2021,改變了很多人對煙台房地産市場的看法。
原來,市場由巅峰到低谷隻需要幾個月的時間。
原來,樓市的低迷,會有如此嚴重的連鎖反應。
是的,煙台市場正在經曆一段深刻的調整期。政策、開發商、購房者紛紛參與其中,各自尋求着突破方法。
如果說還有一些稱之為好消息的内容,那城市煥新的節奏,或許是目前看到的一劑良藥。
其中商業煥新層面,九月煙台華潤萬象彙的開業,可能是今年最重磅、效應最強的一個現象級事件。
萬象彙開業當天,直接造成了觀海路的大堵車,朋友圈刷的幾乎都是萬象彙的體驗視頻。
一個全新的商業綜合體爆了,而且在煙台高端圈層彙集的區域内産生了巨大影響。
對房地産市場而言,萬象彙開業帶來的是整體區域價值的提升。
萊山核心的商業需求,展現出強大的潛力。
而萬象彙的開業也暴露了一個現狀,萊山核心闆塊依舊缺少足夠的商業資源布局。與芝罘區相比,萊山需要繼續布局優質商業。
結合城市煥新節奏,萊山的商業價值正在轉化為投資價值。實現的方向,或許就是争議頗多的商鋪。
01
在房住不炒的政策指揮下,投資房地産獲利的機會在不斷減少,尤其非一線城市更加需要謹慎。
而地産投資除了住宅、公寓,商鋪曾被認為是最有前景的一種産品類型。
但互聯網購物的興起以及商業資源的聚焦,使得商鋪在很長一段時間内似乎已經成為一個“大坑”。
以前講一鋪養三代,現在是謹防商鋪投資大坑。是的,商鋪投資風險是比較高的。
商鋪投資的收益在于溢價 租金,但當前大部分城市的商鋪供應量是過剩的,這就導緻大多數的商鋪溢價上不去、租金出不來,很有可能砸在手裡。
商鋪之殇,已經成為房地産一個備受争議的領域。甚至被人調侃,99%的商鋪資源是沒有價值的。
但凡事皆有兩面性,随着城市煥新節奏的加快,以及消費升級。
那1%的商鋪資源,将會實現價值的巨大提升。
商鋪投資的要點,在于地段、臨街情況、人流、駐留性、購買力、便利性、商圈覆蓋、開發商實力、收益率、發展力等。
商鋪,一定是依托于其他資源而存在。
大型的居住社區、政府規劃的商圈、強勢開發者的資源注入,能夠為商鋪帶來源源不斷的人流,而且是高質量的消費需求。
往往具備這些元素的商鋪,是一鋪難求。
煙台萬象彙的開業火爆,就展現了優質商鋪的投資潛力。
02
萬象彙霸屏,
萊山進入萬象時代
作為煙台最大的單體商業中心,萬象彙的出現,徹底改變了萊山缺少大型商業綜合體的現狀。
将帶給煙台諸多發展機遇,商業疊代、消費升級、首店經濟等等。
而其中,就蘊含了備受關注的城市商業紅利。
作為萬象系商業首次進入煙台的代表作,萊山萬象彙的總店鋪數量達到了300 。一大批煙台首店、萊山首店在此落地。
僅以餐飲品牌為例,萬象彙的97家餐飲品牌中,有37家是首進煙台,包括了綠茶餐廳、楠火鍋等網紅品牌。
這些首店店鋪,已經成為煙台新的排隊王。即使住在芝罘區,依舊有一大票人被吸引到萊山感受萬象彙的潮流購物體驗。
可以說,萬象彙給萊山帶來的改變是巨大的,對整個東部闆塊來說都是一次重要的商業疊代。
萬象彙出現的契機,與萊山整體的居住能級提升和城市煥新,同樣關系匪淺。
萊山的居住屬性,随着濱海路闆塊、三灘闆塊、鳳凰湖闆塊等區域的填充,已經構建起了以改善人群為主的居住環境。
尤其觀海路沿線,聚集了一流的城市資源。商業綜合體項目,就是其中不可或缺的一塊重要拼圖。
所以在總體商圈規劃中,萊山迎春大街商圈的核心,就是以萬象彙 佳世客所彙集的商業資源為主。
