近期想必大家也關注到了

上海鍊家放出一批最新的二手房源成交數據

最讓我震驚的是，位于莘莊的TODTOWN天荟的成交價已經突破14萬/平

14萬/平的價格，這或許放在上海的豪宅市場上并不突出

但當這一切發生在外環外，就着實有點誇張了

要知道，上海房價的走勢一直都是跟着環線走的

即使是内環内的頂級豪宅，新房也不過在12-14萬/平這個區間

也就是說，一個外環外的二手房，直接幹掉内環的新房價格

可見，上海房價的環線壁壘正在被打破

打破多年壁壘的，正是那些上海外環的房價天花闆闆塊們

今天，我們就來看看是誰，房價在外環已經如此高不可攀？

01

莘莊能賣14萬/平，其實不太意外

現在，我們去到上海幾乎任何地方都很便利，因為有地鐵

截至2021年12月，上海地鐵運營線路共20條，運營裡程全國第一，地鐵已經成為我們日常生活中不可或缺的一部分

而莘莊之所以能夠成為外環外少數房價突破14萬 的闆塊，在我看來，最關鍵的一點就是

莘莊有一個足夠有魄力的政府

28年前，闵行政府為莘莊争取到了地鐵1号延長3站到莘莊的重大利好

我們來看一下，這一變化給莘莊的交通帶來了多大的便捷性

20分鐘到徐家彙，32分鐘到人民廣場，半小時即可到市區

要知道，在那個年代，郊區都還沒有通地鐵，沒有哪個闆塊能像莘莊一樣，和市中心實現如此親密的連接

在與市區接軌的道路上，莘莊可以說是獨一份

而這樣突出的交通利好，為莘莊房價帶來的提升也是顯而易見的

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數據來源：鍊家

據最新數據顯示，近兩月以來，莘莊範圍内多個二手房成交均價已經站上了10萬/平以上的高價，其中最高的是7月成交的TODTOWN天荟，單價14.1萬/平

我們曾經說過，即使是在外環外，莘莊也是一個異類，現在我又一次感受到了莘莊闆塊房價的崛起

而莘莊背後能有如此強勁的購買力，正是由于交通優秀的通達性，帶來了大量的人口流入

同時，交通格局的改變，也為莘莊提供了繁華的商業發展

仲盛世界、凱德龍之夢、東苑麗寶廣場、彩生活時代廣場等購物中心，完全能夠滿足大部分人群的商業需求

更值得一提的是，這裡的社區也将便利性做到了極緻

在莘莊，幾乎所有小區都有社區底商，而且它們都活得特别好，日常業主隻需下樓就能買到自己想要的物品

此外，在城市界面上，莘莊看起來真的不像是一個外環外的郊區闆塊

因為做了高壓線的埋地處理而顯得幹淨清爽的道路

幾乎每走幾步就能遇見的幽靜公園，在莘莊你真的可以生活的很舒服

1号線延長線的開通，讓莘莊在20多年前就走在了所有郊區闆塊的最前列

而未來，莘莊還會繼續朝着一個交通樞紐城鎮的目标發展，帶來更多的産業和人才的全面發展

那時候的莘莊房價，真的不敢想象

說完了莘莊，當然少不了旁邊的好兄弟七寶，也是它強大有力的競争對手

02

七寶的二手均價，已經到8萬/平了

現在的七寶，已經和周邊闆塊不在一個段位了

數據來源：鍊家

在周邊其他闆塊均價還在5萬、7萬的時候，七寶的二手房均價已經去到了8萬/平

要說七寶香在哪裡，首先肯定是學區

七寶的學區有多強，來看看這些開發商的推文就知道

在七寶做地産銷售，就沒有不提七寶學區的

要說七寶包攬了整個闵行最好的學校，這是大家都知道的事，這裡提一提七寶中學，本來是“四校 八大”裡面的八大之一

而這幾年七寶中學的勢頭非常猛，基本已經和四校平起平坐了

©大樹成長營

在今年的上海高考中，這5所學校的錄取人數均超過100人，直接占所有複交錄取人數的一半還要多，其中七寶中學的錄取人數甚至遠遠甩開了第6名

這種情況下，七寶的樓盤一直都是上海衆多家長的心頭好

有意思的是，那些沒有孩子的人，也愛買在七寶

因為七寶實在是太好逛了

沒有去過七寶你都不能想像這裡的商業有多發達

僅僅21平方公裡的土地上，帶上闆塊邊上的寶龍廣場，竟然有6大商圈

而且這裡根本不用擔心客流量，七寶離徐家彙很近，北靠大虹橋、南接莘莊，區位優秀，周邊闆塊都是客群

例如七寶萬科廣場，作為上海西南全維度家庭娛樂購物中心，業态多、潮牌也多，一個開業5年的成熟項目，仍舊可以在2021年銷售額突破30億

可見，七寶的商業之發達，客群購買力之充足

但是還沒完，就在七寶萬科廣場的旁邊，還有同樣很好逛的七寶古鎮

圖片來源：拍着玩玩

彎彎小橋流水，蔥蔥綠蔭黛瓦，七寶古鎮的煙火氣正在慢慢聚集

為什麼七寶能有如此成熟舒适的生活配套

因為它開發得夠早

七寶從1992年就開始開發，比已經算是較早開發的莘莊還要早上6年，至于其他大部分中外環區域的開發，都是在2000年、2005年左右才開始的

比别人早了整整十幾年的時間，無論是住宅，還是各類配套，自然更加成熟

但還有一點，可能很多人都不知道

七寶的發展曆程，其實和一個開發商有着密切聯系

萬科

1992年，萬科打進上海市場的第一個處女作品就在七寶，名字也取得很有特色，叫做“萬科城市花園”

