1、房地産的概念

▲房地産的含義

房地産具體是指土地、建築物及其地上的附着物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動産，是房産和地産的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：

a) 土地

b) 建築物及地上附着物

c) 房地産物權

注：房地産物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。

○房地産業

是以土地和建築物為經營為對象，從事房地産開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性産業。

▲房地産業與建築業的區别

房地産業是指從事房地産開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性産業，它與建築業既有聯系，又有區别。建築業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生産過程，它的生産結果是建築物或構築物。房地産業是發包方，建築業是承包方，房地産業歸屬為生産和消費提供多種服務的第三産業，建築業歸屬對初級産品進行再加工的部門，屬第二産業。

2、商圈

1.1 商圈含義

商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿着一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域範圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理範圍。這個地理範圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。

零售商店的銷售活動範圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩定的商圈。不同的商店由于所在地區、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈規模、商圈形态存在很大差别。同樣一個零售商店在不同的經營時期受到不同的因素的幹擾和影響，其商圈也并不是一成不變的，商圈規模時大時小。

商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要的基礎工作。商場在選址時，首先要明确商圈範圍，了解服務對象，确定經營範圍，評估經營效益，然後确定大緻地點和商店規模。

1.2 商圈的構成

商圈大緻由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。

n 主圈

主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區域。在主要商圈内，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主要商圈。在主商圈内，顧客在人口中的密度較高，每個顧客的平均購貨額也最高，這一商圈很少與其他類型商店的商圈發生重疊，否則就易出現過度競争。一般來說，小型商店的核心商圈在0.8公裡之内，顧客步行來店在10分鐘以内；大型商場的核心商圈在5公裡以内，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘。

n 次圈

次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區域。在這一區域内，顧客較為分散，但消費者來店購買商品也較為方便，在次要商圈内聚集着百貨商店25%左右的顧客。一般來說，小型商店的次要商圈在1.5公裡之内，顧客步行來店在20分鐘以内；大型商場的次要商圈在8公裡以内，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘。

n 邊圈

邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區域。在邊緣商圈内，散居着百貨商店約10%左右的顧客，在這個區域的消費者來商店購買商品中不太方便。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公裡以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公裡以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。

商圈在受各種因素的影響，其範圍和形态狀是會經常變化的，一般情況下，商圈形态表現多為各種不規則的多角型，為便于研究分析，一般将商圈抽象地視為以商店為中心向外輻射的圓心圈型。

1.3 商圈分析

商圈分析是指對商圈的構成、特點和影響商圈規模變化的各種因素進行綜合性的研究。對商場來講，商圈分析有重要的意義。它有助于企業合進選擇店址，在符合設址原則的條件下，确定适宜的設址地點；有助于企業制定市場開拓目标，明确哪些是本商場的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴大商圈範圍；有助于企業有效地進行市場競争，在掌握商圈範圍内客流來源和客流類型的基礎上，開展有針對性的營銷。

n 商圈分析的必要性

¨ 商圈分析是百貨商店可行合理選址的基礎工作

¨ 商圈分析是百貨商店制定競争經營策略的基礎本前提

¨ 商圈分析是百貨商店制定市場開拓戰略的重要條件

¨ 商圈分析是百貨商店減少資金占用的重要手段

n 商圈分析應考慮的因素

¨ 人口數量及特點

包括居住人口數量、工作人口數量、過往人口數量、居民戶數和企事業單位數，及相應人口年齡、性别、職業和收入水平構成等。

¨ 建設狀況

包括公共交通、供電狀況、通訊設備、金融機構等對于百貨商店營銷的方便程度。

¨ 社會因素

分析地區建設規劃、公共設施（公園、公共體育場所、影劇院、展覽館），以及本地區的人文等，是否有利于百貨商店的發展。

¨ 商業發展潛力

包括購買潛力和現有商場的經營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。在對商業發展潛力進行分析時，應計算該地區的商圈飽和度，以了解這個地區内同行業是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區。

n 影響商圈大小的因素

¨ 百貨商店的自身的特點

¨ 百貨商店的經營規模

¨ 百貨商店的經營商品種類

一般情況下，以經營日常生活用品為主的百貨商店，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）為主，而以經營高檔大件耐用消費品為主的百貨商店，其商圈的邊緣部分可擴展到12公裡左右。

