北京房地産專業律師靳雙權（13426037149）專業代理二手房買賣、借名買房、房産繼承、确權、騰退房屋、公房糾紛、央産房、軍産房等房産糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房産法律團隊，辦理了大量房地産案件，積累了豐富的訴訟經驗，現将這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隐私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。)

原告訴稱

趙某霞向本院提出訴訟請求：1、确認雙方簽署的《協議書》無效；2、判令趙某剛向趙某霞返還購房款305363．52元及利息97818．11元，合計403181．63元；3、判令趙某剛向趙某霞返還契稅3053．64元、專項維修資金10692元及利息4161．72元，合計17907．36元；4、判令趙某剛向趙某霞給付房屋增值補償金1556336．48元；5、訴訟費、保全費、評估費由趙某剛承擔。

事實和理由：趙某霞與趙某剛系姐弟關系。趙某剛于2012年按國家政策可以購買經濟适用房一套。趙某霞與趙某剛約定由趙某霞支付購房款，借用趙某剛之名購買北京市房山區一号房屋（共計53．38平方米，以下簡稱一号房屋）一套，房屋所有權歸趙某霞。2013年11月19日，趙某霞支付了購房款304906元。2013年11月22日，趙某霞與趙某剛簽署《協議書》，約定：一、趙某剛于2012年按國家政策分得一号房屋一套，按購房協議于2013年11月19日将要交房款，由于趙某霞住房更困難，姐弟商量後，趙某剛自願将一号房屋由趙某霞全額購買（共計304906元），并擁有永久性居住權。根據國家政策如5年後能更改産權戶主名，趙某剛主動協助趙某霞辦理房屋過戶手續，将戶主改為趙某霞。購房合同及所有權證歸趙某霞所有。

二、趙某霞居住期間如需繳納其他費用，趙某霞全額負責。三、趙某霞在居住房屋期間要遵守國家相關規定，如有違法行為由趙某霞負責。趙某霞于2014年4月4日支付了産權契稅3053．64元、專項維修基金10692元、物業服務費853．22元、購房款457．52元。房屋交付後趙某霞對房屋進行了裝修，并一直占有、利用至今。2016年6月18日，北京市國土資源局為房屋進行登記，頒發不動産權證。與房屋有關的不動産權證書、發票、稅收繳款書、收據等文件始終由趙某霞持有。2020年8月，房屋具備辦理過戶手續條件時，趙某剛因房屋的增值巨大而拒絕配合辦理過戶手續。

綜上所述，趙某霞借用趙某剛購買經濟适用房的資格，房屋實際由趙某霞出資購買并一直由趙某霞占用和利用，趙某霞與趙某剛之間形成了借名買房合同關系，根據法律規定，借名買房合同關系應屬無效。趙某霞支付了全部購房款、稅費并一直占有和利用，趙某剛與趙某霞達成借名買房合同後又拒絕履行，對合同無效應當承擔主要責任。趙某剛應當向趙某霞返還因購房支出的購房款、公共維修基金、契稅等款項，并賠償趙某霞因此受到的利息損失，對于房屋升值産生的收益也應當給予補償。故訴至法院，望判如所請。

被告辯稱

趙某剛辯稱，對于借名買房的事實認可，購買房屋的價款認可是趙某霞出的，其他各項費用我不清楚，都是趙某霞辦理的，這些錢裡面沒有我交納的。從交房至今，房子一直由趙某霞使用。認可鑒定報告裡評估的房屋現值，但對趙某霞主張的現值不認可，因為沒有扣除轉賣之後要繳納的稅費。趙某霞主張的利息沒有依據。

趙某剛提出如下反訴請求：要求趙某霞返還一号房屋。事實和理由：2013年11月22日趙某霞與趙某剛簽署的協議書無效，因趙某霞提起訴訟要求确認協議無效并要求趙某剛賠償損失，現趙某剛要求趙某霞返還房屋，其他損失另案處理。