之所以能叫這個名字，一是這個項目真的可以用巨大來形容

給大家标一下當時萬科拿的這塊地的體量有多大

34.13公頃的農田，幾乎占到整個七寶的1/5，而且還處在七寶中間核心位置

二是這片住宅的産品質量可以說是很不錯

對于這樣一個大體量的地塊，萬科仍然帶着那份一如既往的執着，把産品力給做了上去

獲得萬科城市花園的開發權之後，王石看到，深圳華僑城設計規劃的很好，于是他就邀請華僑城的規劃者來親自為項目操刀

所以我們才能看到

圖片來源：鍊家

這個1994年建成的小區裡，大面積的綠化加上暖色系的建築外立面，給人一種自然宜居的感覺

小區裡甚至還種植了頗具熱帶風情的棕榈科植物，即使是放到現在來看，仍然不覺得過時

同時，因為七寶靠近機場的原因，為了給小區降噪，七寶把這裡每一戶的每一扇窗戶都換成了3層厚的隔音玻璃

而且不光窗戶，連帶包裹窗戶的周邊牆體都被重做了

就在今年6月，這個20多年的老小區也賣出了9.4萬/平的高價

所以你看，為什麼七寶越來越貴了

因為哪怕是發展了很久很久，它也并沒有任由自己舊下去，依然在不斷地改變、不斷地更新

位于浦西的兩個闆塊都講完了，下面我們再來聊一個浦東的，唐鎮

03

唐鎮在浦東虎視眈眈

如果你最近也留意樓市二手房變化，不難發現，唐鎮的房價很猛

我整理了一下近期唐鎮幾個熱門項目的二手成交價

數據來源：鍊家

可以看到，基本上保持在10萬/平，已經堪比内環内了

也許你會問，作為一個外環邊的項目，唐鎮的房價憑什麼這麼高

我想這個問題的答案，隻需要記住兩個字，産業

唐鎮的一大标簽就是張江，這兩個闆塊互相咬合，天生互相綁定

張江科學城空間布局圖

©《上海市張江科學城發展“十四五”規劃》

在去年7月的張江十四五規劃裡，唐鎮甚至成了張江科學城的一部分

這裡我們給到一組數據，來感受一下唐鎮接壤的張江的産業有多強勢

這裡有半導體、醫藥、軟件IT等産業多達2萬多家企業，而且每類産業能級很強

全球芯片設計公司10強，有6家在張江設立了區域總部，全球排名前10的制藥企業有7家在張江設立了研發中心

張江示範區有約238萬的從業人員，集聚了全市80％以上的高端人才

此外，在上海市産業地圖（2022）裡，張江更是作為浦東唯一的元宇宙核心産業在進行打造

而無論是産業外溢，還是人口外溢，第一站都是唐鎮

這些來自張江的高薪人才，撐起了相當強大的購買力，所以我們說，唐鎮從來不缺流量

更關鍵的是，唐鎮還是目前唯一一個可以承載高端居住的闆塊

浦發·檀府、仁恒東郊花園、大名城紫金九号、綠城·臻園這些都是有口皆碑的高品質樓盤

此外，現在已有恒生商業廣場、陽光天地shopping mall、唐鎮社區鄰裡中心等商業，也讓唐鎮具備了優越的商業地位

所以我們看到，現在的郊區住起來真的會很舒服了

04

為什麼上海的郊區能這麼猛

交通利好的莘莊突破14萬/平

學區強勢的七寶均價去到8萬/平

産業帶動的唐鎮熱門項目保持在10萬/平的高位

上海的魅力就在于，看上去割裂的非常細碎的個體，但是互相之間又保持緊密的聯系，相互獨立但又不彼此幹擾，卻能夠實現協作共赢

一句話，上海的資源分布真正做到了均衡發展

這也是為什麼你在郊區其實也不太會有郊區感覺的原因

再加上商業、産業、教育、醫療、公園等生活配套的不斷提升，這也導緻了會有源源不斷的人口到這裡居住

說到底，房價最終還是人的選擇

更多的人選擇去這裡居住了，就會有更多的開發商去建設它，也會有更多的商業引進來，人氣起來了，房價也就随之起來了，這些都是自然而然相輔相成的事

所以這次莘莊能到14萬/平，其實我并不意外

最後提一句，大家覺得五年後上海外環外的房價能突破多少呢

歡迎大家在評論區留言，說說自己未來看好的郊區闆塊

以上為正文，來自Moon

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