網上經常看到一些文章和短視頻，在說買房貸款到底應該選等額本金還是等額本息，大同小異；但經常會聽到這樣的說法：如果你選等額本金，可能少還幾十萬的利息。

如果你信了，你可能也就進入了一個很嚴重的認知誤區：“利息少的還款方式好”。想跳出這個誤區，就要先理解透徹房貸的還款方式。

等額本息：字面意思是“本息”是等額的，也就是每個月還“本金 利息”是相同，最終表現的是每個月還的金額是固定不變的。以貸款100萬，30年，當前LPR4.45%為例：每個月需要還5037.18，30年一共要還181.33萬=100萬本金 81.33萬利息。

等額本金100萬30年利率4.45%的貸款示例

等額本金：字面意思是“本金”是等額的，也就是每個月還的本金是相同的，另外再加上每個月應付的利息，就是每個月應該要還的總金額。每個月應付的利息=待還本金*月利率，因為每個月都還了一部分本金，所以應付利息逐月減少；最終體現出來的就是每個月還的總金額逐月減少。以貸款100萬，30年，當前LPR4.45%為例：第一個月需要還6486.11，逐月減少10.3，30年一共要還166.93萬=100萬本金 66.93萬利息。

等額本息100萬30年利率4.45%的貸款示例

總利息一個是81.33萬，一個是66.93萬，相差14.4萬。傻子也知道要選利息少的啊！真因為這個選了利息少的，也就真的成了傻子了……不信，繼續往下看。

同樣是100萬，同樣是30年，LPR同樣是4.45%，隻是還款方式不同，為啥會有利息差呢？是什麼産生的利息差呢？少的這部分利息差真的是你賺到了嘛？

想回答上面的問題，需要來刨析兩種還款方式每個月詳細的還款金額組成。

先看第一個月：

等額本金的第一個月還款

等額本息的第二個月還款

等額本息：總金額5037.18 = 本金1328.85 利息3708.33

等額本金：總金額6486.11 = 本金2777.77 利息3708.33

第一個月，一個非常典型的特點是他們的利息完全一樣，隻是本金還得不一樣造成的總金額不一樣。利息為啥一樣？因為第一個月都是借用了銀行100萬，即本金是100萬，利息=本金*月利率，本金、月利率都是一樣的，所以利息肯定是一樣的。

再看第二個月：

等額本息：總金額5037.18 = 本金1333.78 利息3703.43

等額本金：總金額6486.11 = 本金2777.77 利息3698.03

等額本息第二個月的本金變多了，利息變少了，但總金額沒變；等額本金第二個月的本金不變，利息變少了，所以總金額變少了。等額本息的利息少了4.9，等額本金的利息少了10.3。利息為啥少了？因為利息=本金*月利率，月利率不變，本金變少了，所以利息就變少了；本金少的越多，利息就少的越多。第一個月兩種還款方式還得本金相差約1倍，所以利息少的也就約1倍。

大家可以自己分析下第三個月，後面每個月都是類似的.

直接看最後一個月：

等額本息：總金額5037.18 = 本金5018.57 利息18.61

等額本金：總金額2788.07 = 本金2777.77 利息10.30

等額本金最後一個月的利息，剛好是每月遞減的金額10.30，因為最後一個月的本金也就是每個月遞減的本金。等額本息最後一個月的利息，還是要比等額本金多，因為剩的本金多。

所以，30年還完，我們少給銀行利息了嘛？沒有，一分錢也沒少給，該是多少利息就是多少利息。

那為什麼30年算下來少還了14.4萬呢？因為：利息=本金*利率

前面還的本金越多，剩餘的本金越少，利息才随之變少，彙總的利息才少的。你前期還了大量的本金，所以最後看利息變少了。

借100萬每月還3700元的利息好，還是借200萬每月還7400元的利息好？其實它們沒有本質區别，利息多隻是因為你借的錢多而已。你不能因為3700比7400少了一半，你就覺得借100萬比借200萬好吧？

所以真正能降低支出利息的是利率；隻要利率一樣，選哪種還款方式沒有本質區别。第一年，等額本金就比等額本息多還了16000多元。

如果這16000元，拿出來請領導吃幾頓飯，一個月工資多加個2000不香麼？拿出來創個小業，慢慢做大到年入百萬不香麼？拿出來定投個指數基金，平均每年8%的收益不香麼？再不濟，就買個銀行理财年化4%，卡裡有錢心中不慌，也很香啊。切記，前面這幾個例子都是投資，如果是消費的話，那真不如還銀行。

如果你的投資收益可以超過貸款利率，請一定要選利息多的，這樣你少還的那部分本金，可以給你帶來超過14.4萬的利息，你一定是賺的；如果超不過呢，如果低于貸款利率1%以内，還是要選擇利息多的，因為你投資隻能賺10萬利息，30年也就虧了4萬的利息，但其實你手裡多出的本金在這30年裡，可以給你提供額外很多支撐；如果你隻會消費，或者收益遠低于貸款利率，你還是可以選利息多的，因為消費也是一種幸福，還能為國家做貢獻。

就目前低利率情況下，房貸方式選擇很簡單，記住三句話：

選公積金貸款

選最長的貸款年限

選等額本息還款方式

因為，等你要用錢的時候，随便看看哪個網絡貸款，都是年利率7.2%以上；随便用哪張信用卡分期，年利率都在10%以上；随便用哪個銀行的消費貸款，都要在1年之内還上所有的本金，而且利率和房貸利率不相上下，有的還多一些。就目前來看，房貸仍然是最省心、貸款年限最長的優質貸款方式之一。

倡導終生學習者，關注我，看透更多問題的本質。

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