本文來源：時代周報 作者：忻奇琪

“去年這個時候一個月能成交10套，現在一個月能成交1套就很好了。”9月26日，位于上海市浦東新區源深闆塊的經紀人李穩（化名）向時代周報記者表示。

過去，該闆塊内的梅園三街坊、五街坊等小區，因房屋總面積小、總價可控，對口學校大多為“雙學區”甚至“三學區”，成為衆多家長購置學區房的首選小區。今年3月，上海中考教育改革政策實施，8月，二手房又推出“三價就低”政策，該闆塊的二手學區房成交價格和交易量都逐漸從高位回落。

李穩表示，他所在的門店主要以周邊二手學區房為目标，随着開單數量減少，門店中不少經紀人迫于經濟壓力主動離職。此外，公司層面上也進行多次的收縮和調整，合并門店管理或直接裁員。

20萬元/米²行情難再現

兔博士App數據顯示，今年3月，源深闆塊内的“老破小”雙學區房梅園三街坊二手房成交均價達到了18.06萬元/米²，累計成交8套。到今年8月，同一區域的二手房成交均價降至13.65萬元/米²，累計成交4套。

也就是說，90天内成交價下跌10%，單價直降近5萬元/米²。

（圖片來源：兔博士app、諸葛找房app）

相似的情況也發生在梅園五村。據澎湃新聞援引諸葛找房數據，5月4日，一套約57米²的房源挂牌報價1050萬元，随後經過3次降價後，目前報價810萬元。而另一套51米²的房源在今年3月12日挂牌價達1020萬元，經過5次降價後，目前報價725萬元，較最高挂牌價減少近300萬元。

9月26日，中原地産梅園附近一門店負責人劉潔（化名）向時代周報記者表示：“挂牌價大幅下調的情況屬實。如果從實際成交價來看，目前已回落至2019年上半年的水平。主要還是房東心理預期有所降低，各政策相繼出台後，因為擔心後續還會有進一步調整，哪怕沒到心理價位，也還是降價賣了。”

劉潔進一步指出，過去，梅園五、六街坊對口的學校是上海市示範園冰廠田幼兒園、一梯隊的福山外國語小學以及建平中學西校，因為“三學區”的教育資源優勢明顯，引來衆多重視教育資源的購房者入手，片區整體價格在2020年持續飙升。

3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，對2022年起參加本市高中階段學校招生錄取的考生實施“名額分配綜合評價錄取”制度，将優質高中資源以名額分配的方式重新進行配置。

這使得一些冷門的、過去不為購房者所看好的初中，後續入讀優質高中的機會大增，也直接影響了上海部分熱門初中學區房的“含金量”。

“在上海教育改革的基礎上，浦東新區開始試點教師流動制，即便是孩子在一些教育質量不這麼好的初中，也會有機會拿到去好高中學習的名額，家長的購房心态明顯不急迫了，這種供需關系下，之前20萬元/米²的高價學區房的行情，不可能再出現了。” 劉潔表示。

部分家長延期購房計劃

諸葛找房數據研究中心分析指出，近期上海在已實施二手房源信息核驗的基礎上，又加碼出台二手房價格信息核驗政策，促使價格虛高的房源下架，同時嚴查購房首付款來源，出台打擊經營貸、學區房炒作等政策，這對部分投資炒作房産群體是有力打擊，有效促進市場降溫。

其次，銀行貸款收緊，部分購房者的購房計劃或将有所轉變，暫停或延後購房，市場熱度一定程度上有所回落，帶動學區房價格下跌。預計接下來市場均價大概率維持平穩運行。

9月27日，年初曾關注過黃浦區向明中學附近學區房的李益（化名）向時代周報記者表示，之前他有投資學區房的計劃，但今年整體教育政策和樓市政策變化多且快，因此暫時選擇延期購房。

同日，一位不願具名的業内人士向時代周報記者分析表示，上海部分學區房價格下行是全國房地産市場的一個縮影，随着多校劃片以及雙減政策的逐步落實，北京、深圳等多地部分“天價”學區房價格的水分也正在被擠出。

58安居客房産研究院分院院長張波則分析指出，未來預計将有更多城市推出學區房相關政策，這對于穩定一二線熱點城市房價，保證市場平穩有序發展将起到重要作用。此外，政策本身的力度以及在各地落地的實際效果可能會有較大差異。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!