¨ 交通運輸情況

¨ 競争對手的地理位置

相互競争的商店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業商店之間，各自在商店分别會吸引一部分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會因此而縮小。但有此相互競争的商店毗鄰而設，顧客因有較多的比較選擇機會而被吸引過來，則商圈反而會因競争而擴大。根據有關專家的研究，兩家同類型的百貨同商店相距在1.5公裡以外，8公裡以内，對顧客的争奪是激烈的，兩家商店的商圈都會縮小。

¨ 百貨商店的促銷情況

¨ 消費者的流動性

随着消費者流動性的增長，光顧商店的顧客來源會更為廣泛，邊緣商圈會因此而擴大，商店的整個商圈規模

3、商業物業的開發理念

入世後的中國零售業市場的競争将日趨激烈。有數據表明，在過去10年中，國内零售業平均年增長9.7%；今年上半年，國内零售增長10.1%，如果加上物價負增長因素，實際增長為12.7%，表明我國國内商業零售業發展速度相當迅速。國内外的零售業巨子也看到了中國市場的廣闊，紛紛加快擴大中國國内市場份額的步伐。國内零售業市場的巨大的發展空間，必将為商業零售業的空間載體——商業房地産提供難得的發展機遇。　

在本世紀80年代末與90年代初興起的購物中心（Shopping　Center/Mall），由于提供了一次性購足、娛樂休閑兼具的多樣化商業組合環境，風靡歐美、日本、東南亞，逐漸被認為是将來零售業的主流形态。購物中心是一群建築上組合在一起的商業設施，其在建設地段的規劃、開發、所有和經營上是作為一個操作單體，這個單體的位置、規模、商店類型都和它所服務的區域相關，這個單體通常提供與其性質和總體規模相适應的即時停車或輔助停車設施。購物中心是商業房地産的一種形态。

商業物業的特點是：投資方需要整合房地産開發和商業經營管理兩大資源；商業經營具有“統一管理、分散經營”的特點；投資收益高；市場風險高。目的是通過投資營造具有舒适方便購物、休閑等功能的建築空間，進而通過租售商鋪獲利。要達到以上目的，商業物業項目的開發理念須從項目選址、前期定位、規劃設計，到後期的銷售定價、樓盤推廣等方面有所突破。

4、項目定位須有差異性。　

5、商業物業的管理理

n 具有“統一管理，分散經營”的特點

為了達到“統一管理,分散經營”的管理模式，在購物中心銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借用國際購物中心協會（ICSC）的标準格式，在法律上确定購物中心管理公司的管理地位。

6、曆史

1.1 零售業的演變史

衆所周知,零售業态總體來說經曆了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購物中心和無店鋪銷售。這種業态的演進不是偶然的或無根據的，而是零售業适應社會經濟和文化技術發展的産物。如百貨商店的出現是适應西方工業革命大量生産大量銷售和城市化進程的要求而産生的，連鎖超市是适應商業降低成本、方便顧客的要求産生的，購物中心則是城市空洞化、居住郊區化的必然反映，而無店鋪銷售則是電子技術和信息技術在流通領城的延伸。應該說，零售業态的每次創新都更好地滿足了消費者的利益和需求，更好地推動了工業生産的發展。

從零售業的發展史看，商業零售業态主要受到消費需求和工業生産兩股力量的制約。在供給力量大于消費力量的賣方市場下，誰适應工業生産的要求，誰就能生存發展,此時的流通業隻是“橋梁"和“渠道"作用。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物質需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然“供給決定需求"仍具意義,但消費者已成為主宰市場的絕對力量,隻有那些勝任消費需求的企業才有生命力。此時的零售業已不僅僅是“橋梁"和“渠道",而是起着先導作用，即一方面開發需求,另一方面引導生産。誰能更好地發揮這種作用，誰就能獲得發展,這是我們認識當今零售業必須具有的概念。

同時,對待目前西方眼花缭亂的零售業态,我們也不能盲目照搬。不同的國家和地區有着不同的生産力發展水平、消費習慣和心理,即便是同樣的業态在不同的國家和地區也表現出不同的發展方式、速度和結果。發展一個地方的零售業,必須與當地的地情相結合。而且,一種業态之所以能夠成功和确立,必有其内在的規律和特征。把握精髓,為我所用,才是明智的抉擇。

