關于土地使用權相關的一些基本概念以及日常生活中的一些基本的法律規定，包括一些基本的法律常識，尤其是企業在建設或者拆遷過程當中對土地相關的一些補償，跟土地的基本法律規定有很大的密切關系。跟大家探讨下關于土地使用權相關的基本概念及相關的一些法律規定，還有一些基本的法律常識。

土地使用權是指國家機關、企 事業單位 、農民集體 和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照 法定程序 或依約定對國有土地或農民 集體土地 所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。

土地使用權的主體主要是國家機關、企事業單位、農民個人、企業均可以成為國有土地使用權的主體。土地使用權的權利是占有、使用、收益和處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這裡的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。按照性質又分為農用地、建設用地和未利用地。

土地使用權要跟土地所有權相區别，集體的土地的所有權分為國家所有和集體所有的土地所有權。土地的所有權裡面又分使用權。個人、企業都隻有使用權，沒有所有權，因為所有權在法律體系隻有歸集體和國家才享有，其他人沒有享有所有權，所以要區分土地所有權和使用權基本的概念。

土地的使用權是土地法律制度上的體現，土地使用權根據土地的所有權的性質分為集體土地使用權和國有土地使用權。國有土地使用權是指國有土地使用人依法對土地行使土地去使用土地并取得收益的權利。

國有土地使用權取得的方式有劃撥出讓、出租入股等方式，那麼，集體土地使用權是指農民集體土地使用人依法享有、依法利用土地取得收益的權利。集體土地使用權又分為承包地、建設用地。

農民集體土地使用權是農民使用土地的權利。集體土地使用權又分為農用土地使用權、宅基地使用權、建設用地使用權。所以，集體土地的裡面又分為宅基地、建設用地、農用地。農用地使用權是指從事農業種植的林業、畜牧業、漁業都屬于農業的土地使用權，承包地、基本農田、林地等等在土地分類裡面有明确規定。農用地的使用權宅基地顯然就是村民建設的住宅用地，隻有農村的村民享有宅基地的權利，就是“一戶一宅”。

建設用地使用權比如村裡辦的企業、公共設施、公益事業等這些屬于建設用地使用權。新修訂的《土地管理法》規定，建設用地使用權可以出租出讓，與國有土地使用權同等的權利。農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上主管部門依法批準取得。

根據《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關規定，土地使用權的類型隻有出讓和劃撥兩種形式。劃撥土地使用權是指縣級以上行政機關依法批準，在土地使用者繳納補償安置費後取得土地使用權，或者經縣級以上主管部門批準後無償取得國有土地使用權。所以，劃撥土地使用權有的是有償的，有的是無償的，有的是繳納了土地補償費，安置費基本的這些成本費用，也有的是無償取得的，當然兩者必須經過縣級以上主管部門依法批準取得。

出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份将國有土地使用權在一定年限内出讓于土地使用者。由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金後取得土地使用權。也就是出讓的方式要花錢去買，完全按照市場價去購買。

出讓取得土地使用權有哪些基本的特征？取得土地使用權首先是有有償的，土地使用者取得一定年限的土地使用權，要向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有者取得土地經濟效益表現為一定年限内的這種地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨币，就是出讓取得是花錢取得土地使用權是有期限的。土地使用者期限應該有規定，在合同當中約定，不得超過法律規定的最高的年限。在出讓合同當中取得土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權相分離為基礎，土地使用權出讓後，在出讓期限内，受讓人實際享有土地有占有、使用、收益和處分的權利。土地使用權者也可以在使用年限内轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。

土地使用權出讓的形式有三種，即協議出讓，出讓的方式是通過招拍挂協議招标拍賣協議出讓。土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法定的程序對土地實施征收并給予補償。那麼土地使用權我們一般獲取的方式常見的就是出讓，通過出讓的方式招拍挂，還有協議出讓四種方式。最常見的主要用地是招牌挂的方式，除此之外還有協議出讓。

土地使用權最高年限有法律規定，居住用地一般70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育是50年，商業、娛樂、旅遊是40年，其他綜合用地是50年。招标出讓國有土地使用權是指市、縣級土地行政主管部門先發布招标公告，邀請公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投标，根據投标結果确定土地使用者的行為。

