2021，改變了很多人對煙台房地産市場的看法。

原來，市場由巅峰到低谷隻需要幾個月的時間。

原來，樓市的低迷，會有如此嚴重的連鎖反應。

是的，煙台市場正在經曆一段深刻的調整期。政策、開發商、購房者紛紛參與其中，各自尋求着突破方法。

如果說還有一些稱之為好消息的内容，那城市煥新的節奏，或許是目前看到的一劑良藥。

其中商業煥新層面，九月煙台華潤萬象彙的開業，可能是今年最重磅、效應最強的一個現象級事件。

萬象彙開業當天，直接造成了觀海路的大堵車，朋友圈刷的幾乎都是萬象彙的體驗視頻。

一個全新的商業綜合體爆了，而且在煙台高端圈層彙集的區域内産生了巨大影響。

對房地産市場而言，萬象彙開業帶來的是整體區域價值的提升。

萊山核心的商業需求，展現出強大的潛力。

而萬象彙的開業也暴露了一個現狀，萊山核心闆塊依舊缺少足夠的商業資源布局。與芝罘區相比，萊山需要繼續布局優質商業。

結合城市煥新節奏，萊山的商業價值正在轉化為投資價值。實現的方向，或許就是争議頗多的商鋪。

01

在房住不炒的政策指揮下，投資房地産獲利的機會在不斷減少，尤其非一線城市更加需要謹慎。

而地産投資除了住宅、公寓，商鋪曾被認為是最有前景的一種産品類型。

但互聯網購物的興起以及商業資源的聚焦，使得商鋪在很長一段時間内似乎已經成為一個“大坑”。

以前講一鋪養三代，現在是謹防商鋪投資大坑。是的，商鋪投資風險是比較高的。

商鋪投資的收益在于溢價 租金，但當前大部分城市的商鋪供應量是過剩的，這就導緻大多數的商鋪溢價上不去、租金出不來，很有可能砸在手裡。

商鋪之殇，已經成為房地産一個備受争議的領域。甚至被人調侃，99%的商鋪資源是沒有價值的。

但凡事皆有兩面性，随着城市煥新節奏的加快，以及消費升級。

那1%的商鋪資源，将會實現價值的巨大提升。

商鋪投資的要點，在于地段、臨街情況、人流、駐留性、購買力、便利性、商圈覆蓋、開發商實力、收益率、發展力等。

商鋪，一定是依托于其他資源而存在。

大型的居住社區、政府規劃的商圈、強勢開發者的資源注入，能夠為商鋪帶來源源不斷的人流，而且是高質量的消費需求。

往往具備這些元素的商鋪，是一鋪難求。

煙台萬象彙的開業火爆，就展現了優質商鋪的投資潛力。

02

萬象彙霸屏，

萊山進入萬象時代

作為煙台最大的單體商業中心，萬象彙的出現，徹底改變了萊山缺少大型商業綜合體的現狀。

将帶給煙台諸多發展機遇，商業叠代、消費升級、首店經濟等等。

而其中，就蘊含了備受關注的城市商業紅利。

作為萬象系商業首次進入煙台的代表作，萊山萬象彙的總店鋪數量達到了300 。一大批煙台首店、萊山首店在此落地。

僅以餐飲品牌為例，萬象彙的97家餐飲品牌中，有37家是首進煙台，包括了綠茶餐廳、楠火鍋等網紅品牌。

這些首店店鋪，已經成為煙台新的排隊王。即使住在芝罘區，依舊有一大票人被吸引到萊山感受萬象彙的潮流購物體驗。

可以說，萬象彙給萊山帶來的改變是巨大的，對整個東部闆塊來說都是一次重要的商業叠代。

萬象彙出現的契機，與萊山整體的居住能級提升和城市煥新，同樣關系匪淺。

萊山的居住屬性，随着濱海路闆塊、三灘闆塊、鳳凰湖闆塊等區域的填充，已經構建起了以改善人群為主的居住環境。

尤其觀海路沿線，聚集了一流的城市資源。商業綜合體項目，就是其中不可或缺的一塊重要拼圖。

所以在總體商圈規劃中，萊山迎春大街商圈的核心，就是以萬象彙 佳世客所彙集的商業資源為主。

