近日，位于創新城南岸的越秀星彙文玺吹風價5萬 ，低樓層4萬

而對岸（北岸）的大學城二手房樓價普遍在7萬左右，低的也要6萬 ，貴的要8萬 。

一江之隔，兩岸房價相差了2-3萬，看着有點迷。

是北岸有泡沫？還是南岸的星彙文玺為窪地？

對于這個問題，不妨先看下北岸的大學城

這個闆塊的房價長期處于高位，但交易量并不高。

一是大學城闆塊已經無新宅地供應，整個闆塊進入存量二手房市場。

而現存的二手房總量并不多，挂賣的數量更是寥寥無幾。

對此，出彩君做了一個房源數據統計：

統計得出：大學城闆塊的二手房數量合計4000套不到！

不拿亞運城、祈福這種大盤對比，就跟萬博闆塊的萬科歐泊比吧。

據貝殼統計，萬科歐泊總共4897套。

看，整個大學城闆塊的存量房源，還不夠一個普通小區的房源多！

換言之，大學城闆塊的供應量非常非常有限！

而在大學城闆塊内，有10所高校、體育設施、公園、綠地以及規模不大的商業體等。

這裡的高校、公園、綠地，都意味着大學城是一個低密度、綠化率高、環境優美的宜居闆塊。

大學城位于番禺小谷圍島，與外部交通聯系并不強，主要依賴南沙港快速、新化快速、官洲隧道。

考慮通勤問題，周邊大學的教職工大多會選擇在大學城闆塊置業。

特别是高職稱的教師、教授，其購買力比較強，能接受高總價的大房子。

因此，大學城幾個樓盤的産品面積多在144平以上，200多平的不算少。

一、說明受衆群體有經濟能力接受這類高總價的房子；

二、解釋了為啥闆塊的活躍度不高。三房起步，四五房為主大面積的産品，基本是一步到位，無論功能性，還是舒适度，都得到滿足。

對于工作在大學城的教職工，首選自住在這裡。并且，自住得舒服，工作方便，環境也好，基本沒有更換的動力或必要了。

三、高總價、大面積的房子，在一定程度上弱化了投資屬性。

在高總價的約束下，投資客可能更傾向于選擇接盤俠更多的市中心樓盤。

因此，在供應量少，受衆面窄但又有較強購買力的情況下，大學城闆塊呈現出交易量少，單價高的局面。

此外，從地理位置上分析，大學城雖屬于番禺，但它是海珠、黃埔、番禺三區的交界。西北方向是海珠區，東北方向是黃埔。

按一般經驗，除了市中心外，區與區的交界地方多為“棄嬰”或者是“兩不管”地帶，但小谷圍島（大學城）的規劃頗具前沿性、戰略性，2003年張書記到此考察後便提出要建設廣州大學城。

當時看來，廣州的市中心還在天河北，彼時的珠江新城隻是一片農田，更别提對岸的琶洲。

但經過17年發展，珠江新城成了廣州的新中心，而時間來到2021年，琶洲會同珠江新城、金融城正在繪制廣州“新中心”。

當市中心往南、往東發生轉移後，大學城闆塊到市中心的通勤優勢就明顯了。

駕車20分鐘可達琶洲，30分鐘可以到珠江新城，這也成為了支撐大學城高單價的理由。

因為，不管廣州的心中心是往東，還是往南發展，大學城都占據了優越的地理位置優勢！

當琶洲、金融城、魚珠開始以主角擔綱時，大學城的地理位置優勢就更加凸顯。現在來看，将大學城放在小谷圍島的戰略性意義還是很大。

大學城有着豐富科教資源，可以打造一批實驗室和科技孵化平台，而琶洲有着移動互聯網、雲計算與大數據應用、人工智能等高新産業。

簡單說，有了琶洲、金融城等多個闆塊的聯動合作，大學城的最新科研成果能有效、快速應用轉化落地。除了能實現這點，它們還将産生1 1 1>3的經濟效益。

說人話，便是大學城有着人才科研的優勢，被市區的幾位大佬邀請一起下一盤大棋。換到官方說法，這盤棋叫“廣州人工智能與數字經濟試驗區”。

各闆塊産業的聯動發展，必然會帶來人流、資金流、信息流等要素流動。

所以，随着大學城外部交通的發展完善，未來将有更多因工作、因市區高聳入雲的房價而外溢到此的買家。

分析完北岸大學城闆塊後，那南岸的創新城呢？

先簡單科普下，廣州國際創新城包括大學城（18平方公裡）、生物島（2平方公裡）和創新城南岸（46平方公裡），總面積73平方公裡，南岸起步區以金光大道為界，分為西區和東區。