1.2 零售業的發展趨勢

n 國際零售業發展趨勢

随着社會生産力的發展、科學技術的進步、人們消費心理的個性化，社會産品的種類和數量越來越多。為了使這些産品在适當的時間通過适當的方式到達目标人群的手中，商業——這一行業作為連接生産領域和消費領域的流通環節，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。這些變化首先直接作用于商品流通的最終環節——零售業，那麼零售業也就必然成為流通環節中競争最激烈的一環。綜觀世界零售業總的曆史發展趨勢來看，６０年代，零售業界采取綜合型營運，因此，百貨公司、大型綜合零售勢力高漲；７０年代，零售業則進入專業化的發展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業态相繼發展；進入８０年代，大型購物中心等在世界商業發達國家範圍内興起；而９０年代末則朝經營業态細分化發展，單品店、生活題材館、無店鋪銷售、郊外大型專門店、産地直銷及家庭購物等新型零售業态紛紛興起。就以我國所地處的亞洲來看，近幾年來随着經濟的快速飛躍發展，其零售業也發生着翻天覆地的變化，主要體現在以下幾方面：

¨ 趨勢一：零售業市場高度集中化、規模化

從市場份額上來看，零售業近幾年來在亞洲出現了相當的集中度，少數大的零售商掌握當地市場，占有壟斷意義的市場份額。換言之，亞太地區的零售業從産業經濟學的角度考慮，其根據市場份額計算的市場絕對集中度指标CRn已經處于一個相當高度。1997年香港地區前5名零售商銷售額(CR5)已經達到總銷售額的70%，同期新加坡和台灣的CR5都超過35%，這種情況有可能與地區的區域面積有關，但從這3個國家和地區零售業的發展水平來看，零售業市場的高度集中是亞太地區零售業發展的必然趨勢。

再來看一看衡量一國零售業規模水平的重要指标——平均每間零售店覆蓋的消費者數目：1996年日本的單店覆蓋人數高居亞太地區各國首位，達到1560人，基本上是同時期中國覆蓋量250人的6倍強。衆所周知，日本的零售購物環境在全球享有盛名，這與其零售商業的規模是分不開的。

¨ 趨勢二：傳統零售形式優勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發展

首先，總體上亞太地區傳統零售業形式在各個國家和地區仍占有主導地位，傳統零售店數量全部超過當地零售店總數的50%。1996年統計數據顯示，在亞洲各國中，中國傳統食雜零售店（非自動型超市、便利店)數量的相應比例最高，為99.8%；最低的新加坡相應數據也超過半數，為68%。

其次，雖然傳統零售業仍占相當大的份額，不可忽視的是以自動超市、便利店為代表的新興零售店正在興起。從1996年香港超市、便利店數變化的相關統計數據來看，1992年到1996年超市、便利店分别增長了25%和26%,同期的傳統食雜店比原來減少了19個百分點。可以看出，傳統零售業正逐步為新型零售店所取代，其優勢正在逐步減弱。

¨ 趨勢三：大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加

近年來，亞洲各國及地區大型、超大型量販店和貨倉商店的數量不斷增加。根據有關數據，到1997年，台灣、泰國及韓國的大型、超大型量販店、貨倉商店的數量依次為亞太地區的前3位，其中台灣及泰國為69家，韓國為60家。以台灣為例，從1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉商店開張，考慮到台灣當地零售業市場的飽和度，這樣的發展速度隻能用“迅猛”來形容。

¨ 趨勢四：跨國企業的拓展

20世紀90年代以來，歐美從事零售業的大型跨國企業由于種種原因，加大了在亞洲市場的開拓力度。以家樂福為例，由于法國國内市場已經飽和，競争激烈，法國政府為了保護傳統的中小零售企業，制定了嚴格限制開設大型零售商店的法規，規定凡是投建大型零售商店面積超過300平方米（上限為1000平方米）的大型零售商店，都要經過由7人組成的商業設施委員會審批。全法大型超市的投建由1995年的12家銳減為1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也沒批準投建。海外銷售正逐漸成為家樂福總體銷售額的主要來源。另一方面，為了與美國的沃爾瑪抗衡，開拓并抓住廣闊的亞洲市場，也是家樂福等一批歐洲跨國零售企業拓展亞太市場的目的所在。

n 國内零售業發展趨勢

中國作為亞太地區的重要組成部分，其零售業與其他國家和地區有着一定的差距，但由于地域上相同的人文背景，中國零售業的發展方向不會背離整個亞太地區的總體趨勢。事實上，中國的一些前沿城市，已經在零售商業的形式方面積極創新，努力求變。

