房屋補償面積一般是指建築面積而非使用面積

——王某訴高平市人民政府房屋行政征收補償案

基本案情

2013年前後，高平市人民政府對王某房屋實施征收。2013年10月，高平市人民政府和高平市北城街道辦事處先後印發《高平市房屋征收與安置補償暫行規定》、《關于丹河張家坡橋至長平橋段城市房屋征收及安置補償實施方案》（以下分别簡稱《暫行規定》和《實施方案》）。《實施方案》為選擇房屋産權調換的被征收人提供了兩種調換方式：（1）按合法建築面積折算的，庭院式房屋按合法建築面積1：1.2的标準折算，院内空地面積按10：1的标準折算；（2）按合法占地面積折算的，庭院式房屋按合法占地面積1：1.5的标準折算。2013年10月27日，王某與高平市人民政府委托的兩名第三人北城街道辦事處、城北社區居委會簽訂了《房屋征收與安置補償協議書》，約定采用第（2）種調換方式，王某被征收房屋占地面積為197.1㎡，置換标準為1：1.5，應置換房屋面積為295.65㎡。本協議自簽訂之日起具有法律效力。2017年2月13日，王某在《選房結果确認書》上簽名。因調換面積是否包括公攤面積，雙方發生争議，王某訴至法院。

裁判結果

長治市中級人民法院一審認為，從協議的整體内容看，置換的295.65㎡，應認定為包括公攤面積在内更為合理，判決駁回原告王某的訴訟請求。

王某不服一審判決提起上訴。山西省高級人民法院二審認為，王某的安置房面積應當為建築面積，包括公攤面積。理由如下：（一）《暫行規定》與《實施方案》明确，不管是以貨币補償，還是以産權調換補償，不管是合法登記房屋的補償，還是未登記合法房屋的補償，其面積計算均是采用建築面積的方式。征收房屋按建築面積計算，安置房也按建築面積計算，符合整體解釋原則。（二）依據《房産測量規範》的規定，房屋産權面積系指産權主體依法擁有房屋所有權的房屋建築面積。本案中《房屋征收與安置補償協議書》中約定的房屋産權面積意思表示明确，不存在兩種以上解釋。王某簽字确認的《選房結果确認書》也明确其所選房屋面積為建築面積。（三）《物權法》第七十條、第七十二條規定，業主對建築物内的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利；業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利不履行義務；業主轉讓建築物内的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。據此，公攤作為房屋的共有産權部分，是房屋所有權人正常使用房屋不可或缺的部分，依法不可分割，上訴人無權選擇僅置換房屋的專有部分，而放棄共有部分。上訴人的上訴理由不能成立，判決駁回上訴，維持原判。

典型意義

本案系房屋征收補償案件中對補償協議涉及的房屋産權置換面積發生争議時如何認定的典型案例。根據《物權法》、《房産測量規範》等法律、規範性文件規定及房屋征收補償、房屋買賣等實務中通常做法，補償協議中約定的房屋産權面積一般是指建築面積而非使用面積，除非當事人有特别約定。本案中，當事人在房屋征收補償協議中對房屋産權置換面積沒有作出特别約定，故應當按照協議所依據的文件及相關法律規定認定為建築面積。

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