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第一章 為什麼要加強設備管理知識的學習？

提高個人綜合管理素質，把自己培養成為一名複合型管理人才，适應企業發展對人才的需求。

例⒈ 招聘的感想

例⒉ 顧問項目經理的确定

項目部經理的長、寬、高：

長：具備良好的政治素質，正确經營思想，強烈事業心

寬：具有較強的專業知識和相關專業技能

高：具備一定管理、協調、溝通、協作、分析、發現和解決問題的能力

提高服務質量，降低服務成本。

例⒈ 冷卻水管過濾器的拆除。

例⒉ 空調水溫的設置，空調主機的 通炮，末端設備的清洗。

安全高效運行的需要

例⒈ 高壓櫃避雷器壞

例⒉ 鍋爐房排污事故

例⒊ 工行頂部變風量跑水

第二章 物業配套設施設備的種類

² 供配電系統

變壓器——高壓配電櫃——低壓配電櫃——電容櫃——直流屏——發電機——樓層配電櫃——控制櫃



² 給排水系統

地下水池——生活水泵——供水箱——供排水管——各種閥門（減壓閥、閘閥等）——潛水泵——生活污水處理裝置——化糞池

² 電梯系統

使用性質：客梯、貨梯、消防梯、雜物梯、病員梯

運行速度：

高速梯 2.0米/秒以上

快速梯 1.5米/秒 （少數高層住宅用）

低速梯 1.0米/秒 （住宅選用較多）

² 空調系統

中央空調

供冷

空調主機（離心式、活塞式、螺杆式等）——冷卻水泵——冷凍水泵——分集水器——冷卻塔——末端設備（變風量、風機盤管）

供暖

鍋爐（蒸汽、熱水）——軟水器——除氧器——地下油罐——日用油箱——給水泵——熱水循環泵——冷凝水箱——排污箱

通排風系統——新風機——排風機

民用中央空調 (開利、海爾)

民用鍋爐 (AO史密斯)

分體空調 (制冷靠R22，制熱靠電爐絲)

