最近樓市降價成風，房企爆雷不斷，之前是買房的有壓力，現在是賣房的有壓力。而且這種壓力正在悄然向賣地端擴散。

相對于第一批集中供地而言，第二批集中供地走的可謂是有些艱難，不少城市出現延期出讓、終止挂牌、地塊流拍等現象。

上周，北京第二批次集中供地也在一片冷寂中潦草收場。10月13日的土地拍賣會上，僅有2家民營房企參與現場舉牌，而最終買家多為央企、國企。

當日，北京共成交11宗地塊，收入379.5億元，加上此前10月12日底價成交的5宗地塊，和9月23日競标成功的一宗共有産權地塊，這一輪集中供地共計收入513.43億元，與5個月前1109.7億元的首次集中供地相比，此番入賬已經腰斬。

然而在這之前，就有預警。

按計劃，北京二批次供應地塊總計43宗，其中26宗因無人出價而延至下批出讓，也即意味着，此輪供地流拍率高達60.5%，其慘淡程度已超過上海和杭州，且也刷新了北京此前的土地流拍記錄。

用“難堪”兩個字形容也不過分。

随着市場的整體變冷，就像小白菜在之前的文章中說過，“情緒”對于市場非常重要。情緒低迷是對市場最大的殺招。

如今，謹慎拿地已成當前樓市常态。此前，包括福州、杭州、成都、蘇州重慶、南京、上海、武漢等多地均已出現土拍“爆冷”現象。

上海在二批土拍開始之前，27宗涉宅用地中有7宗提前終止出讓。

廣州在第二輪集中供地共有48宗涉宅地出讓，23宗地成交，而其餘25宗地塊則流拍，流拍率達52.08%。

杭州第二批集中供地中剩餘14宗地塊按計劃出讓，其中9宗地塊以底價成交，另有5宗地塊有所溢價，但均未觸發搖号。與首批供地時有41宗地塊觸及最高價、溢價率超過29%的火熱，不可同日而語。

沈陽流拍和中止交易率達到58.7%。

土地流拍是一個非常重要的現象，這某種意義上來說其實是房企的一場博弈，而且是那種“躺平”了的博弈。

就拿北京本次集中供地來說，據報道參與房企不足30家，遠不及首輪土拍時共50餘家房企參與的場面。真正拿到地的也是那些資金狀況良好的央企和國企。

“三道紅線”等政策對于開發商的限制比較嚴，現在都要求自有資金拿地，房價的上限也被卡得比較死。即使後續市場房價漲了，開發商也沒多少漲價空間。

例如，北京這輪首次試點競“現房銷售面積”，也就是當參與競拍的開發企業現場報價達到上限之後，不再繼續競價，而是競“現房銷售面積”。最終，試點地塊将近一半的面積，大約5.4萬平方米的商品房将實現“現房銷售”，而不是現在通行的“期房銷售”。這可是相當考驗房企資金能力的，這也與咱們上次的文章提到的“保護消費者的合法權益”是相契合的——防止期房爛尾，購房者錢房兩空。《樓市調控的風向有變化？》

這政策當然沒錯，但對房企的要求就高了。這就會讓房企們覺得拿地并不劃算，因為注定是沒有什麼利潤空間的，所以他們索性不出手了。當然，還有一部分，受困于負債壓力，他們就在紅線上，也是有心無力。

但是地方現在還是非常需要土地财政的。建設地鐵、搞民生，這些都需要錢，地方政策也表現出了誠意，所以第二輪土拍，各地都對溢價給出了限制，防止地價過高的情況出現。

但是，市場氣氛不好，結果還是不好賣。

企業們不出手，地方又想要錢。這就是一個博弈的棋局，看誰先繃不住。

央行釋放“軟調子” ？

說完土地市場的慘淡，我們再看看央行釋放的信号。

10月15日，央行第三季度金融統計數據新聞發布會上表示，破天荒的聊了很多房地産，而且每句話都暗含深意。

我們先來看看央行都說了些什麼：

概括來講，央行有幾個核心意思：

概括來講，央行有幾個核心意思：

1、＂房價回穩後，這些城市房貸供需關系也将回歸正常＂

句話既是對金融機構說的，也是對購房者說的。意思是：房貸供需關系回歸正常，市場已經降溫的城市個人住房貸款發放有望加快。

2、部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債餘額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款。

這句話更加關鍵，就是說之前開發貸收太緊了，是“誤解”意思了，熱門城市的房貸也偏緊了。

這預示着銀行将矯正對房企偏緊的信貸措施，款投放提速，房企資金壓力将緩解。随着房地産貸款投放提速，市場至暗時刻已經過去，房企資金壓力将緩解。

接下來怎麼辦？太緊了不行，要糾偏，要回到正常的水平，其實就是稍微松一松。房企和買房人都能喘口氣，樓市才能健康發展下去嘛。

3、經過近幾年的房地産宏觀調控，尤其是房地産長效機制建立後，國内房地産市場地價、房價、預期保持平穩，大多數房地産企業經營穩健，财務指标良好，房地産行業總體是健康的。

這句話裡提到了“财務指标良好”的房企，這些企業是誰呢？

我們大膽聯想一下10月15日公布的另一則消息：

這塊可以細品……

結語

一部分和第二部分結合起來看，想必大家也就好理解了，小白菜這裡不想把話說得太直白。

一句話，矯枉肯定需要過正，但不會一直過正。

看看最近打響救市第一槍的哈爾濱。主要政策如下：

1、發放購房補貼。購房補貼以貨币形式一次性發放，發放标準按照全日制博士生10萬元、全日制碩士生5萬元、全日制本科生3萬元、大中專生（含技工院校）2萬元。

2、放寬預售門檻。對于綠牌、藍牌開發企業，高層達到一層工程主體施工形象、多層達到二層工程主體施工形象的，企業可按棟申請商品房預售許可證。

3、降低公積金貸款門檻。二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過50年。

4、新市民買房補貼。對原籍不在當地，因工作或上學等各種原因來哈的新市民，購置首套商品房時即可享受購房補貼1萬元。

5、公寓按民用水電執行。實際用于居住用途的公寓房屋，水、電收費持續執行民用價格标準。

6、縣（處）級女幹部和高級職稱女性專業技術人員住房公積金個人貸款年齡由55周歲調整為60周歲。

哈爾濱的動作說明，有關部門已經親自下場托市，要提振市場情緒。

最後說下房地産稅。

前兩天，高層明确“要積極穩妥推進房地産稅立法和改革，做好試點工作。”

這也說明房地産稅出來是闆上釘釘的事。現在就等立法明确向誰征收、怎麼征收、征收多少等問題。

在這之前，就是試點。需要關注哪些城市可能成為試點。

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