傳裡，采用這兩種還款方式的客戶、其月供都減少了，難道借款人占了便宜好處？沒有。

之所以月供會減少，是因為隻還了利息、而沒有還本金，可最終本金還是要還的。

但它的一個好處、是會減輕前期還款的壓力…尾款到期付時，近20年間的月供都減少1000元、但把還款壓力挪到了最後一期，得多還40萬；入住還時，在入住之前的月供會減少2650元，但在入住後月供會陡然增加。

它适合當下收入低、還款能力差，但未來收入較高的買房人。

如果買房人未來收入沒有較高增長呢？要麼主動把房子賣掉結清欠款、要麼被動由銀行拍賣…但是會存在拍賣不掉、或拍賣後不足以結清欠款，而這會引法銀行壞賬，一旦金額累積過多則會造成銀行破産或金融系統性風險。

它有什麼用處呢？會讓那些本來買不起房、更還不起月供的人也能貸款加杠杆買房。

其實在此之前，已有華夏銀行溫州分行推出過此類房貸産品——安居貸，即在房貸前三年隻還利息、不還本金，也是減輕前期還貸壓力、讓暫時不具有還款能力的人也能加杠杆。

現在看，這種房貸産品有愈演愈烈的趨勢。

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這麼多年來，在買房這事上、各種加杠杆的騷操作其實已經很多很多了。

它們的本質都是讓不符合、或暫時不符合貸款買房的人（主要是積蓄少和收入低的人）通過一些灰色操作，來實現加杠杆買房的目的，具體表現為房子的高評高貸、甚至拿不出首付款的人其首付也可來自于借貸。

以買一套100萬的房子為例，按照貸款7成、即70萬來說，需要支付首付30萬。若把房子的評估價高評到130萬，貸款70%、就是91萬，此時首付就隻需9萬了。

若把房子評估到150萬（隻是理論上可行，實際操作難度較大）呢？按照貸款額是評估價的70%、則能從銀行貸到105萬，甚至超過了房子的總房款100萬，就可以倒拿錢了。

以上就是前些年、甚至當下某些二手房中介操作的低首付/0首付買房，或買房倒拿錢的背後原理。

看似用很少的首付款、甚至不付首付就買到了一套房，把買房的門檻拉到無限低，讓一些掏不出首付的人也買上了房子，但要知道它對應的是從銀行的貸款額增加了，也就意味着還月供的壓力會增大。

這種讓經濟條件較差的人加杠杆買房的操作最早應用于二手房市場中，可後來卻蔓延至新房當中。

地産商讓不符合貸款買房的人加杠杆，最早的操作是出借首付款…出借款一般來自于合作的或參控股關聯的小貸公司，地産商雖然不能拿到100%的房款，但能拿到70%的銀行按揭貸款，這也能解決自身的現金流難題。

2021年樓市陷入蕭條後，房價下跌加上地産商要銷售回款下，備案價和實際銷售價的差額讓一手房高貸出現了可能，并在吉林、貴州等省市出現了實操案例，對外的宣傳則是“返本銷售”或“買房送錢”。

房子的備案價為8000元一平，但市場行情不好、房價降到了5000元一平，但卻仍能以8000元一平的價格向銀行申請貸款。

100平的房子本來總價是50萬，卻可以按照80萬的價格向銀行申請70%的貸款、即能貸款56萬，之後地産商再把多餘的6萬塊返還給購房者，這就是所謂的“買房送錢”。

以為占了大便宜？NO!是貸款額變多了、月供壓力變大了、把痛苦延長到了整個還款期。

地方政府叫停高貸操作下的新房“返本銷售”

地産商的這種協助弱資質購房人的加杠杆行為，因為會增加銀行壞賬率和累積金融風險，所以一度被叫停。

而今，又輪到銀行鼓勵經濟實力較差買房人加杠杆了。

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2008年引發全球金融危機的美國次貸危機，其根源就是銀行向資質較差、拿不出首付也還不起月供的買房人發放了過多的貸款，在某一個時刻、當房奴們集中斷供暴雷就掀起了一場全球金融風暴。

當時美國的房貸創新層出不窮。

沒有首付？可以0首付買房。月供還不起？頭三年可以不還月供、或者隻還利息。覺得利率太高？頭三年的利息可以很低、甚至低至1%。如何以房子借更多的錢？若房子增值，可以把增值部分再貸出來、并且不用結清尾款再抵押哦。

總之就是變着法子讓人、尤其是讓窮人多貸款加杠杆買房，後來的結果我們都知道了…房價下跌，窮人不能以貸養貸、且銀行也拍賣不掉房子後，呼呼啦啦的就崩盤了。

對中國來說，房地産确實是支柱産業，按照其年銷售總額18萬億計算、占110萬億GDP總量的16%，不僅關系着上下遊近百個行業、也關系着絕大數城市的财政收入，所以從去年中以來，關于房地産的調控就在逐步放松、直至後來的撸起袖子托底刺激了。

買房給補貼、減契稅甚至免契稅、放松甚至取消限購限貸、降房貸利息提高貸款額度、或者直接把首付比例下調至20%……今年以來，已有超過100個城市放松了樓市調控，托底樓市的城市不僅有十八線小城，更有武漢、鄭州、南京、成都等強二線城市。

可在各地政府輪番托底鼓勵轟炸下，樓市似乎就像扶不起來的阿鬥、仍然低迷不振，這回終于輪到銀行上手了…直接把放貸标準降低，希望吸引更多的人貸款加杠杆買房，哪怕貸款人資質差些、并冒着貸款壞賬的風險。

在2016、2017年時，大家擠破了頭得去搶房，在政府不斷加強樓市調控下、大家想着法兒去破限購破限貸多搞錢去買房，可眼下政府卻在不斷的鼓勵大家去買房、奇怪的是居然沒人買了…

為什麼大家都不願買房了呢？

最主要的原因是沒有賺錢效應。

如果房價不漲不賺錢，那買房投資就是一句空話、房子也就從資産變成了負擔，更何況不少買房人至今還站在2017年房價的高崗上呢。

其次是心理預期減弱，既預期今後房價不會大漲、也預期今後自己的收入不會大漲，如果此時再加杠杆也就沒有了意義。甚至有些人開始主動降杠杆，表現為提前歸還房貸或者直接把房子賣了後回收現金。

讓資質差的人貸款買房會增加違約風險？其實更大的風險是地産商無法交房的爛尾風險，到時不僅得不到房子還得照樣還月供，同時銀行的抵押物也分文不值。

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