提及新塘，廣州剛需買家一定不陌生。

得益于地理位置、不限購、價格、交通等多個優勢，一度成為區域内最火的闆塊。

但近年來，新塘似乎有些“失寵，先是TOD綜合體債權危機，再是多盤集體降價等等。

負面消息不斷，難免會讓買家對闆塊未來發展前景有所動搖。

不過幸運的是，近期新塘終于有好消息傳出。

近日，廣州市政府采購平台發布了《廣州東部樞紐地區發展規劃》招标公告，根據規劃，廣州東部樞紐地區要從交通樞紐轉化城市發展樞紐，為此将規劃核心區、延展區、對接區。

其中，廣州東部樞紐核心，說的正是新塘站。

新塘能否靠這次升級，重新俘獲剛需買家芳心呢？

先來看看這份公告有哪些讓人眼前一亮的關鍵點。

根據公告，本次招标需要形成1個發展綱要，1個發展規劃，一個實施意見，一個建設計劃。

至于重點，我們也幫大家整理出來了。

首先，項目規劃預算2200萬元，規劃範圍323k㎡，共涉及五大區。

也就是說，這次廣州東部樞紐升級并不僅僅局限于新塘，還包括核心區（約100k㎡）、延展區（約160k㎡）、對接區（約50k㎡），以及交通樞紐啟動區（約8k㎡）、濱江啟動區（約5k㎡）

具體規劃範圍，可以參考公告示意圖劃分。

當然，新塘作為廣州東樞紐扛把子，依然占據整個規劃的重心。

如果再劃分細緻一些，新塘南站所在的交通樞紐啟動區（約8k㎡），很有可能是廣州東樞紐的重中之中。

畢竟這裡除了新塘站，還彙集了增城多個優質配套，如新塘萬達、增城合生彙、奧園康威廣場、永旺夢樂城、南方醫院增城分院等。

其次，與前海、橫琴等地區形成競合，抓建珠江口100公裡“黃金内灣”機遇。

一是發展綱要中提到的，通過區域發展條件分析，剖析與前海、橫琴等地區的競合關系，在珠江高質量發展帶上謀劃灣區核心引擎。

另外一個則是增城區委書記趙國生的采訪，他提出“要搶抓建設環珠江口100公裡“黃金内灣”機遇，沿東江、增江積極對接珠江沿岸發展戰略。“

可以看到，這兩個規劃要求都不低，且都圍繞“珠江”來做文章。

珠江之于廣州的意義已無需多言，聚焦江海交彙，融入“黃金内灣”，不僅是在謀劃廣州東部的戰略性發展空間，更是提升增城區域價值的重要一環。

不過，規劃是一方面，能否真正兌現又是另一方面。

目前規劃尚未透露更多具體信息，後續該如何落地實現，我們也将持續跟進。

相信大部分人更關心的還是，升級後的新塘，會有什麼不一樣？

其一，是定位升級。

衆所周知，新塘被定為“廣州東進橋頭堡”，新塘TOD是灣區大型交通綜合樞紐，彙聚了多條交通軌道。

在最新規劃中，新塘已經不甘于隻做交通中轉站，要沖向更高的台階。

本次規劃将謀劃廣州東部的戰略性發展空間，将廣州東部的交通要素轉變為發展要素，實現廣州東部地區從交通樞紐到發展樞紐的轉化。

也就是說，未來新塘将實現從交通樞紐到發展樞紐的轉化，且還要對标國際優秀灣區和全球著名城市，規劃藍圖可見一斑。

廣州東部交通樞紐中心灣區連接配套工程效果圖

其二，是産業升級。

熟悉新塘的朋友都知道，過去闆塊主要以制造業為主，随處可見牛仔褲、五金汽車配件、批發商貿等商鋪。

這些産業在過去很吃香，但放在現在，或多或少有些跟不上時代潮流。

顯然，新塘規劃者也已經意識到這個問題。

在這次廣州東交通樞紐規劃中，就提出“堅持産業立區強區，高質量打造現代産業體系"的觀點。

具體實操上，把發展經濟的着力點放在實體經濟上，圍繞廣汽本田、超視界、維信諾等龍頭項目，着力建設廣州東部汽車産業基地、新型顯示價值創新園、智能傳感器園區等專業園區，打造“車”“顯”“芯”産業集群。

回到文章開頭的問題，為什麼說新塘想要重獲剛需信任，有一定難度？

這還要從新塘的成長史說起。

攤開地圖會發現，新灘占位其實并不差，處于廣深科技走廊重要節點，北部的永和靠近科學城，可以承接隔壁黃埔外溢需求。

對比黃埔的知識城闆塊，新塘距離市中心距離比知識城近，發展早，現階段交通條件全方位優于知識城，到市區的時間比知識城少一些。

奈何新塘早期發展遺留問題較多，以及配套兌現速度不理想，導緻闆塊發展一直不溫不火。

去過新塘的朋友，都會覺得闆塊闆塊城市面貌感觀較差，尤其是對比幾站之隔的黃埔，落差感更加明顯。

近些年新塘新盤層出不窮，吸引不少剛需到此駐紮安家，但城市基礎建設進度跟不上人口導入速度，進而形成一種矛盾感。

圖源：網絡

想要解決這一尴尬局面，交通，無疑是新塘破局的關鍵。

對新塘而言，成也交通敗也交通。

攤開增城發展藍圖，新塘TOD擔負着闆塊太多期望值，僅軌道交通就彙聚了10條之多，包含3條國家鐵路、2條城際軌道、4條城市地鐵和1條電軌，貫通灣區城市群。

從新塘為起點，借助當下和未來的多個交通軌道（例如高鐵和規劃中的28号線），可以通往東莞、深圳等多個灣區城市，這樣的交通極點優勢，并非任何一個闆塊都能夠具備。

如此高規劃的項目，如果能盡早落地兌現，将極大程度助力新塘在整個廣州東站穩腳步。

但現實如何？凱達爾TOD屢屢深陷爛尾傳聞，也難怪買家會對闆塊産生信任危機。

如果把時間放長遠，随着規劃升級、産業轉型、配套完善，新塘的闆塊價值将會有所提升，同時也能擺脫城鄉結合部形象，但這個周期不會太短。

聚焦樓市，現階段大部分買家仍會對新塘帶有一絲不确定性。

那麼，是不是說剛需不能買新塘？

當然不是。

新塘作為廣州睡城之一，也曾有過一段輝煌時刻，早期的鳳凰城、翡翠綠洲、譽山國際等超級大盤，都是區域成交主力軍。

回顧過去，2016年廣州房價大漲，2017年廣州市政府出台330強力限購政策，把需求趕到了不限購的增城和從化。

加之2017年12月28日廣州地鐵13号線通車，地鐵通車利好帶動下，不到半年時間，新塘房價直線上升，一路飙到2萬

可惜這樣的漲幅沒持續太長時間，在2018年新塘價格開始回調，如今新盤普遍在2.6-3.3萬/平這個區間。

這個價格波動，對自住型買家而言影響不大，一是自住無需在意短期波動，二是新塘後期還要上漲的可能性。

如果是以投資為主，要承擔的風險相對更高。

在增城衆多闆塊中，新塘還是比較有優勢的，隻是目前整個區域行情普遍冷清，新塘也很難有火的機會。

但是不可否認的是，如果增城選一個地方需要發展起來，那一定是新塘。

除了城市界面不如荔城，新塘産業，人口，地理位置的優勢，可以說是對其它闆塊降維打擊。

最後，還是要說一句，升級後的新塘确實更有想象空間，但最終能否如願，還是要看兌現能力。

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