¨ 零售業業态革命已露端倪

1. 零售業态呈現多樣化。表現在業态形式已突破往昔傳統業态(百貨店)一統天下格局，而出現多種新的業态。不僅地處沿海發達城市各種新興業态：超市、連鎖店、倉儲店、折扣店、專業店、專賣店等紛紛介入零售業戰場，既使在地處中西部内陸不發達地區的城市，也有些商家将帶領其新型部隊投入零售業的戰鬥。

2. 傳統業态市場定位呈現多元化。表現在傳統業态——百貨店自身已一改往昔“購物不講環境、經營不求特色、商品不分檔次”的無市場細分、無市場定位的狀态，而出現市場定位的多元化傾向。

3. 零售業态空間擺布呈現合理化趨向。表現在各種零售業态在空間上的擺布已一改往昔城市中心的狀态，而出現“邊緣崛起”、區域性零售分中心與市中心并存、選購品經營在城市或區域性商業中心、便利品經營在鄰近居民集中居住區設點的迹象。

4. 營銷理念的消費者本位化。零售業業态革命的本質在于營銷理念的革命性變革。具體地說在于以消費者為本位理念的真正确立。這是零售界對市場大勢由賣方市場轉向買方市場這個特定社會經濟環境順天應勢的反映。

n 未來發展：一個零售業業态革命轟轟烈烈的時代

基于對現實的認知，依據對事物發展規律分析與展望，我們可以清晰地預期到：

¨ 新興業态的競争将更加激烈，經過一階段的市場争奪後将會出現優者存留劣者敗退的景象。前面說過，基于種種理由，國内衆多資本十分看好購物中心、超市、連鎖店等新興業态，這必然會出現未來國内資本對此塊陣地大争奪的戰況。而國外資本面對這個96O萬平方公裡的神秘待開發國土、占世界人口近 l／4的廣闊市場空間，相信，随着國内市場與國際市場的對接，外資進入我國零售業新興業态發展的勢頭将更加兇猛。憑着他們的财大勢壯，尤其是頗為豐富的實戰經驗，必将形成對國内競争者的強大威脅。有理由相信，未來新興業态的競争将更加激烈。

¨ 又一新興業态——購物中心将會迅猛發展。今天購物中心模式己在世界各地發達國家被廣泛采用。在有些發達國家，它已是一個國家經濟發展中的必不可少的重要組成部分。 我們認為，未來在我國經濟成長壯大的過程中，購物中心必将會在零售行業中占據十分重要的地位。這是因為：随着我國經濟的成長壯大，居民消費水平的提高，休閑與購物相結合的“一站終點”的消費需求必将迅速增長。而這正是購物中心迅猛發展的重要支撐點。大中城市商業物業的發展呈現強勁之勢。目前一些有眼光和相當實力的大房地産商在介入商業物業的開發時，已在逐漸引入購物中心經營和管理模式。而購物中心的建設如果沒有有實力的房地産商及具有相當管理水平的專業商業經營公司的介入是難以想象的。

¨ 傳統百貨店的生存将更加艱難。從全球視角看，百貨店在曆經其幾十年的輝煌後，已開始進入它的衰退期。這當然主要源于随着社會經濟的成長壯大而與此伴随的各種更富有市場競争力與營運效率的新型零售業态的興起、發展，我們相信這一趨勢在未來中國也将呈現。目前我國百貨店尤其是大多國有大中型百貨店已逐漸感到生存的壓力，但這僅僅還是開始，未來的生存将更加艱難。撇開其它因素不論，單就新型零售業态迅猛而有質量的發展就足以對其産生強大的威脅；

¨ “三超”趨勢

大批量的一次性購買和小批量的頻繁購買對于現代上海家庭來說顯得同等重要，以超市、大賣場為代表的零售商店的規模化正好迎合了這一需求的變化。

現在，上海外資大型零售商店已有80餘家，年銷售額占上海商業年銷售總額的8%，且有繼續增加的趨勢。這些歐洲零售商在上海開設大型零售商店，形成了“超大、超全、超值”的“三超”趨勢。

A. 超大

從上海地區近幾年開辦的外資大型超市、大賣場來看，占地面積超過5000平方米、結構為多層的不在少數，且有繼續增加的趨勢。包括華聯、聯華和農工商在内的國有連鎖超市也紛紛開設大賣場，雖然在購物環境及管理上與一批外資大型超市有一定的差距，但規模化的趨勢是不變的。

