如何一眼分辨小區豪不豪？

看大門是否是五重七進？看景觀水系是否名貴曼妙？看地下車庫是否金剛砂？這些都是硬貨，但是對于豪宅，也需要有柔軟的内核。

底商，正是豪宅最柔軟的良心。

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鄭州豪宅的底商，已經跌跌撞撞走過3個階段。一路走來，成長頗多，卻總感覺哪裡不對，但又說不出所以然。

一方面，底商是物質生活的基石，聚集了人世間最煙火的氣息，方便又實惠。

每當我下班回家，尤其是肚子咕咕叫的時候，特别去一家小店飽餐一頓，大超市太遠，擱不住。反而是，就在樓下的小商鋪最是适合，距離适中，擡腳就到，非常方便。

感冒發燒簡單買藥，煙酒雜貨順手去拿，更是樓下右拐50米直走。超市、飯店、藥店一應俱全，一般都不打，但是都夠用。

但是另一方面，如果你樓下有底商，嘈雜的環境、刺鼻的油煙味會讓你心情煩死。

我的好朋友茅十八，每次見面都要抱怨一番。樓下的飯店清一色“底商三寶”，蘭州拉面、逍遙鎮胡辣湯和沙縣小吃。不僅油煙大、噪音鬧，小區的管理、治安、停車更是差的不能行，每次路過，她都要掩面逃離。

愛恨交織的底商大作戰，鄭州豪宅艱難走過了3個階段。

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第一階段，要什麼自行車，物質才是一切生活的基石。

哪怕是豪宅，鄭州的底商也是個大雜燴，什麼都有，什麼都涵蓋，很全，但也很雜。

豪宅1.0時代，帶頭大哥是天下城和亞星盛世。

作為鄭州最早一波暴富人群的聚集地，從新密、鞏義乃至地市蜂擁而至，家裡有礦的有錢人居多，拎着一麻袋一麻袋的現金，安放了鄭州的第一個家。

繞着天下城，我走了一圈，曾經的豪宅早已淹沒在一衆老破小中，鱗次栉比的飯店，夾雜着少量的藥店、培訓機構、便利店。

住在對面家屬院的朋友，也不止一次跟我抱怨，每到下班高峰期，道路兩旁停滿車輛，最後一公裡走得異常艱難，沒有半個小時休想過去。

熱鬧，總是老城區豪宅最原始的底色。但是，雜亂無章、市井之氣越來越成為小區的累贅，狗皮膏藥一般，油漬漬，汗津津，甩都甩不掉。

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第二階段，市場的手試圖抹去沾滿油漬的底商，換以浪漫、換以文雅。

從綠城百合到綠地老街，再到永威東棠，豪宅社區品質提升的同時，雖然仍然規劃了底商，但是角色性質已經有了本質的變化。

底商仍在，不過中産階級的格調和氣質已經若隐若現。

我在老東區豪宅和永威東棠附近溜達時，發現一個非常有趣的現象，不隻是商業布局的業态在變，就連商業規劃的外形也在悄然改變。

以綠城百合、永威東棠為例，最大的變化就是，餐飲占比大幅縮小，咖啡店、早教、SPA、水果店等明顯增多，底商的整體格調整體拔高，看起來既有質感又有格調。

私密化的餐飲、定制化的服裝幾乎随處可見，除此以外，這些底商很多大一部分都是純玻璃外外飾。“資本主義”外衣，成為豪宅最新的外套。

尤其是傍晚時分，擡頭仰望這些色彩斑斓、清晰溫暖的商鋪，很舒服，很養眼，非常惬意，讓人忍不住偷看兩眼。

不過這個階段的底商，進化并非盡善盡美。每一個社區依舊相對獨立，單打獨鬥的居多，而且因為當初規劃老舊，道路十分狹窄，竟然規劃了停車位，更是加劇了擁堵。

這個階段的底商，隻是艱難的挪了一小步，有欣喜，也有遺憾。

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第三階段，物質需求的基石早已夯實，精神需求更進一步，更高進階的欲望被挖掘，更高級的享受逐漸擡頭，于是底商已經淪為附庸。砍掉底商，成為大部分豪宅的選擇。

