對于年輕人來說，第一次購置房産，基本上都沒有經驗，也不知道該問誰，不清楚有哪些坑。

這篇文章則是總結了年輕人購房過程中需要注意的問題，以及最全的應對措施。

文章較長，分别為《新房篇》和《二手房篇》，一共5360字，希望能夠對大家有用。

今天先給大家分享《新房篇》：

看證照是否齊全

1、預售證最重要

在售樓處（營銷中心）明顯處要放出來項目所有的審批許可，也就是五證齊全，這是政策要求的，包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。其中最重要的是商品房預售許可證。

2、大開發商手續一般合規

要注意，這些證件要在售樓處明顯的地方張貼出來，這是最合規的手續，開盤前必備證件，一般大型開發商都是手續合規的。但是你知道，很多中小型開發商是沒有辦理齊全手續，就直接開盤銷售了，或者都沒有開盤，直接放出消息開始賣，蓄客階段讓你交定金。

3、無證銷售也存在

在行情比較好的時候，很多都是這樣無證預售。我之前接觸的一個朋友就是這樣的案例，在四線城市，這個項目準備開盤了，但是不接受定金，新房竟然要找二手中介才能買，不然你就得找關系，地方賣房亂象讓我都挺驚訝的。

但是現實如此，有的時候該買的還不得不忍受這種情況，這種開發商敢這樣做應該是有監管缺位。

4、證照齊全才能辦貸款

有些中小開發商沒有五證就開賣，那麼你交了定金之後，是沒有辦法辦理銀行抵押貸款的，因為無證不齊全無法辦理房産證，也就沒有商業貸這個環節了，隻有證辦下來了才能去貸款。

在實際買房的過程中，這種亂象挺多的。當然大型開發商，比較少出現這種“奇葩”的情況。

所以大家選擇房子的時候，最好選擇有一定知名度、有口碑的開發商；但是更多時候，買房人是處于一個弱勢的地位，買房前弱勢，買房後也弱勢，地方生态如此，不得不适應，大型開發商，也會欺負人的。

别被沙盤蒙蔽了雙眼

每一個售樓處都會有一個高大上的沙盤，周邊配套、學校、商場、醫院、銀行、火車站等等都會列出來，距離大城市也會列出來，包括各種商圈和規劃，總之，每個沙盤都是以這個項目為中心來測距，并且包裝周邊配套有多好，但是你千萬别被沙盤蒙蔽了雙眼。

我告訴你怎麼看沙盤：

1、不要看标距，要看實測距離

很多距離都是虛值，為了讓你感覺距離市中心很近，把車距改成直線距離，或者把項目位置距離市區的邊緣區，顯得很近，這些都是不準确的，尤其是新盤，虛标距離很嚴重。

北京周邊的固安縣的項目都會說距離北京50公裡，1小時的車程，這句話并沒有告訴你，是從項目到北京大五環的車距，你開到三環試試？

解決的方法就是要自己實測，從市區裡到項目的交通距離，通勤時長和開車距離有多遠，這才是最真實的距離。很多人因為圖便宜，所以選擇了遠的地方，然後用開發商的标距來欺騙自己，最後難受的是自己。

2、不要輕信規劃，要看建設進度

很多新盤會在規劃圖上面寫好到底有名校進駐，這也是影響購房者最關鍵的因素之一，但是還是很多暴雷事情。主要問題在于開發商承諾的配套設施沒有到位。

尤其是學校這類問題，有很多新盤吸引購買靠的就是學校，但是開發商到底什麼時候能交付，都是不一定的。對于地産公司來說，肯定是先賣住宅，然後再考慮配套建設，時間推的越久越有利，但是對于購房者來說，那就不是好事了。

這個問題其實沒有什麼解決辦法，隻能看開發商的開發進度了，如果是中小型開發商的話，配套設施交付得更晚，大型開發商還好些，但是都不能保證的。

如果配套是當地有要求的話，進度還有一定保障。

3、商場沒有你想象的那麼重要，地段才是最重要的

很多新盤，開發商會自帶商業，有些是社區商業，以底商的形勢出現，有些是商業mall，以商業盒子的形勢展現，這些都有助于項目本身的便利程度。但是新盤的商業很多都是空置，入駐率沒有你想象得那麼高，而且地段差的商業賣不出去，生活配套缺乏保障。

所以地段比新盤商業要更重要，你選擇了一個好的地段，自然就會商業進駐，很快熱鬧起來，但是偏僻的地方商業很難起步，招商是個老大難。與其選擇一個商業配套不明朗的未來，不如選擇一個地段好的商業已經成熟的片區。

