本小區304、306、308樓的地下二層，為人防工程地下室，小花園内還有人防地下室出口管理房，這些人防設施，誰有權使用呢？我們來學習一下。

一、誰投資誰管理誰收益

《北京市人民防空條例》：

第十五條　鼓勵、支持企業事業單位、社會團體和個人投資人民防空工程建設。人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

　　企業事業單位、社會團體和個人投資建設人民防空設施的，享受國家和本市規定的優惠政策。

《條例》說得很清楚，平時由投資者使用管理。那麼，本小區人防工程地下室及出口管理房的投資者是誰呢？是開發商，還是全體業主呢？我們繼續學習。

二、人防工程由全體業主投資

《商品住宅價格管理暫行辦法》：

第五條 商品住宅價格由下列項目構成：

（一）成本

1．征地費及拆遷安置補償費：按國家有關規定執行；

2．勘察設計及前期工程費：依據批準的設計概算計算；

3．住宅建築、安裝工程費：依據施工圖預算計算；

4．住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營業性配套公共建築的建設費：依據批準的詳細規劃和施工圖預算計算；住宅小區的基礎設施和配套建設項目按照國家和省、自治區、直轄市人民政府頒發的城市規劃定額指标執行；

5．管理費：以本款1到4項之和為基數的1—3％計算；

6．貸款利息：計入成本的貸款的利息，根據當地建設銀行提供的本地區商品住宅建設占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發項目具體情況确定。

（二）利潤

以本暫行辦法第五條成本1—4項之和為基數核定。利潤率暫由省、自治區、直轄市人民政府确定。

（三）稅金

按國家稅法規定繳納。

（四）地段差價，其征收辦法暫由省、自治區、直轄市人民政府根據國家有關規定制定。地段差價收入存入建設銀行。

第六條 下列費用不計入商品住宅價格：

1．非住宅小區級的公共建築的建設費用；

2．住宅小區内的營業性用房和設施的建設費用。

由上述規定看出，除了小區内的營業性用房（即305号樓）建設成本不計入商品住宅價格外，其餘小區内所有的設施、設備建設費用均計入商品住宅價格。

人防工程地下室，不屬于營業性用房，屬于行政管理用房，其建設費用計入商品住宅價格，也就是說，人防工程的投資者，初始是開發商，但經過商品住宅交易，投資者轉變為全體業主。

三、本小區人防工程平時應由全體業主使用管理和收益

根據上述法規，小區304、306、308樓地下二層人防地下室，及出口管理房的投資者，是全體業主，平時應由全體業主使用管理，收益歸全體業主所有。

四、小區配套公建的投資和使用管理

除人防工程外，小區還有一些配套公建，比如郵局等，這些公共建築還有哪些？是誰投資、誰管理呢？

根據《城市居住區規劃設計規範》，公共服務設施共分為八類，建設住宅小區時，應根據規劃配套建設。根據商品房價格構成，這八類公共服務設施中，除營業性用房和設施的費用不計入商品房價格，其餘均計入商品房價格，也就是說小區業主是這些公共服務設施的投資人。

很明顯，業主雖然是公共服務設施的投資人，但不一定是公共服務設施的産權人和管理人，比如學校、醫院等都是由政府來管理的。那麼哪些公共建築産權屬于業主，哪些公共建築管理權屬于業主呢？這就涉及到“分攤”的概念，凡是分攤到業主房産證上的面積，産權屬于全體業主，這些"分攤部分“不能再辦理房産證，比如物業管理用房。未分攤到業主房産證上的面積，有其他産權人的，産權不屬于全體業主，沒有其他産權人的，屬于全體業主。公共建築使用管理權需要具體分析，比如人防工程，産權屬于政府，但平時的使用管理權屬于全體業主。再比如學校、醫院，産權屬于政府，平時的使用管理權也屬于政府。

《北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》：

　六、可分攤的公用建築面積。

　　（一）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房。

　　（二）套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

　　七、不應計入的公用建築空間。

　　（一）作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

　　（二）售房單位自營、自用的房屋。

最高人民法院《關于審理建築物區分所有權糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》：

　　第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃内的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：

　　（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

　　（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

根據司法解釋，小區内的建築及道路，分為這麼幾部分：

1、業主專有部分，這直接體現在房産證上，房産證面積除專有部分外，還有分攤的公共面積；

2、市政公用部分或者其他權利人所有的場所，比如人防工程、學校、醫院等配套建築，産權屬于政府，也有産權證；

3、不屬于上述1和2的部分，即除去有房産證的部分，其他部分屬于業主共有。

五、結論

（一）業主雖然是公共服務設施的投資人，但不一定是公共服務設施的産權人和管理人。

（二）分攤到業主房産證上的面積，産權屬于全體業主。這些"分攤部分“不能再辦理房産證，比如物業管理用房。

（三）未分攤到業主房産證上的面積，有其他産權人的，産權不屬于全體業主，沒有其他産權人的，屬于全體業主。公共建築使用管理權需要具體分析。

（四）人防地下室，産權屬于政府，平時由投資者管理使用并收益，也就是平時由全體業主管理使用并收益。

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