² 消防系統

常見噴頭： 紅色：68℃

綠色：93℃

² 防盜報警系統

控制主機——探測器——門磁開關——緊急按鈕——聲光報警器——鍵盤控制器

種類：紅外探測器、雙鑒探測器、微波探測器、震動探測器

² 電子巡更系統

操作軟件——數字采集器——電子巡更棒——巡更信息鈕（接觸式和非接觸式）

² 門禁對講系統

對講分機——讀卡器——指紋儀——電控鎖——門磁探測器——門禁控制器——出門按鈕——對講主機——控制中心系統操作軟件

² 監控系統

黑白/彩色攝像機——多畫面處理器——畫面分割器——視頻分配器——矩陣控制器——錄像機——監視器電視屏幕牆——數字監控硬盤錄像主機等



² 停車場管理系統

自動發卡機——入口控制器——車輛感應器——入口自動道閘——自動讀卡機——出口控制器——車輛感應器——出口自動道閘——自動收費管理系統



² 建築防雷系統

建築物的防雷裝置

接閃器——引下線——接地裝置

建築物内的防雷裝置

電源避雷器——信号避雷器（為放電管）



² 遊泳池供水系統

循環泵——加熱器——消毒裝置——沙缸過濾裝置

第三章 物業配套設施

一、設備的管理

1、編号

通過對設備的分類及編号，便于日常的設備管理。

設備編号常用的方法：

例：G E — J K 0 1 0 4 3

設備分類代碼編号示例

變壓器 BY 高壓配電器 GP

柴油發電機 CT 低壓配電器 DP

避雷針 BL 配電箱 PX

照明燈 LD 電機 DJ

2、編制台帳

内容包括：系統分類 安裝地點

設備編号 始用日期

設備名稱 數量

出廠編号 價格

規格型号 維保單位

制造廠家 聯系人

技術參數 聯系電話

3、制定制度

包括安全運行、崗位責任制、定期巡回檢測等制度。

例：機電設備操作通用規定

三好、三幹淨、四不漏、五項紀律、四會、四項要求

三好

1. 管好

1）操作人員對設備負有責任，不經領導同意，不準别人亂動設備；

2）操作人員應使設備及儀表、附件、安全防護等裝置完好無損；

3）設備開啟後，不準擅自離開工作崗位，有事務必停機斷電；

4）設備發生事故後，要立即停機，保持現場，如實将事故情況報告上級領導。

2.用好

1）嚴格執行操作規程，禁止超壓、超負荷使用設備；

2）操作人員不準腳踏設備表面，不準用腳踢操縱把和電器開關。設備上不許放工具、文件等；

3.修好

1）操作人員應使設備外觀和傳動部分保持新安裝時或大修後的良好狀态；

2）操作人員應保持設備沒有較大缺陷，儀器儀表和潤滑系統靈敏可靠。

三幹淨

Ø機房幹淨

Ø設備幹淨

Ø工作場地幹淨

四會

Ø會使用

Ø會檢查

Ø會保養

Ø會排障

四項要求

Ø整齊：工具、防護裝置放置整齊

Ø清潔：設備内外清潔

Ø按時：按時加油換油

Ø安全：不出事故

四不漏

Ø不漏水

Ø不漏電

Ø不漏油

Ø不漏汽（氣）

五項紀律

Ø憑操作證使用設備，遵守安全操作規程

Ø經常保持設備清潔，按時加油

Ø遵守交接班制度

Ø設備附件工具齊全無損，不得遺失

Ø随時檢查設備運行情況，發現故障立即檢查報告

4、制度化是機電設備管理的有效方法，周一做什麼，周二做什麼，定好制度照辦就是了。管理人員怎麼流動，制度始終不變。制度制定要嚴格、合理、規範，具有可操作性，最關鍵的一條是要抓落實，并留下相關記錄。

5、運行管理

要求：運行正常，不出事故

設備及機房環境整潔、無雜物、無灰塵、無鼠無蟲害發生

人員配齊，持證上崗

做好各種運行記錄

6、各項設備的運行管理

電梯的運行管理

給排水設備的 運行管理

供電系統的運行管理

消防系統的運行管理

空調系統的運行管理

電子巡更系統的運行管理

門禁對講系統的運行管理

停車場管理系統的運行管理

監控防盜系統的運行管理

建築防雷系統的運行管理

電梯的運行管理

每天由電梯工對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵；

保證機房通風良好，機房溫度不超過40℃；

配備應急燈、滅火器和盤車工具；

做好機房的防火防潮處理；

每天巡檢，發現問題及時處理，并留下記錄

按規定定期對機房内設施和設備進行維修保養；

電梯機房由專人管理，參觀批準，入内登記；

電梯工持證上崗，無證禁止操作；

管理處經理在周檢時組織人員對電梯進行全面檢查，發現問題及時處理；

工程部按公司程序文件規定對電梯分包方進行評 審，評審合格後方能承擔維修保養工作；

在中控室設立報警點，保證發生故障時能接到報警；

未取得《準用證》的電梯嚴禁投入使用；

維修、保養電梯要挂牌告示，并嚴格按安全操作規程進行規範作業；

因故障停梯，維修人員應5分鐘内到達現場排除

給排水系統的運行管理

人員應對水泵房進行24小時巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無洩漏，發現問題及時處理；

經常檢查水泵控制櫃指示燈，觀察停泵時水泵壓力表指示，并傾聽有無異響，做好記錄。正常情況下，生活水泵、消防泵、噴淋水泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置；

生活水泵每周輪換使用一次，消防泵每月自動和手動操作測試一次；

泵房每天由分管責任人打掃一次，确保泵房地面和設備外表的清潔；

水池觀察孔應加蓋并上鎖，鑰匙由專人管理，透氣管應用鋼絲網焊接封口，紗布包紮，以防雜物掉入水池中；

按水泵保養要求定期對其進行維修保養；

保證水泵房的通風、照明以及應急燈在停電狀态下的正常使用；

水泵房由專人管理，出入登記，參觀需經批準；

管理處經理在周檢時組織人員對給排水系統進行全面檢查，發現問題及時處理；

水泵房消防設施完好，任何人禁止在其内吸煙；

儲水池和樓頂水箱每半年由有資質的人員清洗消毒一次，并取水樣送市衛生防疫站檢驗；

限水、停水預先通知業主；

消除跑、冒、滴、漏；

發生跑水、缺水故障，維修人員在5分鐘内趕到現場進行搶修。

供電系統的運行管理

設專職電工實行24小時值班（小區可酌情安排）；

值班電工持證上崗，認真執行交接班制度；

當值電工每小時對配電裝置及高壓櫃等進行巡視，密切注意電壓表、電流表、功率因素表、溫度表的指示情況，并做好記錄，發現問題及時處理；

因故須停某部分負荷時，應提前一天向使用該部分負荷的業主發出停電通知，對突發性的停電事故，應派人向業主作出解釋，恢複送電時，在确認供電線路正常、電器設備完好後按技術操作規程送電，嚴禁約時送電；