B.超全

其一，商品品類的齊全。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用電器，在如今的大賣場中都有提供。其二，品類擺放的科學性。商品種類的增長，對貨架的擺放提出了更高的要求，單是“分區分塊”對于消費者在面積龐大的賣場中迅速找到所需商品是遠遠不夠的。科學的擺放、詳細的導購标識、專門的導購平面圖成為當前大型零售超市的重要組成部分。其三，各類相關的服務。如今上海的各個大型超市、大賣場，都為消費者提供方便的餐飲娛樂休閑服務，給消費者的購物行為帶來了相當的便利。

C.超值

大型超市、大賣場由于進貨渠道的特點，價格上的優勢很容易展現在消費者面前，但進貨渠道的同質性，價格上的優勢又不足以區别于同一市場上的其他企業。在目前競争激烈的上海零售業市場，怎樣使附加的各種服務超值化，成為新的趨勢之一。定期的、直接到消費者手中的DM，顧客的會員化，甚至于固定的免費班車接送，各種各樣的超值化服務在使自己的企業覆蓋更大的地理面積的同時，也覆蓋了更為重要、更為廣闊的消費者的心理面積。

¨ 專業性零售商業的特色化與連鎖化

随着生活水平的提高，為了滿足不斷細分的消費者需求，零售行業中出現專門從事某一類産品零售的商店是不可避免的。上海地區的專業零售商業正走着一條專業化、特色化、服務連鎖化發展的道路。

以眼鏡配制行業為例，日資“巴黎三城”憑着自己的專業性，美資“美式眼鏡城”憑借其快速便捷的特色化服務成為其中的佼佼者，以他們為代表的一批外資零售商幾乎都以連鎖店的形式覆蓋了上海地區相當大的範圍。 針對外資零售企業在該領域的挑戰，以吳良材公司為代表的上海當地的專業零售商也正在積極開拓一條連鎖特色化經營的道路。吳良材公司在保持公司“以賣帶修”的專業特色服務的同時，發展連鎖經營形式。目前吳良材公司在上海擁有14家連鎖分店，這一數量還将不斷增加，其連鎖特色化經營也已取得了一定的成果。

¨ 主題化商圈的建立

如今，上海地區傳統的零售商業形式——百貨商店正受着各方面，尤其是大型超市、大賣場的沖擊。單個百貨商店很難在這樣的環境下謀求發展。

相應的，如果将地處相同街道相近相連的幾家百貨商店圈起，賦與其一定的主題，配以相應的文化氛圍，形成“商業圈”，做到商業街道的品牌化，其連帶效應對上海地區的零售商業無疑是積極有效的。例如，南京路步行街是以“中華商業第一街”為主題，配以良好的購物環境，以旅遊功能為主，帶動了整個圈内的各個零售百貨店的銷售增長；四川北路将其地理區域内的專業特色店進行串聯，形成專業特色一條街，把價格優勢作為整個商圈的強勢推出；又如淮海路商業一條街以高檔次、高價位為特色，是時尚購物的第一選擇。

零售業态分為四大類進行統計，即：百貨商店、超級市場、專業（專賣）店和其他。

¨ 百貨商店，是指在一個建築物内，集中了若幹專業的商品部并向顧客提供多種類、多品種商品及服務的綜合性零售形态。其基本特征是：①商品結構以經營服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂品為主，種類齊全；②以櫃台銷售為主，明碼标價；③注重店堂裝修及櫥窗展示。

這裡的百貨商店，不是指國民經濟行業分類中的“日用百貨零售業”，而是指經營多品種、多門類的綜合性商店，包括大中小型綜合經營的商店。

¨ 超級市場，是指采取自選銷售方式，以銷售大衆化生活用品為主，滿足顧客一次性購買多種商品及服務的綜合性零售形态，其基本特征為：①商品結構以經營食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等購買頻率較高的商品為主；②采取自選銷售方式，明碼标價；③結算設在出口處統一進行。

這表明超級市場首先是自助服務的零售商店，毛利低、銷量高，以經營生活必需品為主，種類繁多。統計時将各種類型的超級市場、倉儲式商場和會員式超市列入該類

¨ 專業（專賣）店，是指專門經營某類商品或某種品牌的系列商品，滿足消費者對某類（種）商品多樣性需求的零售形态。其基本特征為：①商品結構專業性較強，各種不同的規格、品種及品牌彙集，選擇餘地大；②銷售人員有較強的專業知識，能為消費者提供充分服務；③采取定價銷售和開架面售方式。

