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不管是買房還是賣房，如果遇到買家想通過銀行貸款購買，一定會遇到需要進行房屋評估的情況。房屋評估價格接近成交價，首付也是按照規定的三成四成五成或者七成，如果評估價遠遠低于成交價，首付就會變的高很多，這是怎麼回事？遇到了又該如何解決呢?

為什麼總能聽到很多“首付5萬，搶占黃金學位房”，“1萬首付，即可入住城市中心大花園”的非常吸引人的樓盤廣告？

但其實這種套路非常的深！因為房價上漲，首付也是水漲船高，很多買家就會有做低首付的訴求，但是這種為了一己之利違規操作，可能給自己帶來更大的損失！

0首付買房？做低首付小心房子雞飛蛋打！

什麼是二手房的評估價？

由貸款銀行認可的評估公司評估出來，是根據房屋房屋現狀、周邊環境，當前市場行情情況等因素綜合得出的一個價格，受齡、戶型、樓層、裝修、配套、朝向，噪音，本小區周邊小區當前成交價，房價趨勢，當前信貸政策等因素影響。

為何需要評估！找哪個評估公司

對于看到本文的人來說，通常是因為貸款需要，現實中評估報告還有很多作用的，比如出于分割财産需要（夫妻或者共有人，繼承人之間要分割财産，分割後一個人持有房子，一個人得到現金補償），因為交稅需要（南方房産之前有發過如何合理省稅的方法，提供課稅用的評估報告可以用異議的方法合理省稅）。也有的大宗交易，希望有一個第三方評估公司合理界定價格。

出于不同的目的，對立的雙方，可能對評估值會有不同的要求，有的希望評估值高一些，有的希望評估值低一些。比如分割房産，持有房産的肯定希望評估值低一些，這樣子可以少分現金給另外一方，而分割現金的則肯定希望評估值高一些，可以多分現金。

選擇評估公司的時候，必須選擇使用評估報告的人認可的評估公司，比如申請銀行貸款，必須是該銀行認可的評估公司，不同的銀行認可的評估公司是不同的。分割财産用，必須是利益相關方認可的評估公司。課稅用，必須是二級以上的稅局所在地注冊的評估公司。

當然了，貸款用的評估報告，也可以根據評估公司的評估報告來制定貸款銀行。比如本來你想在A銀行申請貸款，開始A銀行認可的評估公司不到價，B評估公司可以滿足價格需求，可是B評估公司隻被C銀行認可，那麼也可以持B評估報告找C銀行申請貸款。

不過考慮到風險的問題，部分銀行不允許指定評估公司，而是需要通過搖号随機指定一個評估公司，每一次貸款可能會認可不同的評估公司，如果該評估報告不滿足，也是不允許更換評估公司的。

要注意的是，如果申請公積金，或者公積金商業組合貸款，公積金中心也有自己認可的評估公司名單，如果公積金額度高于商業額度，必須在指定名單選評估公司。

那麼什麼樣的評估價才是比較正常的？

購房者如需辦理按揭貸款時，銀行需要根據房屋評估報告的評估值以及網簽合同的成交價，按照孰低原則确定一個價格，然後該價格計算貸款額度審批。

一般評估價能到市場成交價的90%左右，如果要求評估調高一些，則多數也可以接近成交價，要注意的是，房價漲幅較快的時候，評估值可能跟不上。

舉個例子：

小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，首付三成買房，那麼可以貸款額度是評估價和成交價較低的90萬的7成，也就是說其可貸款額度為：90萬×70%=63萬，其首付款則為：100萬-63萬=37萬。這裡因為評估價不到價導緻首付超過了3成。

但是如果評估價格要遠遠低于成交價，首付就會變的高很多，怎麼辦？

回顧

讀者吳女士的朋友在4月中談下來的房子，準備205萬成交，這個價格已經比上半年大概漲了50萬多，但是現在的銀行評估價格卻遠沒有200萬，隻有160多萬，放貸7成約112萬多，所以他要給出将近5成的首付。這房價漲了30%又要将近50%的首付，這樣我朋友始料未及，進退兩難，畢竟這與預期的資金有很大的差距，缺口不是10萬8萬還可以籌借，增加這麼多首付款讓剛需情何以堪啊 ？

評估價為什麼經常比成交價低？

1，銀行考慮自己要承擔的風險，所以通常評估價就會比正常交易價保守，所以評估價比成交價低一些。

2，二手房的位置及配置，還有房子的樓齡，破損比較嚴重的，條件差的房子，評估價就很低。

3，現在信貸政策比較嚴，評估值也比較低一些。

4，部分房子存在一些瑕疵，比如一屋兩證（之前的7090政策導緻很多大面積的房子有兩個房産證）、房中房、業主購買兩套打通使用、存在違建。

評估價低，變相的提高了首付，怎麼辦？

1，找一個評估價較高的評估公司，然後找認可該評估公司的銀行。房價在漲的時候，評估值可能跟不上成交價，可以時間換空間，過一些時間再去評估，可能評估價就會升高了。

2，評估價低銀行會考慮自己要承擔的風險，所以通常評估價就會較正常交易價保守，即低一些，簽約的時候務必要有心理準備。

3，在買房的時候，同一地段，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢後，就進入了折舊期。銀行對二手房進行評估時，會考慮房屋的折舊率。

4，買房簽約之前，建議務必提前找按揭公司，或者銀行或者評估公司了解評估價是否到價，如果不到價還可以考慮不買，一旦簽約後發現評估不到價就來不及反悔了。

5，買家要解釋成交價高的原因，竭力争取提高評估價，比如送的花園、平台、天台，這些加送的面積不會體現在房産證，但是提高了成交價。這些都是同一樓盤個别價格會高的原因，往往很容易忽略的。

南方房産特約嘉賓

鄭大源

房衛士按揭總經理 | 南方房産特約嘉賓

評估價低：繳納稅費低，貸款額度小，首付款相應增加;

評估價高：繳納稅費高，貸款額度大，實際支付的首付款可以少一點。

總的來說，評估價高低各有各的利弊，能夠理解二手房的評估标準，提前了解評估值，做到心中有數，減少違約的發生。

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