配電設備的倒閘操作由當班電工單獨進行，禁止兩人同時倒閘操作；

定期對設備進行檢查和維修保養，并做好相關記錄；

嚴禁在配電房内堆放易燃、易爆、有毒、有害物質的雜物，保持設備整潔；

配電房内消防設施完好齊備，應急照明燈正常好用；

做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇鼠燈小動物入内；

按供電系統保養要求進行維修保養；

禁止帶電作業，緊急情況必須帶電作業時，應有監護人和足夠的照明空間，并穿戴絕緣防護用品；

全部停電或部分停電作業時，應在斷開的開關分閘把柄上懸挂“有人工作，禁止分閘”的指示牌；

幹式變壓器正常運行時繞組溫度控制在90℃以下，超過90℃應采取人工降溫。

消防系統的運行管理

監護人員負責中控室消防設備24小時操作、監控、記錄。顯示火警信号後，應立即派人前往觀察。确認火情後，通過廣播和警鈴疏散人員，并啟動相應的滅火系統；

每月對火災報警系統進行一次功能檢查，并啟動消防風機、水泵等設備，并将試驗結果記錄保存；

每月按時對消防應急器材進行檢查并填寫檢查記錄

根據維保計劃，定時進行維修和保養；

定期組織專業人員（每周）對消防設備進行檢評；

嚴格控制非值班人員進入相關機站房；

消防設施、設備、線路，不得随意更改；

機站房幹淨、衛生，設備無灰塵，不堆雜物；

對相關人員定期進行系統及操作知識的培訓，定期進行消防演練

預先制定突發性火災等災害的應急預案。

空調系統的運行管理

嚴格遵守鍋爐及冷水機組安全操作規程；

定時進行年檢和安全校驗（鍋爐本體、分氣缸、壓力表、安全閥、溫度計、流量計）

各類人員定時巡檢，做好記錄，發現問題及時處理按規定定時進行維護保養；

合格服務供方的定期評價；

消防器材定點放置，嚴禁私自随意亂動，經常檢查，過期更換；

水質定時化驗，并符合标準：給水硬度小于0.03毫克當量/升

爐水堿度小于22毫克當量/升

爐水PH值（25℃）10 — 12

氯根300毫克/升

做好空調系統水質處理（冷凍水、冷卻水、冷凝水）

設備運行時，值班人員應按時巡查，并記錄各運行參數，如有異常，及時調整；

定期清洗系統的過濾網、過濾器及進風口栅欄，保證送風管和供回水管道通暢；

定時進行溫度檢測，填寫溫度日報表；

離心式冷水機組掉電不能超過3分鐘；

漏水維修要求5分鐘之内人員趕到現場。

設備的維修保養

有人說，機器不過是一堆通上電就會動的鋼鐵，我們說，機器也是有感知的，你好好照顧它，它就會為你認真地工作，你不善待它，它就會對你不客氣。所以，要想保證物業區域各點的正常運作，不發生因設備原因而造成的投訴、停業等，除了要加強設備的日常運行管理外，還要努力做好設施、設備的計劃性維修保養，隻有這樣，才能保證設備的正常運轉。

