從2018年初開始，貴陽的房屋開發商陸續向業主退還“三通費”，但也有部分房開商拒絕退還，由此引發訴訟……

近日，貴陽市白雲區人民法院受理了多起業主起訴房開商，要求房開商退還煤氣初裝費及有線電視初裝費的房屋買賣合同糾紛案件。

被告房開公司開發建設了白雲區某小區。向購房者交付房屋時，被告要求購房者交納煤氣初裝費及有線電視初裝費，交費後才能收房。

購房者交費收房後，得知相關費用房開商不能向業主重複收取，故要求房開商退還已交納的煤氣初裝費及有線電視初裝費。

在遭到拒絕後，部分購房者陸續作為原告向法院提起訴訟，要求房開商退還煤氣初裝費及有線電視初裝費，并支付其資金占用費。案件受理後，承辦法官及時與被告溝通，動員其與原告調解解決糾紛。在征得原、被告同意後，法官組織雙方進行調解。

經過法官釋法析理，最終被告同意退還原告煤氣初裝費及有線電視初裝費，并願意按照中國人民銀行公布的同期存款利率支付資金占用費直至該費用退還完畢之日，也同意承擔案件的訴訟費。

今年4月，貴陽市花溪區人民法院對一起索要“三通費”的訴訟作出一審判決。

原告吳某與被告房産公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購該房開公司開發的商品房。2011年12月25日，原告向被告物業貴陽公司繳納代收燃氣初裝費、電開戶安裝費，代收有線電視裝機工料費合計3773元。姜某認為被收取上述費用不符合國家法律和地方性法規的規定，故訴至法院。

原告提出如下訴訟請求：

1、判令兩被告連帶返還原告燃氣開戶費2988元、電開戶開通費520元和有線電視開通費265元，合計人民币3773元， 并按年利率4.75%的标準支付利息。

2、訴訟費由兩被告連帶承擔。

被告房産公司辯稱，物業公司代房開公司向購房人收取相關費用系按照《商品房買賣合同》及補充協議的約定收取，并未違反法律強制性規定。即便國家政策出現了新規定，但該規定不影響雙方合同的效力，該費用不應返還。被告物業貴陽公司辯稱，原告主張的費用系該公司代房産公司收取，并不是物業公司實際收取。

法院經審理後作出一審判決：

一、被告房開公司于本判決生效之日起三日内退還原告姜某燃氣開戶費、電開戶費、有線電視安裝入網費共計人民币3773元及資金占用利息(資金占用利息以人民币3773元為基數,按年利率4.75%的标準，從2011年12月25日起計算至實際退還之日止）；

二、駁回原告的其餘訴訟請求。案件受理費由被告房開公司負擔。

一段時間以來，這樣的案件在貴陽時有發生，并不鮮見。有多家房開公司均因“三通費”與業主對簿公堂。

比較突出的是，去年某小區有近四十位業主與小區房開商就因退還“三通費”問題打起了官司。

一審後，房開公司不服判決，向貴陽市中級人民法院提起上訴。貴陽市中院經審理，于去年12月作出了房開公司向業主退還“三通費”的終審判決。

律師解讀

“三通費”問題的症結何在？它涉及哪些相關法規？這個問題該通過哪些途徑得以解決？貴州慎行律師事務所金家特律師和陳雲英律師對此進行了專業解讀——

據兩位律師介紹，“三通費”是商品房基礎設施建設費的簡稱。

基礎設施最開始為“三通一平”發展到後來的“五通一平”至現在的“七通一平”。基礎設施建設是20世紀90年代伴随着我國商品房市場出現的問題，随着社會的發展，基礎設施建設已成為住房的基礎和必備條件。

基礎設施建設費屬于商品房的建設成本，作為商品房的價格構成，包含在商品房的價格中，國家相關法律法規也規定了房開商不能在商品房價格外向買受人收取基礎設施建設費。

但是，由于種種原因，部分房開商以“代相關基礎設施專營單位收取”為由，在房價外向買受人收取基礎設施建設費的行為比較普遍。

陳雲英律師曾代理過多起“三通費”案件。目前他代理的一起“三通費”仲裁案正在等候裁決。

說來也巧，陳律師還作為原告，以訴訟代表人身份，參與過他所住小區業主的“三通費”訴訟。

該小區業主在雲岩區人民法院起訴，要求判令被告房開公司向原告退還已收取的獨立電表費、獨立燃氣費、有線電視費；判令被告按照人民銀行同期貸款利率向原告支付上述費用的資金占用損失；訴訟費由被告承擔。