法院查明

2013年11月22日，趙某剛與趙某霞簽署《協議書》，約定，一、趙某剛于2012年按國家政策分得一号房屋一套，按購房協議于2013年11月19日将要交房款，由于趙某霞住房更困難，姐弟商量後，趙某剛自願将一号房屋由趙某霞全額購買（共計304906元），并擁有永久性居住權，女兒孫某丹是唯一繼承人并擁有永久性居住權。根據國家政策如5年後能更改中華人民共和國房屋所有權證戶主名，趙某剛主動協助趙某霞辦理房屋過戶手續，将戶主改為趙某霞。購房合同及中華人民共和國房屋所有權證歸趙某霞所有。二、趙某霞居住期間如需繳納其他費用，趙某霞全額負責。

2013年11月19日，趙某霞為購買一号房屋支付了購房款304906元;2014年3月26日，趙某霞又支付購房款457．52元;2014年4月4日，趙某霞辦理入住手續，支付産權契稅3053．64元、專項維修基金10692元及物業服務費等費用。趙某霞辦理入住後一直占有使用至今。

2016年6月18日，一号房屋取得不動産權證書，登記信息顯示該房屋權利人為趙某剛，權利性質為經濟适用房。

2020年8月，趙某霞要求趙某剛配合辦理房屋過戶手續，趙某剛拒絕辦理。趙某霞将趙某剛訴至本院，要求确認雙方簽署的《協議書》無效，退還相關費用并賠償損失。

房屋市場總價186．17萬元。

裁判結果

一、确認趙某霞與趙某剛于2013年11月22日簽訂的《協議書》無效；

二、趙某霞于本判決生效之日起十五日内将位于房山區一号房屋返還趙某剛；

三、趙某剛于本判決生效之日起十五日内返還趙某霞購房款305363．52元及利息；

四、趙某剛于本判決生效之日起十五日内返還趙某霞契稅3053．64元、專項維修資金10692元及利息；

五、趙某剛于本判決生效之日起十五日内賠償趙某霞房屋增值損失933801．89元；

六、駁回趙某霞其他訴訟請求。

房産律師靳雙權點評

損害社會公共利益的合同無效。根據本案查明事實，趙某霞不具備購買經濟适用房的資格，其借用趙某剛名義購買了涉案房屋，雙方存在借名買房合同關系。由于經濟适用房系向中低收入住房困難的家庭供應的政策性保障住房，鑒于該類房屋的特殊性質及出售對象的特殊性，趙某霞與趙某剛所簽訂的《協議書》違反了相關政策，損害了社會公共利益，應為無效。

合同無效後，因該合同取得的财産，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，雙方簽訂的《協議書》無效後，趙某霞為購買涉案房屋而支付的購房款、契稅、專項維修資金及利息，趙某剛應當予以返還。關于趙某霞主張的購房款的利息計算基數及起止期間，法院結合其主張，根據相關規定予以調整，其主張的契稅及專項維修資金的利息計算标準及期間，未超過合理範圍，法院予以确認。

故趙某霞要求趙某剛返還購房款、契稅、專項維修資金并支付利息的訴訟請求，具有事實和法律依據，法院予以支持。同理，趙某剛要求趙某霞返還涉案房屋，亦于法有據，法院亦予以支持。

鑒于趙某霞借用趙某剛名義購買涉案房屋時，雙方均明知涉案房屋的權利性質為經濟适用房，且明知趙某霞不具備購買資格，仍然簽訂《協議書》，對導緻合同無效的後果雙方均具有過錯。關于趙某霞要求趙某剛賠償房屋增值損失的訴訟請求，該損失符合信賴利益損失範疇，趙某剛應當予以賠償，法院根據雙方的過錯程度酌定趙某剛賠償增值損失的60%，趙某剛賠償趙某霞房屋增值損失933801．89元，故趙某霞要求合理部分，法院予以支持，過高部分，法院不予支持。

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