将專業店和專賣店歸為一類統計僅僅是為了統計操作上的方便，其實專業店與專賣店有本質的區别，前者專門經營某種或某類商品，如時裝店、鞋店、食品店、藥店、書店、電器店、珠寶店等；後者則專門經營某種品牌的系列商品，如海爾電器專賣店、李甯牌體育用品專賣店、格力空調專賣店、蘋果牌休閑裝專賣店等。

¨ 其他業态，指上述未包括的其他業态形式（如便利店、折扣商店、雜貨店、郵購商店等）。關于連鎖店和購物中心問題

需要說明的是，在零售業态分類中，我們排除了連鎖店和購物中心這兩種形式，這是因為：

連鎖店是西方國家零售商業普遍采用的一種有效的組織經營方式。一個多世紀以來先後出現的百貨店、超級市場、方便店、折扣商店等都是獨立于其他類型的零售業态，而連鎖店則不同，既有便利店連鎖，也有超市連鎖，專業店連鎖等。随着市場細分化趨勢的加劇，不僅在零售商業，在餐飲業、服務業也都廣泛存在着連鎖經營的形式，如我國目前發展較快的超級市場和品牌專賣店，一般都采取連鎖經營方式；又如台灣除在上述行業實行連鎖之外，還在旅館業、電腦資訊業、外語及才藝補習班等行業都實行連鎖經營。一般而言，連鎖商店是指在核心企業或總店的領導下，由衆多小規模的、分散的、經營同類商品或服務的零售企業，通過規範化經營，以實現規模效益的經濟聯合組織形式。連鎖商店應由若幹個分店組成，其特征是：①經營同類商品；②使用統一商号；③統一采購配送，采購與銷售相分離。

第四節 工業地産

1、工業地産含義

指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建築物和附屬物，有别于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建築物用途有較大的範圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地産的土地批租年限為50年。

2、工業地産分類

重工業房地産、輕工業房地産、倉儲房地産（物流地産）、自由貿易區房地産（指帶有特殊政策的貿易加工型通用型工業地産）。

3、工業地産特性

投資規模大、快速啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報。

4、工業地産的策劃

工業地産策劃是對工業園區或倉儲物流、廠房進行前期考察立項，園區規劃、建設、招商推廣、進駐後物業管理的統籌。

　工業地産策劃是區别于房地産、商業地産策劃等的另一新興地産策劃。目前我國的工業地産策劃市場不太成熟，需要不斷完善。工業地産策劃覆蓋我國西南地區、珠三角地區以及長三角地區的多個工業重地。

工業地産策劃，包括戰略規劃、開發運營、投資融資、招商推廣和管理咨詢服務。

5、工業地産開發模式

（1）.工業園區開發模式

目前我國各級地方政府最常使用的工業地産開發模式，也是我國目前工業地産市場的主要載體，其運作主體一般是開發區或工業園區管委會下設的開發公司。

缺陷：不熟悉工業地産的運作方法，項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導緻其在工業園的整體運作中不夠專業化，緻使大部分工業園區閑置與擱荒。

（2）工業地産商模式

指房地産投資開發企業在工業園區内或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房産項目的營建，然後以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最後獲取合利的地産開利潤。

　 （3）.主體企業引導模式

指在某個産業領域具有強大的綜合實力的企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且占主導的前提下，借助企業在産業中的強大的凝聚力與号召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個産業鍊的打造及完善。 如上海金山的上海石化工業園區。

（4）.綜合運作模式

指對上述的工業園區開發模式、主體企業引導模式和工業地産商模式進行混合運用的工業地産開發模式。

（5）.私人業主開發模式

目前在小廠房這一塊，私人業主開發占了很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續上楊，其利潤彙報率已經超過商業地産，且操作建設都比較簡單的緣故。但由于工業地産政策的逐步完善特别是工業用地的緊縮，這類開發模式會逐漸減少，再加上私人業主開發的廠房在其設計和配套設施等方面都沒有競争力，時常也逐漸将其淘汰。

6、工業地産企業盈利模式

（1）.主要以土地溢價增值而獲取利潤

投資開發商在完成項目基礎設施建設後，進行項目主題包裝與概念推廣，實現項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地産投資基金或其他專業工業地産投資開發商。