這些豪宅的代表，就是北龍湖幾乎所有的樓盤，加上建業天築。之所以把建業天築加進來，就是因為本質上講，天築是有底商的，隻不過商、住分離，數量也少，所以可以忽略不計。

以建業天築為例子，所有底商的業态中，僅有一家頤年春雍禾屬于餐飲，其餘則是阿瑪施/哥弟、茶館、燕窩、整形醫院、少兒中心、咖啡店、茅台品鑒館等，業态不一。

看到阿瑪施，看到咖啡店，看到茅台品鑒館，沒有那麼多的驚喜，畢竟入駐品牌并非頂級大牌。但是看到竟然規劃了一座茶館，我還是挺意外的，這種原本充滿煙火氣息、如今卻是身份象征的茶館，更多成為一種身份的象征。

去底商化最徹底的還是一哥——北龍湖，這個引領鄭州豪宅的片區，内部小區幾乎全部沒有規劃底商，居住氛圍很純粹，片區内規劃了幾座大型購物中心，比如說華潤龍湖南裡、中糧大悅城、龍湖新天地等。

完全去底商的規劃好不好？怎麼說呢，我的心裡感覺挺别扭的，沒有小型的便利店，隻有大型的購物中心，多了一絲富貴之氣，卻少了許多人間煙火。

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三個階段走過來，豪宅的底商，或者說鄭州所有社區的底商，其中的進步非常明顯：

1、商業業态的進步。

餐飲比重不斷下降，高層次的消費占據上風。

最簡單的例子就是，老城區的社區餐飲居多，永威東棠的餐飲則在減少，建業天築的餐

飲幾乎銷聲匿迹，高端服裝、咖啡店、茶鋪、SPA店等逐漸增多，而且檔次很高。

2、建築形态的進步。

從天下城、亞星盛世老舊的底商布局，到永威東棠的底商外形藝術化，再到建業天築的住、商分離，最後北龍湖整個片區徹底的去底商化。

3、底商質感的進步。

油漬漬、汗津津不再，取而代之的是幹淨、整齊，甚至帶有一絲質感和格調。

如果說以往的印象中，底商隻是吃喝玩樂，滿足基本的生活需求。那麼現在底商對你而言，更多是以一種安放身心的場所，形态各一、規劃新潮，會讓你花費更多的時間駐足停留，達到這樣的目的，已經足夠。

底商，以往更多代表了生存，現在則更多代表了生活，一種積極的生活态度。

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當我喜滋滋的以為，鄭州底商的三步走已經走完，葫蘆娃一把甩過來一個南方城市的底商規劃，意味深長的說：萬裡長征底商路，鄭州隻是走了3步。

這個城市就是蘇州，一個集美貌與才華于一身的城市。

在這個城市中，更高級别或者說規劃更超前的底商出現在這裡，脫胎于新加坡社區服務商業概念，蘇州工業園區創新性得打造了“鄰裡中心”這種形式。

我們以一個蘇州很常見的鄰裡中心為例，沒有喧鬧，沒有奢華，并非高端大氣，這個商業綜合體不大，商業種類中低端為主，非常接地氣，更多是以實用、便利居多。

但是，當你去仔細觀察這張圖的時候，就會發現，總共有7個社區圍合，中間是新城鄰裡中心，最關鍵的是，這7個小區完全沒有底商。

也就是說，蘇州的鄰裡中心一面去底商化，一面配建社區圍合式商業。

這樣做的最大好處，就是既能保證小區居住的純粹性，不會受到商業的打擾，同時也能保證小區生活配套非常齊全，能滿足基本的生活需求。

所以說，鄰裡中心雖然規模很小，但是卻能滿足周邊輻射1公裡範圍内的居民。

不用再擔心油煙味、吵鬧聲；

老人、小孩到超市的距離控制在15分鐘以内，非常方便；

城市規劃更加合理，直接盤活片區的社區組團；

而這種鄰裡中心最大的締造者就是蘇州政府，因為早在規劃之時，就會在住宅附近預留一塊配套用地，用于打造商業配套，并且後期運營全部自持。

鄰裡中心的案例再次證明，去底商化不等于去商業，而是另一種形式的合理安置。

蘇州人民應該感謝目光長遠的政府，感謝超前的規劃，感謝願意用心打造的房企。這是蘇杭人民之幸。

未來，鄭州會不會跟進，如何跟進，既是開發商要思考的問題，更是政府要考慮的問題。

鄭州樓市（zzloushi),擁有60萬粉絲的鄭州本土房地産自媒體大号，專注于鄭州房地産、教育、裝修等領域。

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