在上海，800-1000萬總預算買房，是值得我們動足腦筋的。

一方面，該總價段的新房，如金鼎首府、森蘭名苑，雖然折價率高，但隻有高積分選手才能參與。

另一方面，上海二手房，從800萬總價段開始，闆塊估值有高有低。同樣總價，買在不同的闆塊，未來升值有可能會差好幾百萬。

所以，選籌是非常關鍵的一個環節。接下來進入正題。

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800萬最尴尬的總價段

我們研究完上海全城二手房價後發現——800萬總預算的買房人，處境是最尴尬的。

内中環隻能看看90年代的老式商品房。

中外環比較好的商品房，如桃浦的中環名品公館，上車需要900萬總價，800萬夠不上。

圖：中環名品公館

甚至，在外環外的春申和唐鎮，800萬也隻能上車一個兩房。

我們看下來，800萬左右總價比較合适的，是金橋的碧雲新天地：

圖：碧雲新天地

人車分流、低密度社區、附近就是金橋CBD新規劃，看起來還不錯。

但畢竟是在中環外，又是20年房齡的老房子了，總感覺差了點意思。

鑒于總價加到900萬，乃至850萬以上，就可以買到地段、品質都好很多的小區，我們建議800萬總預算的買房人，一定要咬咬牙，稍微提高自己的購房預算。

2

900-1000萬首選：内中環品質社區

在上海買二手房，若有900-1000萬的購房預算，最佳的選擇，就是買内中環優質闆塊的次新房。具有代表性的，就是長甯區天山闆塊，和靜安區大甯闆塊。

天山闆塊

在2020-2021年的這輪行情中，長甯區由于缺乏新的規劃、教育資源平均化，房價升幅顯得平淡。

長甯天山作為老牌的涉外社區，緊鄰上海Top5商圈的虹橋開發區，又是二号線沿線，常年房價比肩内環内。

這一輪天山升幅較小，給了買房人不錯的買入窗口期。

天山怡景苑是2009年的次新房，品質雖不能比肩高大上的仁恒河濱花園、新天地河濱花園，但在别的闆塊，足以成為區域标杆。

圖：天山怡景苑

小區周邊配套甚好，斜對面就是威甯路2号線站和缤谷廣場，虹橋機場T2、靜安寺10分鐘路程，陸家嘴20分鐘。

就周邊配套及交通條件而言，天山怡景苑已經超越了不少内環内的樓盤。

然而，目前兩房的總價就是在900萬左右，且挂牌房源充沛。

一般來講，内環内普通地段的次新兩房，挂牌價普遍在1200萬以上。内中環好地段的價格，可以與内環内普通地段劃等号。

大甯闆塊

還有一個值得重點推薦的，就是我們熟悉的大甯闆塊。

近幾個月，大甯久光開業，闆塊配套再一次升級。大甯的商業、醫療、教育、交通都已達到核心區标準。

然而，大甯的房價，抛開熱度很高的靜安府、金茂府，就是普通内中環區域的水平。

如2008年品質小區的新弘國際公寓，對口閘實驗 風華初一梯隊，大兩房在1000萬左右。

圖：新弘國際公寓

該小區開車出行非常方便，老滬太路一個右拐就能上南北高架，高峰時期到市中心，也就20分鐘不到。

大甯還有價格更低的樓盤。2012年次新的和源祥邸，2房總價就在900萬左右的區間：

挂牌房源為2改3。

圖：和源祥邸

該小區目前的痛點是未通地鐵。但20号線彭越浦站已确定建在小區周圍，串聯起1号線和7号線。

天山和大甯這兩個千萬總價級優質闆塊比較的話，天山的地段更老牌，離傳統市中心距離更近。大甯則更具備成長性和改善預期。均是投資 自住比較好的選項。

3

900-1000萬次選：中外環、外環副中心品質社區

千萬總預算，買在大甯和天山屬于最兼顧全局的策略。

然而，上海的産業遍地開花，浦東全域、闵行外環外也有很多高能級區域。對于在這些地方工作的人來說，自住買房就得另行考慮了。

縱覽全局，闵行古美、浦東三林、虹橋CBD核心區和莘莊核心區是次優的闆塊。

古美闆塊

1000萬以下總價，要在外環内買一個幹挂石材or鋁闆外立面、帶大花園的人車分流小區，一隻手都數得過來。

古美的萬源城尚郡就是其中的一個，小三房在950萬左右。

圖：萬源城尚郡

而且，古美是闵行綜合配套最好的區域。地鐵12号線、南方商城市級商圈、兒科醫院、上實西校，各方位無死角。

12号線與滬闵高架前往徐家彙、市中心也比較便捷。

三林

三林是浦東中外環的熱門區域，擁有一條超強的11号線。

11号線串聯起三林、前灘、徐彙濱江、徐家彙、張江科學城。

從三林中心位置的三林東站出發，7分鐘到前灘，10分鐘徐彙濱江，20分鐘到徐家彙。

三林抱緊的都是上海能級極高、又是新開發的中央活動區。

11号線徐家彙往北是鎮甯路、武甯和真如。直到桃浦，房價才略微比三林便宜。三林可謂是占據戰略要位。

三林本地配套也較完善，有三林印象城、中房金誼廣場、上實南校和東方醫院南院。

此外，三林的戶型偏緊湊，90-100㎡的小三房是主流。如萬科金色雅築，小三房在950萬左右。

圖：萬科金色雅築

三林的小區品質和本地生活圈比不上萬源城，但在區位上要更占優一些。

虹橋CBD核心區

900-1000萬買在大虹橋核心區，則是産住結合 房源稀缺的邏輯。

大虹橋有非常多的企業，目前大多集中在虹橋天地附近。而周邊的次新商品房，僅萬科時一區、富力虹橋十号和尚品華庭這幾個。

萬科時一區目前三房的二手房價在1000萬左右，是具有一定價值的。

圖：萬科時一區

要知道，往西兩站的蟠龍天地，近期也有1000萬總價的二手房源成交了。

蟠龍天地，相比萬科時一區還是差了不少的。

萬科坐2号線到靜安寺24分鐘，到虹橋開發區16分鐘，可以兼顧大虹橋本地與市中心。

蟠龍天地則隻能是大虹橋本地的邏輯，且周邊競品房源也很多。

莘莊

莘莊是闵行區府所在地，也是外環外發展最成熟的區域。

27年前，上海第一條地鐵就通到莘莊了（一号線1期莘莊→徐家彙）。

在上海新的城市規劃中，莘莊進一步得到升級，被定為九大副中心之一。

莘莊目前的标杆樓盤，無疑是天荟，已經賣到12萬/㎡的單價。

在天荟之前，莘莊公認的标杆樓盤是好世鹿鳴苑。該小區兩房的總價，在900萬左右。

小區品質良好、環境優美、周邊配套完善。無論是從自住，還是未來前景角度，都是一個不錯的選擇。

好世鹿鳴苑

4

總結

簡單概括一下。

如果我們的購房預算在800-1000萬左右，積分又不高的話，買二手房也有很多不錯的選項。

若購房預算剛剛好在800萬上下，确實是很尴尬的。哪怕增加50萬預算，都能選到地段、品質都上一層的小區。

我們認為，800萬是剛需地段 産品的上限，850-900萬，就能買入内中環好地段 好産品，跨入高級中産的行列。

其中，值得所有人首先考慮的就是天山和大甯闆塊。千萬左右的總價，買在這兩個闆塊是不會出錯的。

若工作地點遠離浦西核心區的話，古美、三林、大虹橋核心區和莘莊也足以覆蓋上海大部分産業區。

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