（2）.進行項目開發，通過長期持有經營收益或出售産品獲利

項目投資開發商，或獨立，或聯合，進行項目的整體開發，通過已建成房地産項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目的收益。通常表現為在項目地塊上建造标準的廠房、研發中心、配套服務等設施後，進行已定的産業主題類企業招商引進，從而獲取項目銷售後所帶來的利潤或長期持有項目而取得經營管理收益。如“物流房地産商”普洛斯公司在取得土地之後，進行一級開發包括基礎設施的建設，打造設施平台，吸引物流企業入駐。普洛斯隻作房地産投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是開發商而非物流商。星月集團開發的上海松江的“大業領地”等項目亦如此。

（3）.通過與工業企業聯合，按需訂制地産開發模式而獲利

工業地産開發商取得工業用地後，進行項目主題包裝與概念推廣後，與已确定主題的産業企業強強聯合，按産業企業需求量身訂制工業廠房等産品項目，從而實現最低風險下的項目收益。

7、我國工業地産的發展

（1）.我國工業地産的興起

國際經濟發展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經濟一體化大勢；同時，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的制造産業向中國轉移；

國内各個城市經營發展角度：各個城市之間的發展、競争，促使各個地區都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經濟技術開發和工業園區以及以主體産業為核心，相關鍊條産業跟進聚集的産業園區層出不窮，在很大程度上拉動工業地産的持續性需求；

政策層面：出于城市經營的戰略性需求，基于城市産業形态的布局與發展層面的考慮，各類以工業為主體産業形态的城市，都在招商引資環節上對工業地産投資者在政策、稅收、低價等諸多環節上給與大幅度的優惠與支持。

（2）.我國工業地産的發展現狀

1）我國工業地産發展仍處于初級階段，相對西方開發較晚。

地方工業用地：自行發展→規劃發展→導向發展→集聚發展

工業地産的開發和使用仍處于非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業投資落戶，吸引的企業大多是勞動密集型的低端行業，在推動地方經濟發展和提高産業高度集中并沒有發揮出預期的作用和效果。

圈地運動，機構、企業、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃着從工業地産開發獲取豐厚的投資回報，造成土地資源開發速度遠遠超出地方經濟發展實際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機構及企業以工業地産開發為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地産投資開發，獲取更高的投資利潤。

2）作為工業地産的載體-工業園的建設中存在的問題

①“明星園區”太少，重複建設嚴重；上海、蘇州、東莞等。“我們希望政府能夠制定一個工業園區的建設标準，給工業園區設一道門檻，來防止園區建設過多過濫。”

②招商引資機制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐企業實現“雙赢”

③貪大求洋，面子工程

④資金供應鍊不完善，融資成瓶頸。

3.工業地産的發展趨勢

1）發展趨勢的影響因素 ①政府政策的影響：監管調控力度加大，有利于工業地産市場的健康規範成熟，有利于吸引外資與可持續發展；通過市場競争，優勝劣汰，可保存有實力企業； ②市場供求的影響：經濟發展保持強勁發展速度，有利于吸引外資；“世界工廠”的确立，對工業的重視； ③發展模式的影響：模式改變，都是以人性化發展為目标，工業區的發展關系大量人口的生存條件與環境及其發展；可持續發展的節約型模式：充分利用有限的土地優化配置創造最大的效益； ④投資回報的影響：随着工業地産的不斷擴展，可開發的土地将會越來越少，國家對土地的調控力度将會加大，土地的價值不可避免向上攀升。市場的規範透明成熟将導緻競争激烈化，地産商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業地産需求強勁，投資回報相對穩定。而工業地産的銷售方式會出現與房地産等有所不同，鑒于土地的升值，競争的激烈，多數産權持有者不會出售轉為出租，以保其産權的升值持有。随着需求的增加而地産的有限，地産租金也會不斷上漲。

2）中國工業地産未來發展趨勢 ①政策将強調市場對工業用地的配置作用，促進工業地産價格回歸到真實價值。 ②國外地産巨頭攜手投資基金聯合進入将成大勢，操作方式将不斷創新。開發模式可以分為兩種：一是定制開發，根據客戶需求制定廠房标準，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業物業産品。這兩種模式共同點是長期持有物業，待價而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。 ③由于國内全面産業轉移和發達地區總部經濟的規模形成，投資熱點區域将不斷擴大，更多城市将得到發展機遇。

編輯本段八、工業地産的商業模式

工業地産作為一門産業，有其獨有的商業模式，包括工業地産開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供工業地産産業與服務等一系列活動。工業地産業的盈餘體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出後有剩餘，與此相對應的，工業地産的商業模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報”的四大特性。