什麼時候買最劃算？

1、淡季買房最劃算

對于項目是分期開盤的，一般是首期最優惠，後期的項目一般都會漲價，而漲價的節點都在節假日，比如五一、中秋、十一，還有過年期間，這些期間都是漲價的時間點。

有些開發商在做促銷活動的時候，之前一般都是先經過了調價，先漲價後打折，這種套路是不是很熟悉？所以買房的節點應該是在淡季，也就是金三銀四之前，金九銀十之前。

開發商在年前急于回款，所以會有打折促銷，年前買可以撿到，或者年假過後的2月期間，盡快買，進入3、4月份就會猛漲一波；到了金九銀十之前，也是一個淡季，也就是5~8月期間，看房買房一定要踩對時機，不要每次買都是在熱銷期。

另外，如果你是首套剛需房，時機隻是一方面，如果在你準備好的當下，看好優質的标的就可以入手了，不要為了等待折扣而錯過，等待大概率會迎來上漲。

2、如果買完之後下跌了怎麼辦？

這是個很好的問題，一般來說，開發商不會這麼“作死”，買完就降價，不僅砸牌子，還會被砸場子。所以開發商一般不降價，除非已經面臨非常嚴重的回款問題，或者行情普遍都差，不得不“自宮一刀”，斷臂求生。那個時候誰也沒法自保。

所以前提是一定要做好選籌，而選籌又是一個複雜的體系，可以點贊、收藏。

，讓你理清楚如何選籌，從宏觀到中觀，最後到微觀角度全部打通。

樓盤本身要注意哪些地方？

下面舉幾個實例：

1、樓盤外立面

如果是新房的話，多數是還沒有樓盤外立面的，如果是分期開發建設，那麼就要看看外立面的情況，一般質量高低都是能看出來的。

2、看園林設計

這個是之前看的一個二手項目，小區綠化不錯，很幹淨，就是有點老舊

這是一個高爾夫球場主題的園林

在湖邊喝咖啡，很多園林是有人工湖的，會給小區添色不少

一般新盤的園林設計都是比較完善的，比較要把展示區做出來，開發商在開盤前對營銷中心和園林都是有考核的，必須得達到對外展示的程度，所以園林設計也是一個好的展示面。

我們在看園林的時候，主要看規劃排布是不是比較清晰合理，園林是不是你喜歡的風格，一般來說，這個問題都不大。

3、看沙盤情況

可以直接看出自己樓棟所在的位置、樓層、視野、朝向等等，這是最直接的角度圖，而且還可以看出周邊配套，一般新盤的商業配套都比較慢，看樓棟本身就可以了

看樣闆間要注意哪些事項？

樣闆間是開發商包裝出來的“糖衣炮彈”，很多看房比較少的同學，一到樣闆間的時候，就被開發商的精裝修搞的頭暈目眩，都是滿心歡喜，一激動就忽略了項目内在的價值了。

看樣闆間我來告訴你需要注意的兩點：裝修标準和交付标準。

1、裝修标準很重要

裝修标準是開發商跟你承諾的，是幾千塊/平米的裝修标準，整體的裝修标準按照你的面積來計算，最後得出大概的裝修費用是多少，如果是2000塊的裝修标準，100平米的話，那就是帶20萬的精裝修。

這個錢到底劃不劃算，隻能是見仁見智了。帶裝修的話整體價格高，對價格敏感的人來說就買不起了，而且20萬自己裝修或許也花不了這麼多錢。

如果預算稍高的話，可以選擇開發商的精裝修，他們選擇的産品一般都不錯，大型開發商的裝修産品因為統一采購價格低，比你自己買要劃算。中小開發商的裝修标準就不确定了。

2、交付标準要問清楚

交付标準：這個指的是房屋裝修都包括哪些内容，一般來說主要是地闆、牆面、管線、水電氣暖等硬裝，部分會帶家具，但是你看到的沙發、燈具、廚衛、餐桌、電視、冰箱、窗和床上用品、窗簾等軟裝，大概率是不帶的，這些要問清楚。

如果豪裝的話，開發商會告訴你“所見即所得”，所有硬裝、軟裝都會給你，當然價格也不便宜。但是可能出現的問題就是軟裝的産品不是你樣闆間的高标準，到後期交付的時候，這種糾紛數不勝數。

最後總結一下，除了上面這些内容，還有更深層次的選房邏輯，本文所介紹的都是技巧，屬于“術”的部分；真正選房，從本質上選擇的是地段、片區、階級和圈層，這些屬于“道”的部分，隻有道術結合，才能避免踩坑。

看房、選房，其實是非常後面的步驟，前面的步驟有很多，從選擇城市到片區，再到微觀的選擇角度，一步步來，才不至于被後面的亂花迷失眼球。

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