片區開發資金平衡策略?近期加入星球的夥伴很多，明顯感覺到大家都在悄悄的學習沒辦法，這種形勢下，不進則退，現在小編就來說說關于片區開發資金平衡策略?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

片區開發資金平衡策略

近期加入星球的夥伴很多，明顯感覺到大家都在悄悄的學習。沒辦法，這種形勢下，不進則退。

還是那句話，抱怨，焦慮都是無益的，想法設法讓自己變好，才是解決一切問題的根源。

星球内除了每日幹貨分享外，大家提問題質量也越來越高。

今天，我們摘錄了幾個比較有代表性，也是大家日常關心比較多的問題，希望也能給大家多一種角度的啟發，有所幫助。

01

Q：合作方和地主一級開發，完成後地主向合作方100%轉讓土地，合作方定向二級摘牌獨立開發。這種模式的風險對于合作方應該怎麼規避呢？

牧詩：我比較關心二級是否能夠定向摘牌，如果是以準備做二級的想法參與了一級，最終又不能保牌就比較被動了。

星球内主做風控的魏總也給了一些具體的技術建議：

1.土地所有者一般為村集體，履約能力幾乎沒有，而且要注意避免和村集體企業簽約的情形。

2.《村民組織法》中的民主程序要齊備，最低起碼形式要件要齊備。

3.實踐中，合作方的掌控力是合同是否有效履行的保證。

4.給予的優惠政策（利益）盡量合規，可以納入成本為妥。

5.注意摘牌前的規劃與拆遷戶的補償問題，這個對于開發進程非常關鍵。

另外再補充幾點：

1.如果對方（地主）代表（實際控制人）能做保證那可以提升集團的信心，但是對于提高雙方的信任度并不是一個好事。

2.村集體的控制人一般文化程度都很低，而且屬于見利就走的人，幾乎沒有所謂的忠誠度。基于風險的考慮，簽這種東西的可能性幾乎沒有。

3.如果用物權法中的就業農民安置這個條件作為摘牌條件那保牌成功的幾率很大，但就怕這種包袱甩不掉，砸到自己手裡。

02

Q：一直不太懂回款比例和預售資金監管的政策？

牧詩：1、預售資金監管是指房地産開發企業須将預售資金全部繳入銀行專用監管賬戶，隻能用作本項目建設，不得随意支取、另作他用，主要是為了防止項目爛尾。

監管比例各有不同，比如重慶就規定：納入監管的首付款按照預售總額的35%确定。監管部門根據預售項目在預售前已完成工程量支付工程款情況核定首付款監管的具體比例。

九層以下的多層建築在核定預售資金監管比例時，開發企業支付前期工程進度款達到75%的，按照預售總額的20%确定監管額，未支付前期工程款或支付比例未達到75%的，按照25%确定監管額；

九層以上的高層建築在核定預售資金監管比例時，開發企業支付前期工程進度款達到75%的，按照預售總額的30%确定監管額，未支付前期工程款或支付比例未達到75%的，按照35%确定監管額。

2、回款比例其實是累計回款額與累計簽約額之間的簡單比例計算，主要為銀行按揭放款的速度。

就是客戶簽約并辦理按揭後，銀行并不能将房款馬上給到房企，會存在一定的滞後性，這個回款比例也會受到預售監管資金的影響。

一般簽約額一般是當年數，而回款額是一個跨年數，包含部分上年簽約金額産生的回款，部分企業部分地區當年回款比例可做到80%及以上。

03

Q：我公司A以醫院建設獲得地方政府支持部分住宅用地，拟與地産公司B合作拿地，拿地後我公司A直接轉讓股權退出。

請問：1.住宅拿地資金可否向B借款，有無稅收或者其他風險？2.獲得溢價款有哪些好方式，可以更好的稅籌？

牧詩：1、住宅拿地的資金可以通過項目公司向B借款的形式進入，形成項目公司對B公司的負債，後面A轉讓全部股權後，項目公司由B 100%控制。

2、如果A公司要立即退出，那溢價隻能通過股權轉讓款給，A交溢價部分所得稅。

A如果不急着退出，可以留一小部分在項目公司中，後期通過項目利潤傾斜的方式把溢價拿到，可以節省一些稅費。

3、以建設醫院的名義拿到的住宅用地，需要注意政府是否同意你全額轉讓住宅用地，需要前置了解清楚。

04

Q：代建無償移交，視同銷售和單獨核算什麼意思？

牧詩：1、代建無償移交，一般是指房企替政府代建公園、安置房等基礎設施，然後無償移交給政府。

2、視同銷售，是指房企在無償移交給政府的過程中，有可能會按照“市場公允價值”進行認定，從而會增加土增稅、增值稅等稅收。

3、單獨核算，一般指一個項目公司名下有兩塊土地，這兩塊土地呢又分别讓不同的公司進行開發，為了避免兩個地塊賬目不清，因此兩個地塊需要單獨做賬，單獨進行核算。

05

Q：一般收并購項目溢價支付有幾種方式，通過什麼路徑支付給對方？上市公司支付溢價有什麼特殊的要求嗎？

牧詩：1、 直接通過股權對價把溢價支付給對方，這種情況下會産生比較高額的所得稅；

2、 通過傾斜利潤方式給到對方，規避所得稅。即溢價不通過股權轉讓價款給，而是通過項目結算的時候多傾斜一部分利潤給到對方。

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