第五節 建築識圖

1、建築圖紙的内容及用途

一套完整的建築圖紙，根據其專業内容或作用的不同，一般包括：

1）圖紙目錄

包括每張圖紙的名稱、内容、圖紙編号等，表明該工程圖紙由哪幾個專業的圖紙及哪些圖紙所組成，便于檢索和查找。

2）設計總說明

主要說明工程的概況和總的要求。内容一般應包括：

A） 設計依據（如規劃限制、設計規模、建築面積以及有關的地質、氣象資料等）；

B） 設計标準（如建築标準、結構荷載等級、抗震要求等）；

C） 施工要求（如施工技術、材料要求以及采用新技術、新材料或有特殊施工的工藝說明）。

以上各項内容，對于簡單的工程，也可以分别在各專業圖紙上寫成文字說明。

3）建築施工圖

包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構造詳圖。表示建築物的内部布置情況，外部形狀，以及裝修、構造、施工要求等。

4）結構施工圖

包括結構平面布置圖和各構件的結構詳圖。表示承重結構的布置情況，構件類型，尺寸大小及構造做法。

5）設備施工圖

包括給水、排水、采暖通風、電氣等設備的平面布置圖、系統圖和詳圖。表示上下水及暖氣管線布置，衛生設備及通風設備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。

2、建築圖紙中的常用符号及圖例

為了保證制圖質量、提高效率、表達統一和便于識讀，我國制訂了國家标準《房屋建築制圖統一标準》，其中幾項主要的規定和常用的表示方法如下：

1）定位軸線

在施工圖中通常将房屋的基礎、牆、柱和梁等承重構件的軸線畫出，并進行編号，以便于施工時定位放線和查閱圖紙，這些軸線就是定位軸線。

定位軸線采用細點劃線表示。軸線編号的圓圈用細實線，在圓圈内寫上編号。在平面圖上水平方向的編号采用阿拉伯數字，從左向右依次編寫。垂直方向的編号采用大寫英文字母，自下而上依次編寫，英文字母中的I、O、Z不得作軸線編号，以免與數字1、0、2混淆。

對于一些與主要承重構件相聯系的次要構件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編号可用分數表示。分母表示前一軸線的編号，分子表示附加軸線的編号。

2）标高

在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經常用标高符号表示某一部位的高度。各種圖上所用的标高符号如下所示：

标高數值以米為單位（不标單位），一般标注至小數點後三位數。

标高有絕對标高和相對标高兩種。

絕對标高：我國把青島黃海的平均海平面定位絕對标高的零點，其他各地标高都以它作為基準，在總平面圖中的室外地面标高中采用的一般都是絕對标高。

相對标高：除了總平面圖外，一般都采用相對标高，即把首層室内主要地面标高定位相對标高的零點，并在建築工程的總說明中說明相對标高和絕對标高的關系。如室外地面标高-0.450表示室外地面比室内首層地面低0.45米。

3）尺寸标注

施工圖中均應注明詳細的尺寸。尺寸标注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數字四個部分組成。根據《房屋建築制圖統一标準》規定，除了标高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其餘一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數字後一般不必注明單位。

在圖形外面的尺寸界線是用細實線畫出，一般應與被标注的長度垂直，但在圖形裡面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細實線畫出，而不能用其他線代替；應與被注長度平行，且不宜超過尺寸界線。尺寸線的起止點用45°的中粗斜短線表示，短線的方向應以所标注數字為準，自數字左下角向右上角傾斜。尺寸數字應标注在水平尺寸線的上方，垂直尺寸線的中部。

4）常用圖例

名稱

圖例

名稱

圖例

5）建築施工圖的識讀方法

一幢建築物從施工到建成，需要有全套的建築施工圖紙作指導，一般一套圖紙有幾十張到幾百張。閱讀這些施工圖紙要先從大方面看，然後再一次閱讀細小部分，先粗看，再細看，平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖結合看。具體說，要先從建築平面圖看起，若建築施工圖第一張是總平面圖，要看清楚新建建築物的具體位置和朝向，以及其周邊建築物、構築物、設施、道路、綠地等的分布或布置情況，以及各單元戶型情況；平面圖與立面圖對照，看外觀及材料做法；配合剖面圖看内部分層結構；最後看詳圖了解必要的細部構造和具體尺寸與做法。

未完待續。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!