圖為涉及糾紛的部分停車位。

前不久，“榮和林溪府”小區物業與部分業主發生糾紛，起因是部分業主質疑小區“悅琴”、“雅琴”和“觀琴”等3個區域商鋪外圍的停車收費“無理漲價”。記者了解到，停車收費糾紛的背後，實際是對這些停車位權屬的争議。

業主質疑：擅改收費标準

涉及糾紛的停車位，分别位于小區“悅琴”、“雅琴”和“觀琴”3個區域商鋪的外圍。從小區物業服務中心公布的信息來看，這3個區域的停車位數量分别是136、89和61個。

6月29日下午，記者來到該小區，采訪到了“悅琴”、“雅琴”和“觀琴”的業主李先生、趙先生和黃先生。

3人表示，2021年3月31日，小區物業服務中心發布的《關于林溪府商鋪外圍停車收費》的通知稱，上述停車區域從2021年4月6日開始停車收費；業主臨時停車2小時内不收費，超過2小時按每次5元收取，超過24小時另加收5元。還有一種收費模式，是将商鋪外圍30%的車位，以150元/月的價格提供停車月保服務。

李先生說，在此之前，這些車位是免費供業主停車的，先到先停。停車位數量較多，足夠業主停車。

“《關于林溪府商鋪外圍停車收費》的有關内容，此前沒有征得全體業主同意，物業擅自對業主共有的露天停車位進行收費，遭到了業主的集體反對。”李先生說，業主紛紛向秀峰區政府部門投訴，此後秀峰區政府組織職能部門、業主代表、榮和林溪府物業和開發商協調并達成協議：業主在停車位停車的收費标準是150元/月。停車費的60％納入車位地塊專項維修資金，40％用于補貼物業公司日常管理費用。協議達成後，有停車需求的業主紛紛向物業交費，事情暫時得到平息。

李先生說，但今年5月份前後，事情又出現了轉折。有業主去物業交停車費，物業不收，還表示之前已交停車費的業主可以退錢，或者轉成物業費。沒過幾天，物業張貼通知，稱自2022年4月30日起，對按月租用商業街地面停車位的業主将不再續約，車輛進出停放按市發改收費【2020】9号收費标準進行臨時停車收費。業主了解到，按照該标準，業主一天最高要被收取20元停車費。一些業主對此表示反對，認為“榮和林溪府”開發商為了一己之利，撕毀協議，擅改收費标準。

接下來，業主不願意交停車費和保安不願開閘放車的矛盾糾紛接連發生。與此同時，業主也紛紛向秀峰區有關部門投訴。

争論焦點：停車位産權歸誰？

停車收費的糾紛，争論的焦點在于停車位到底歸誰，開發商及物業是否可以自行調整停車收費标準。業主稱，這些停車位屬全體業主所有，而開發商則稱停車位屬于開發商。

業主們告訴記者，5月底和6月初，秀峰區政府兩次組織業主和開發商協調停車費糾紛一事，開發商堅持稱這些停車位權屬是自己的，但又拿不出令業主信服的證據，緻使兩次協調都沒有結果。

李先生出示了他家房屋不動産證上的宗地圖，該宗地圖上寫有“土地權利人：全體業主”和“宗地面積33702.9”。同時，房屋不動産證“面積”一欄中寫有：“共有宗地面積33702.9平方米/房屋建築面積88.07平方米”。

李先生據此認為，糾紛涉及的停車位是在小區的用地紅線範圍内。

李先生還拿出一份《榮和林溪府前期物業服務合同》，其中第四章第八條規定，屬于全體業主共有的停車場，非固定露天汽車車位使用費用是小汽車每月150元。

與此同時，記者就此事采訪了“榮和林溪府”項目總經理範旭。

範旭表示，開發商去年之所以和業主達成那份協議，是因為秀峰區相關職能部門的介入，開發商同意的協議隻是臨時性的。另外，開發商也已經同意業主6月19日開始按原收費标準續費停車，但也隻是暫時性的。

談及商鋪外圍停車位的權屬問題，範旭稱這些停車位是開發商所有，歸開發商處置。他表示，這些停車位确實是在小區用地的紅線範圍内，但李先生等人稱“紅線範圍内的地歸全體業主所有”的說法是有誤的。至于李先生家房屋不動産證上有“共有宗地面積33702.9平方米”的表述，範旭稱：“這隻是一種表述，不是說紅線範圍内的地歸全體業主所有。”

記者向範旭詢問，開發商是否有能夠證明這些停車位權屬的證書或文件。範旭向記者提供了該集團部分外地項目的材料，但沒有提供“榮和林溪府”小區的相關材料。

此外，範旭向記者出示了一份《商品房買賣合同補充協議（毛坯）》，裡面第三點規定，“本項目建築區劃内，規劃用于停放汽車的車庫，地面露天停車位、地下停車位、人防車位、架空層停車位屬出賣人所有，出賣人可通過出售、出租或者其他方式處置。”

對于這份協議，業主李先生等人承認他們确實簽署了。但李先生認為，這是格式合同，并且與《中華人民共和國民法典》第275條規定的“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”相違背。“開發商提供的補充協議不能大過民法典。”故李先生認為補充協議無效。

對此，範旭表示，《民法典》相關規定的前提是“業主共有”，而開發商認為這些停車位是開發商的，不是業主共有的。如果業主不認可開發商的說法，他希望雙方通過司法途徑解決問題。

律師：開發商應提供停車位歸屬證據

據了解，6月18日晚上，業主接到物業通知，稱從第二天起，150元/月外圍路面停車位可以辦理。不過，前去交錢的業主發現，物業每次隻收一個月的停車費。業主們擔心，停車位權屬問題仍不清晰，停車費随時有可能改變。

針對“榮和林溪府”小區停車收費的糾紛，記者采訪了廣西大海律師事務所蔣鑫律師。

蔣鑫認為，根據業主所提供的相關部門繪制的小區宗地圖，如果是真實的，這些停車位是在小區的用地紅線範圍内，再者宗地圖上面寫有“土地權利人：全體業主”和“宗地面積33702.9”，因此該車位有可能是全體業主的。

他還表示，除非開發商能提供該地面停車位是沒有納入業主土地使用權分攤面積，小區地面停車位能辦理獨立産權；小區地面停車位沒有占用共有的道路、綠地或者其他場地而形成的證據。否則，根據《中華人民共和國民法典》第274條規定，建築區劃内的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建築區劃内的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建築區劃内的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。第275條規定，建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

蔣鑫表示，從雙方現有證據來看，這些停車位屬業主共有。

記者申豔 文/攝

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