西區總面積7.7平方公裡，主要分為思科智慧城片區、西北片、西南片三部分，其中西南片包括了國際校區、暨大校區和科創綜合組團等。

東區總面積4.94平方公裡，現為新造鎮政府所在地，主要分為新造舊鎮區（含谷圍新村）、東北片兩部分，東北片主要為廣州醫科大學一期（已建成）、二期（正在擴建）用地。

越秀星彙文玺位于創新城南岸的西區，為華工二期校區的東北角，暨大校區的西邊。

從規劃闆塊來看，南岸是以科研、商貿發展、居住等功能協同發展，不同于商業配套齊全卻是産業單薄的“睡城”，也區别于有産業而生活配套缺失的“産業城”。

可見，創新城南岸是産、學、研、城一體化的闆塊。

說人話，就是既要産業、教育機構、也要科研，還要睡城應有的配套。

這麼香的配套，那越秀星彙文玺吹風價才5萬 ，低樓層還有4萬 ？

南岸發展還是比較平靜，當然，它絕不是死水一潭。

翻閱曆年的政府報告，從最早2011年就提到創新城，一直提到今天，政府都在與時俱進地修正、完善規劃、繼續加快建設創新城。

特别前些年，還簽約了世界500強的思科，雖後有變卦。但看得出番禺對創新城一直比較上心，但無奈規劃的落地，太考驗番禺的财力。

所以，從最早規劃的6路1隧到現在的8路1隧，大部分都在努力建設中...

說這些，都想側面告訴了大家，創新城賣這個價，跟它目前現狀有很大關系。

出彩君團隊去過現場，航拍過幾次，百米高空看下去：

南岸除了暨大、華工校區、部分回遷房外，周邊多為村落工廠，還有近年蓋起來的思科智慧城。

整體而言，現狀的界面、配套，加上目前市場行情，難以說服買家以單價6萬去買單。

除了配套不足、城建滞後外，與對岸大學城還有兩點不同：

1、大學城已無宅地供應，其地理位置相對優越，并作為“廣州人工智能與數字經濟試驗區”重要的一員，而南岸區未來還将有宅地入市，供應量還是未知數。

2、大學城有10所高校，潛在的買家更多。相同價格，願意置業北岸的教職工會多于南岸，而南岸目前僅有3所高校。

所以，整體而言，創新城南岸暫不及大學城。

相比北岸大學城，出彩君認為南岸在未來一段時間将跟随以萬博為最高點的價格體系。

說人話就是，星彙文玺的價格錨定，應該是南岸這邊的二手房價，而不是北岸的大學城。

比如，不遠處的雅居樂劍橋郡，這個樓盤有多個組團，而越秀星彙文玺本次推出為剛需産品，94平三房、114平四房，對應的是劍橋郡的佰利山小區，比如目前挂牌101、102平三房等。

雖然它們是一手二手，但并不妨礙它們的競争關系！

等南大幹線通車後，這兩個樓盤不過2公裡的距離，而且它們有一定互補。

佰利山小區為地鐵上蓋樓盤，交通優勢明顯，但其帶學位一般般。目前二手房單價大約在4.5-5萬之間。

而這次星彙文玺則主打學位，還有濃濃校園氛圍，鄰居分分鐘就是大學老師，圈層相對比較純粹。

平日還能到旁邊的華工、暨大校區溜達，但缺點是距離兩頭的地鐵站（闆橋站、新造站）都有一定距離。

而樓盤銷售表示，地鐵12号支線将在星彙文玺附近預留站點位置，但12号線支線還停留在規劃階段，仍舊會存在一定變數。

但交通方面，可以确定的是，南大幹線已經在建設中，預計明年底通車，到時樓盤過去萬博僅需6-7公裡。

而新化快速北段預計下月通車，通往琶洲市區的效率大大提升。

點擊查看：5-19最新航拍！新化快速大橋順利合龍！6月通車在望！

金光東隧道也在緊張建設中，消息稱明年能通車，屆時，前往對岸大學城也不過是幾分鐘時間。

點擊查看：金光東隧道最新進展來了，通車時間近了！

最後，回到本文主題，大學城7萬是實打實的價格，而文玺吹風價5萬也在合理範圍，算不上是窪池，但也不算是貴。

畢竟所在闆塊的發展潛力是有，還有開發商的品牌價值。

願意當開荒牛，看好創新城闆塊發展，看重學位，可以考慮越秀文玺。

值得一提的是，4月底，越秀地産以番禺第二高的樓面價33599元/平拿下創新城一期C居住地塊。

出彩君一激動就洋洋灑灑寫了3000多字，想着從一個番禺本地号的角度去寫一篇番禺房産的幹文，希望認可的朋友點個贊、在看 轉發。謝謝！

具體可點擊查看：創下番禺樓面價第二的它，靠的是什麼？

關于創新城的更多文章：

1、航拍南大幹線-新化快速交彙-越秀星彙文玺樓盤！

2、憑财力和“運氣”，越秀斬獲國際創新城一期C居住地塊

3、【航拍 全景】國際創新城華工國際校區旁住宅地塊（星彙文玺）

4、番禺這個闆塊不可少看，其重點項目曝光...

收錄于話題 #房産樓市

24個

下一篇過去一年，番禺熱門小區挂牌價漲跌如何？

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!