這裡是僅次于芝罘區核心商圈的商業新天地,伴随萊山居住人口的增加,正在釋放新的能量。
而依托于萬象彙的出現,商鋪,再次被煙台人所重視。
03
煙台萬象彙體量非常大,這個體量的商業具備一定的招商難度。
但據了解,煙台萬象彙商鋪非常受關注。很多想進駐的品牌因為資源已被搶占,而沒有機會進入。
這既得益于華潤的資源注入,也得益于萊山整體消費的升級。這種商鋪資源,就是那1%。
除了萬象彙内的商鋪資源,作為煙台華潤中心的配套之一,萬象府的底商-華潤萬象金街,同樣具備了稀缺性。
我們知道大型社區的底商是一種優質資源,因為它自帶人流,而且消費頻次高、擁有穩定的回頭客。
這也是為什麼一些小區的底商,實際比大多數商場内的商鋪更具投資價值。
華潤萬象府,作為萊山核心區内的品質居住社區,體量達到了上千戶,消費需求旺盛。
萬象府周邊,彙集了煙台大學等學校、南山世紀華府等小區,日常消費集中度高。
按照社區底商的思路來看,華潤萬象金街的客流是持續且穩定的,而且是萊山比較高端的消費人群。
同時,由于萬象彙的存在,帶來了源源不斷的可持續消費人流。
也就是說,華潤萬象金街的商鋪彙集了兩部分主要流量-萬象彙賦予的商圈綜合體流量 萬象府為主的固定客群流量。
内需流量與外需流量,形成雙循環。
在煙台,商業綜合體的數量并不多,大多還集中布局。由同一開發商打造的綜合體 住宅 公寓 辦公的城市級綜合體,更少。
所以萬象府的底商,背後承載的是超量的流量。
04
商圈新勢力,
城市新風向
于商鋪而言,僅有流量顯然是不夠的。
要有能夠把握流量的抓手,而這,就要看開發者與城市政策的導向。
在這個運營為王的新商業時代,華潤顯然是佼佼者。華潤的商業版圖,涵蓋了萬象城、萬象彙、萬象天地等知名商業IP。
華潤旗下負責商業運營服務的華潤萬象生活,是引領生活方式升級,重新定義城市生活節奏和方式,煥新消費活力的先行者。
而依托于煙台萬象彙的華潤萬象金街,顯然有一位靠譜的開發者。
政策導向方面,當前煙台處于城市煥新的開啟階段,萊山是最重要的戰場之一。
而基于消費煥新,除了商圈的塑造,煙台還有一個值得關注的政策-便民生活圈。
10月11日,商務部正式公布全國首批30個城市一刻鐘便民生活圈試點名單,煙台市位列其中。
此前在商圈專項規劃中,曾提及煙台将構建城市級商圈(含城市級核心商圈、城市級副商圈)、地區級商圈、社區級商圈,以及特型商圈的“3 1”體系結構,規劃形成“1 3 8 46 5”商圈布局。
未來,煙台将按照“一年試點,兩年推廣,三年覆蓋”的思路,培育一批明星便民生活圈,打造煙台美好社區便民生活圈發展體系。
在萊山,占據商圈 文化 公園 教育 體育 娛樂等于一體的,顯然就是萬象彙所覆蓋的範圍。
而其中的社區商業、一刻鐘便民生活圈,缺少不了萬象府底商的參與。
所以華潤萬象金街不僅占據了流量入口,有靠譜的開發者,同時也站在了政策的利好前沿。
重要的是,這裡本來就是城市中心,是居住升級的中心。
當我們回顧商鋪的投資經驗,或者在網上尋找商鋪投資的攻略,會發現萬象金街滿足了大部分條件。
在這個賽道,華潤還是一個靠譜的選擇。
對萊山而言,城市煥新節奏以及居住、消費升級正在帶來更多城市紅利。不同的産品,需要不一樣的投資策略。
商鋪投資并非不可為,但投資商鋪一定一定一定要進行詳細調研。
這個新機遇,需要一點耐心。
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