二娃說

當你身邊所有人都在參與“内卷”的時候，你要怎麼做才能殺出重圍？

我的建議是多讀書，因為，讀書破萬卷。

今天，二娃想來和大家讨論一個話題：

1）同樣500萬預算，你是選擇買天河公園樓齡舊的二手房，還是老黃埔的一手房？

2）同樣800萬預算，你是選擇買珠江新城中區樓齡舊的二手房，還是金融城闆塊的次新房？

看到這裡，可能有人忍不住要問我了：二娃，你這不是說了兩個話題嗎？

不！我說的就是一個話題！

話不多說，咱們看下圖！

是的，星期二晚上，有一位粉絲來付費問我：“二娃，總價500萬預算，投資 自住考慮，我目前單身，在天河公園東門上班，你覺得我是買天河公園二手房，還是買萬科城市之光的一手房更好？這兩個地方的總價和單價都差不多，我有點猶豫。你覺得這兩個地方未來升值潛力哪個更大？”

說實話，這個問題放在很多人面前，可能最後的選擇都是天河公園的二手房。但二娃卻建議他買老黃埔的萬科城市之光。

首先，我承認，老黃埔的地段價值肯定不如天河公園，但為什麼我依舊建議他買老黃埔的新房呢？

原因很簡單：

第一、500萬預算并不高，在天河公園能買到的房子，樓齡基本都有20年了，且多以樓梯樓為主，居住環境相對較差。如果你想在出手的時候，免去增值稅，那麼，至少要持有5年，這時候你房子的樓齡就已經25年了。你覺得轉手會好賣嗎？

第二、通常來說，房子樓齡在5-10年的時候，往往是它價值最高，升值潛力最大的黃金時段。超過20年後，動力就不足了，房價漲幅大概率都會跑輸大市（個别地段極好的樓盤除外）。

第三、買房如果投資考慮，那你就必須得想想，未來你出手的時候，買你房子的人會是誰？是哪一群客戶？他們的喜好是什麼？因為，掌握了他們的喜好和居住習慣，你才能掌握财富。

而據我判斷，未來天河公園闆塊的主要購房人群，應該和買老黃埔的買家是重疊的。都是在珠江新城、金融城、琶洲CBD上班的白領人群。而這群人，大部分比較年輕，喜歡新房多過老房子。同樣價格内，我相信，更多人會選擇距離更遠一點的老黃埔，而不會選擇天河公園的老破大或老破小。

所以，我判斷萬科城市之光，未來5年的房價漲幅會大于天河公園老破小的漲幅。

◆ 萬科城市之光外立面

好巧不巧，同樣的買房疑問，在一位珠江新城業主的口中，也再一次得到了證實。

事情是這樣的，4月5日，一位粉絲找到我說：“二娃，我有一套房子，很想賣掉！你能幫我發下信息不？”

我問他：你的房子哪裡的？具體什麼情況？為什麼想賣掉呢？

緊接着，他寫了一大段文字給我，原文如下：

珠江新城廣信牡丹閣賣房：

賣房原因：孩子之前在體育東路小學上學，有套小戶型的學位房不夠住，便買了這套103方的三房。自己折騰裝修，淘寶各種燈具家具裝修材料，裝成了自己喜歡的樣子，還加了一個洗手間，應該是這棟樓裡為數不多的兩衛。現在孩子上中學了，也不在天河這邊，所以考慮将房子賣掉置換。

房源優勢：廣信牡丹閣是兩梯六戶的，總高25層，我這一套位于18層的東南向單位，應該來說是整棟樓裡朝向戶型比較好的位置。窗外視野極好，有東南北三向景觀，南向可望到W酒店，嘉裕公館甚至是珠江帝景，北向的視野也不錯，俯瞰整個天河南片區一衆矮樓，正佳，天環，天河城，萬菱彙，體育中心，甚至中信廣場都在目之所及，無論白天黑夜，一城天河繁華，盡在眼中。