在招标過程中，土地主管部門要根據出讓土地的情況編制招标文件，并實施招标登記，投标人在登記時必須要交納投标保證金。要交營業執照副本、法人代表身份證明等文件。招标人在招标文件要求編制标書後，在規定的時間内将标書密封，投入指定标箱。經由專家組成的評标委員會按照評标标準對企業提交後投标進行評審，在規定的地點進行開标。

中标人确定後，招标人向中标人發出中标通知書，中标人則在通知書約定的時間按照招标文件與土地管理部門簽訂土地出讓合同。公開招标的單位不能少于三家，如果少于三家，招标人應當停止開标。在公開招标中，投标企業招标的價格是重要的評标因素，但評标委員會為了防止土地開發的後續資金無法到位出現土地閑置浪費現象，開發商的從業經驗和實力應當是評标委員會關注的要點，也要關注它的價格，還有關注他的實力。

第二種方式，拍賣。拍賣出讓國有土地使用權是指土地主管部門發布拍賣公告，由競買人在指定的時間地點進行公開競價，根據出價結果确定土地使用權的行為。土地的主管部門根據拍賣土地的特征，編制拍賣文件，競買人在競買申請截止日期前提出競買申請，交納不少于拍賣文件規定的保證金。同樣，提交相關的資質證明，競買人通過審查後得到應有的編号，拍賣會在拍賣公告規定的時間、地點進行。參加的競買人同樣不能少于三人，否則應中止拍賣。拍賣中最終的成交價格必須高于拍賣方所制定的底價，否則也需終止拍賣。拍賣成交後，競買人按照拍賣成交書規定的時間簽訂國有土地使用權出讓合同。土地拍賣中最終的原則就是價高者得，與其他形式拍賣原理相同。

挂牌出讓國有土地使用權是指土地行政主管部門先發布挂牌公告，按公告規定的期限，将出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所挂牌公布，接受競買人的報價，并申請更新挂牌價格，根據挂牌期限截止出價結果确定土地使用者的者的這種行為。

挂牌也同樣要行政機關編制挂牌文件，競買人提出競買申請，交納保證金，提交紙質證明。在挂牌文件規定的挂牌起始日期，挂牌人将挂牌的土地的位置、面積、年限、規劃要求、起始價、增價規則、增價幅度等内容在土地交易場所挂牌公布，符合條件的競買人按照文件的要求填寫報價單。在挂牌期限内，競買人可以多次報價。如果在挂牌7天内隻有一個競買人且報價不低于挂牌底價并符合其他交易條件的挂牌成交。

在挂牌期間内有兩個或者兩個以上競買人報價的，報價最高者得。競買人報價相同的，先提交報價單，如果是低于底價的挂牌不能成交，低于底價，不符合交易條件的就不能成交。同樣競買人确認後，挂牌人向競買人發布挂牌成交确認書，然後簽訂國有土地使用權出讓合同，也是同樣遵循價高者得的原理。不同之處在于不是現場報價，由挂牌者以書面的形式報價。

那麼，土地招拍挂出讓土地使用權的範圍，哪些情況下是必須使用招拍挂的形式呢？比如說各類經營性用地必須使用招拍挂的方式，還有其他土地供應地塊公布後，一種土地有兩個或兩個以上意向者，應當以挂牌的方式招拍挂。劃撥土地如果改變土地用途，國有土地劃撥決定書和法律規定應當明确收回土地使用權，實行招标挂牌出讓的，如果劃撥改變用途的進行招拍挂土地。出讓土地使用權改變用途的，改變用途的國有土地劃撥決定書或者法律規定明确應當收回土地使用權，實行招拍挂出讓的，劃撥土地使用權要改變用途轉讓，還有出讓土地改變用途等等都要實行招拍挂的方式收回。協議出讓國有土地使用權不得低于基準地價的70%，也不得低于最低價。

律師也是分專業的，很多律師就隻做刑事訴訟，不做民事和行政，很多律師就隻做民事或者隻做融資，隻做上市類案件等等。楹庭就是主做政企糾紛類包括征收、招商引資合作當中的一些行政協議的糾紛的，包括關停引起的一些糾紛。如果企業主遇到此類的糾紛，要先咨詢專業的律師團隊。律師會根據不同的案件，制定維權方案，因為每個案子都是不一樣的，具體情況還需要具體分析。

本文法律知識并不代表其法律建議，如遇同類問題應當具體分析。

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