這裡是僅次于芝罘區核心商圈的商業新天地，伴随萊山居住人口的增加，正在釋放新的能量。

而依托于萬象彙的出現，商鋪，再次被煙台人所重視。

03

煙台萬象彙體量非常大，這個體量的商業具備一定的招商難度。

但據了解，煙台萬象彙商鋪非常受關注。很多想進駐的品牌因為資源已被搶占，而沒有機會進入。

這既得益于華潤的資源注入，也得益于萊山整體消費的升級。這種商鋪資源，就是那1%。

除了萬象彙内的商鋪資源，作為煙台華潤中心的配套之一，萬象府的底商-華潤萬象金街，同樣具備了稀缺性。

我們知道大型社區的底商是一種優質資源，因為它自帶人流，而且消費頻次高、擁有穩定的回頭客。

這也是為什麼一些小區的底商，實際比大多數商場内的商鋪更具投資價值。

華潤萬象府，作為萊山核心區内的品質居住社區，體量達到了上千戶，消費需求旺盛。

萬象府周邊，彙集了煙台大學等學校、南山世紀華府等小區，日常消費集中度高。

按照社區底商的思路來看，華潤萬象金街的客流是持續且穩定的，而且是萊山比較高端的消費人群。

同時，由于萬象彙的存在，帶來了源源不斷的可持續消費人流。

也就是說，華潤萬象金街的商鋪彙集了兩部分主要流量-萬象彙賦予的商圈綜合體流量 萬象府為主的固定客群流量。

内需流量與外需流量，形成雙循環。

在煙台，商業綜合體的數量并不多，大多還集中布局。由同一開發商打造的綜合體 住宅 公寓 辦公的城市級綜合體，更少。

所以萬象府的底商，背後承載的是超量的流量。

04

商圈新勢力，

城市新風向

于商鋪而言，僅有流量顯然是不夠的。

要有能夠把握流量的抓手，而這，就要看開發者與城市政策的導向。

在這個運營為王的新商業時代，華潤顯然是佼佼者。華潤的商業版圖，涵蓋了萬象城、萬象彙、萬象天地等知名商業IP。

華潤旗下負責商業運營服務的華潤萬象生活，是引領生活方式升級，重新定義城市生活節奏和方式，煥新消費活力的先行者。

而依托于煙台萬象彙的華潤萬象金街，顯然有一位靠譜的開發者。

政策導向方面，當前煙台處于城市煥新的開啟階段，萊山是最重要的戰場之一。

而基于消費煥新，除了商圈的塑造，煙台還有一個值得關注的政策-便民生活圈。

10月11日，商務部正式公布全國首批30個城市一刻鐘便民生活圈試點名單，煙台市位列其中。

此前在商圈專項規劃中，曾提及煙台将構建城市級商圈(含城市級核心商圈、城市級副商圈)、地區級商圈、社區級商圈，以及特型商圈的“3 1”體系結構，規劃形成“1 3 8 46 5”商圈布局。

未來，煙台将按照“一年試點，兩年推廣，三年覆蓋”的思路，培育一批明星便民生活圈，打造煙台美好社區便民生活圈發展體系。

在萊山，占據商圈 文化 公園 教育 體育 娛樂等于一體的，顯然就是萬象彙所覆蓋的範圍。

而其中的社區商業、一刻鐘便民生活圈，缺少不了萬象府底商的參與。

所以華潤萬象金街不僅占據了流量入口，有靠譜的開發者，同時也站在了政策的利好前沿。

重要的是，這裡本來就是城市中心，是居住升級的中心。

當我們回顧商鋪的投資經驗，或者在網上尋找商鋪投資的攻略，會發現萬象金街滿足了大部分條件。

在這個賽道，華潤還是一個靠譜的選擇。

對萊山而言，城市煥新節奏以及居住、消費升級正在帶來更多城市紅利。不同的産品，需要不一樣的投資策略。

商鋪投資并非不可為，但投資商鋪一定一定一定要進行詳細調研。

這個新機遇，需要一點耐心。

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