◆ 窗外景色

房源劣勢：南邊靠黃埔大道，但我這個戶型是收進來的單邊位，陽台望東向體育東路，噪音肯定多少有一點，但比純南向的單位，還是安靜了許多，我和家人孩子在這裡居住多年，并沒有噪音這方面的困擾。

另外一點需要告知的是，我全程組織參與了小區業主募資更換電梯和大堂的事宜，目前已經更換了一部全新的電梯，另一部和大堂也箭在弦上，上半年應該可以搞定電梯，後面大堂也會重新裝修。

小區的大部分業主都認識我，也很感謝我們組織的電梯更換以及大堂裝修，這些動作或許将會使這個黃金地段的老舊樓盤，重新煥發新的生機。

小區挂盤情況：小區目前挂盤有另兩套，一套高層74方北向的，單價6.2萬（總價458萬）；一套是西南向頂層和我同一面積的，單價5.9萬（總價600萬），貝殼可查（貝殼上有一些超小戶型的是樓下2-3的公寓産權，和4樓以上的是不同的）。這個小區總層高25樓，兩梯6戶，西南向103的，視野方面相對不如東南的，和對面樓間距比就近，東南向則沒有這個問題。我的挂牌價580萬（如果真心想買，價格還可以再商量）和同小區的另外兩套相比，有一定價格優勢。

個人一點感受：我在天河南片區住了很多年，對這個片區還是有些戀戀不舍的。500米-800米到正佳商圈（天環廣場，萬菱彙，太古彙，天河城）購物，500米到花城廣場夜跑，600米到高德冬樓下的華潤blt超市，或者遠一點去太古彙的ole。還有天河南的衆多網紅咖啡店，日料店，一龍拉面、來回咖啡、碌碌發、何蘭正等等都是生活日常。

維家思或花城彙看場電影，下好單，幾分鐘走過去，就是現實；18号線地鐵就在樓下，直線150米，未來還有13号線地鐵冼村站。

冼村舊改也到了最後階段，傳說中廣州樓市的天花闆—保利天禦，距離我家不到500米。

◆ 他家房子望出去就是冼村舊改

近在咫尺的珠江新城中區已經成為廣州樓市中最靓的仔，幾乎同樣的地段卻有着三倍以上的價差，廣州的世界級中軸線，隻有這一塊還沒有被“包裝”的。

廣信牡丹閣的今天，是天河核心步行10分鐘生活圈；至于明天如何，我也不知道，但是一定不會跑輸整個廣州。

◆ 戶型圖（建面約102.59㎡）

但是，後來在我和他聊天的過程中發現，他賣房還有一個重要原因：他發現，這個小區在上一波大行情中，房價漲幅開始跑不動了。

他說：“這個小區2016年-2017年的那一波行情，是完全跟上了普漲節奏的，但是，在2020-2021年的這波行情中，就開始分化了，漲幅完全掉隊了”。

緊接着，他又補充說到：“2018年，其實我們小區的單價就4萬多了，當時是超過蘭亭盛荟的，但今天的蘭亭盛荟賣多少，你懂的...”

說到這裡，他表現出了後悔的意思，後悔當時沒有及時去進行置換，賣掉這套房子，去買一套蘭亭盛荟125㎡的戶型。如今，差距實在是太大了，所以決定今年必須賣掉這套房！

“現在賣掉的錢，雖然已經買不了蘭亭盛荟了，但我可以買城市之光、富頤華庭，或者是和樾府”他說道。

大家發現了麼？其實論地段、配套、交通、學位，這套房真的超級無敵好，但因為樓齡太舊（1998年），它的升值空間其實已經有點動力不足了。在上一波大行情中，它的房價漲幅也開始掉隊天河區其他二手房了。這也證明了我一開始的論點。

當然，因為地段和稀缺資源的占有，這套房子還是比廣州很多房子的價值都高。如果你就是喜歡住在珠江新城核心地段，想要享受最好的配套和資源，不那麼看重投資的話，買它也是沒毛病的。

好了，今天就寫這麼多吧

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