案例1 26F設備跑水事件

設備通用維保要求

機電主管于每年12月份制定設備全年（細到每周）維護保養計劃表，經管理處讨論，報公司工程部審核，并經公司領導批準後下發實施。

維保過程由班長和相關主管進行過程控制，并填寫過程記錄，一般設備由管理處技術主管、經理進行質量檢查，重大的維保由公司工程部進行過程控制和驗收。

維保過程由班長和相關主管進行過程控制，并填寫過程記錄，一般設備由管理處技術主管、經理進行質量檢查，重大的維保由公司工程部進行過程控制和驗收。

公共設施設備維修保養過程記錄表

凡重大節日、經營旺季、貴賓來訪，都事先對設備進行特别的技術性檢查，做到萬無一失。

對設備的正常維修保養，要視業主的經營特點和規律進行，一般安排在夜間或休息日，以不影響業主正常生活、工作為前提。

保養内容：清潔、緊固、調整、防腐、更換易損件

設備的保養按《設備全年維保工作安排計劃表》執行，并做好維保記錄。

介紹一下設備的三級保養制度（工業企業普通采用的一種維保方法）

日常保養

内容：清潔、潤滑、緊固易松動的螺絲，檢查零部件運行狀況和完整程度，保養的重點在設備的外觀。

人員：操作工

頻度：每天（周）

月度保養

•内容：清潔、緊固、潤滑，部分調整，拆卸、清洗

•人員：操作工，相關工種配合，專業技術人員指導

•頻度：每月或設備連續運轉500小時以後

半年保養

•内容：設備内部清潔、潤滑、局部解體檢查修理、調整、緊固

•人員：操作工，相關工種配合，專業技術人員指導

•頻度：半年一次

全年保養

•内容：對設備全體進行檢查、調整、更換磨損零件，對主要部件進行鑒定、測量，對設備由内至外進行一次全面徹底的技術保養

•人員：相關人員或委外進行

•頻度：半年一次

第四章 常見故障應急處理

v電梯常見故障及應急處理

1.電梯常見故障

1）安全回路故障：表現為停梯

處理辦法：到機房檢查控制屏，确定故障點進行排障。

2）光幕故障：表現為門關不上

處理辦法：一般清潔光幕表面，嚴重時拆開清潔

電梯應急處理

v火災時：将電梯迫降至基站

v水災時

1）底坑進水，将電梯停于兩層以上，中止運行并切斷電源；

2）樓層進水，将電梯停于進水樓層以上，關閉電源；

3）電梯濕水後，交由電梯公司做濕水處理

v電梯困人

1）轎箱停于接近電梯口的位置，且高于或低于樓面不超過0.5米時：

a. 确定轎箱所在位置（根據樓層指示燈或小心開啟外門察看）；

b. 關閉電源；

c. 用專用外門鑰匙開啟外門，用人力開啟轎箱門，協助乘客離開轎箱。

2）轎箱低于遠離廳的位置

将電梯轎箱移至就近的電梯處門口。

具體做法

•利用電話或其它方式通知轎箱内的乘客保持鎮靜，并說明轎箱可能移動，不可自行将身體任何部位探出轎箱外；

•如轎箱門處于半關閉狀态，應先将其完全關閉；

•進入機房關閉故障電梯電源；

•拆除電機的軸端蓋，安上旋柄座及旋柄；

•一救援人員用力把持住旋柄，另一救援人員手持制動釋放杆，輕輕撬開隻動，注意觀察平層标志，使轎箱移動至最接近電梯門口；

•确認刹車制動無誤，放開盤車手輪。

v供配電系統常見故障

停電

處理方法：先導電，再查原因

開關發熱

原因：過流；處理方法：調整或更新

原因：接線松；處理方法：清除氧化層，緊固處理

v給排水系統常見故障

供不上水

水池（箱）無水、停電、泵壞、閥門閥芯掉堵

排不了水

管道堵塞、潛污泵壞、停電

爆管

切斷水流、引流、換管

漫水

切斷水流、引排、換泵

v消防系統常見故障

控制系統不聯動

消防管網無水，或水壓不足

誤報

誤動作

§噴淋頭破碎時

1）打開閥門控制管井；

2）關閉噴淋供水閥，開啟洩水閥；

3）引水；

4）搶修噴頭，并注水。

v空調系統常見故障

空調效果不好

漏水

應急處理：空調跑水

電子巡更系統的運行管理

常見故障

不能正确讀出電子巡更棒的數據，檢查電子巡更棒與數字采集器、數字采集器與計算

機的通訊是否正常；

維護注意事項及檢修周期：安裝固定好巡更信息鈕，正确操作使用電子巡更棒，避免人為敲打和撞擊；

應急處理

發生故障及時與供應商聯系。

門禁對講系統的運行管理

常見故障

IC卡不能正常開門，檢查該卡是否折裂或有其他損壞，是否已授權或已挂失；

維護注意事項及檢修周期：讀卡器、指紋儀、電磁鎖等設備做好防塵和防腐蝕處理；

停車場管理系統的運行管理

常見故障：

•道閘不能自動起落，檢查減速皮帶和彈簧這些易損件是否損壞，再檢查電機和控制器是否正常；

•讀卡器不能正常讀卡 檢查此磁卡是否消磁或損壞，再檢查讀卡器與計算機的通訊口控制器是否正常

維護注意事項及檢修周期

每月需對自動道閘檢修保養一次，機械傳動部分加潤滑油。

應急處理

道閘不能自動起落時，用手柄将道閘杆搖至與地面成90度，保證出入口的暢通，又不會把車輛意外砸壞。

監控防盜系統的運行管理

常見故障：

攝像機無視頻信号：應檢查該攝像機電源有無問題，檢查視頻信号的BNC接頭是否接觸可靠牢固。

防盜系統無報警信号：檢查該探測器的地址碼或報警回路是否接錯，探測器的探測範圍或安裝角度不符合要求。

維護注意事項及檢修周期

攝像機、防盜探測器等設備做好防雨、防濕、防腐處理。攝像機每年做一次磁頭清洗，防盜報警控制主機，每2個月做一次報警試驗。

應急處理

機發生報警後，首先确認報警部位，查明是否誤報。

建築防雷系統的運行管理

常見故障：

接地電阻達不到技術要求，應增加接地體的根數，或适當增加地體的長度，還可以采用長效降阻劑。對有腐蝕的場所，須重做引接部分。

維護注意事項及檢修周期在定期檢查或日常巡視中發現接閃器，引下線和接地裝置達不到技術要求時，應采取整改措施，及時焊接，做防鏽防腐處理，緊固螺栓等，以達到相關

标準要求。

避雷裝置的接地電阻必須定期檢查、測試。電器設備的接地、接地線每年至少查2次，接地電阻每年測試1次，避雷針、避雷帶、引下線應每年檢查1次。

• 應急處理

一旦發現因雷擊損壞建築物内的電氣設備時，應首先切斷該回路的供電，未查明原因或該回路上的電氣設備未恢複正常時，不得再次供電。

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