2018年12月，法院作出判決，被告房開公司于本判決生效之日起十日内退還原告獨立電表費、獨立燃氣費、有線電視費共計3985元及相應資金占用費并承擔訴訟費用。

身為一名法律工作者，又親曆過此類訴訟的進程，陳雲英律師對清退“三通費”的難度，有着切身感受。

房地産市場土地資源的稀缺性、人們對住房的剛性需求、商品房價格昂貴，加上商品房買賣雙方信息不對稱等原因，作為房地産開發企業的出賣人與作為自然人的買受人在事實上的不平等，導緻房地産市場買受人與出賣人相比，處于弱勢群體地位。

陳律師介紹說，據了解，部分房地産開發商在明知法律法規禁止在房價外再向買受人收取“三通費”的情況下，往往通過通知、單方告示、補充協議等方式，以代相關基礎設施專營單位收取或者開戶費等名義向買受人在房價外收取。

每戶收取幾千元，從個案來講金額不大，但出賣人是向整個樓盤所有買受人收取，涉及總金額往往很大。房開商要将自己收取的“巨資”退還給買受人，顯得有點“動力不足”。

從現實情況來看，有房開商沒有在房價外向買受人收取“三通費”，也有部分房開商再房價外收取“三通費”後，主動退還了業主，還有部分房開商要求買受人通過司法途徑解決。

其中，主動退還買受人“三通費”的情況并不占多數。大部分價外收取“三通費”的房開商，都是在買受人通過司法途徑勝訴後才退還的。還有部分買受人是在拿到勝訴判決後，向法院申請強制執行才得以要回“三通費”。

當然，還有部分樓盤的房開商仍在觀望買受人的動向，買受人不起訴，房開商則始終保持“沉默”。

可喜的是，随着國家對群衆合法權益的重視，加上老百姓法律意識的不斷提高，房開商收取的三通費背後的“秘密”被越來越多的人知悉。

2018年6月起至12月底，住房和城鄉建設部等七部門在全國三十個城市聯合開展治理房地産市場亂象的行動，其中，就有打擊從事違規銷售、變相加價、價格欺詐等專項内容。

在專項行動的大背景下，部分買受人拿起法律武器要回了“三通費”，但是還有部分買受人仍在為索回“三通費”而努力。部分房開商以各種理由進行搪塞，走訴訟途徑則需要付出時間和經濟成本……

想要索回本就屬于他們的“三通費”，還有一段路要走。

為幫助這類業主厘清“三通費”問題，兩位律師特地整理了這一問題的相關法律法規。業主朋友遇到類似問題，可進行參考。

（1）水、電、燃氣及有線電視等基礎設施建設和安裝達到交付使用的條件是開發商的義務，也是房屋發揮其應有功能所必須具備的基本條件。

根據建設部《房屋建築和市政基礎設施工程施工招标投标管理辦法》（2001建設部令第89号）及《城市房地産開發經營管理條例》的規定，水電燃氣及有線電視等設施均屬于房屋建築工程的組成部分。

住建部《住宅設計規範》（2011年GB-50096 ）對房開商基礎設施的建設要求有明确的标準。因此，水、電、燃氣及有線電視等基礎設施建設和安裝達到交付使用的條件是開發商的義務，也是房屋發揮其應有功能所必須具備的基本條件。

（2）三通費已包含在房價中。

根據國家稅務總局《房地産開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發〔2009〕31号）第27條規定:房地産開發企業的成本項目包括基礎設施費。

《貴州省城鎮房地産開發經營管理條例》第31條“商品房價格應當包括水、電等配套設施的建設安裝費用。”貴州省人大法制委對該法第31條的答複，明确了水、電、燃氣、有線電視、通信等設施建設安裝費用已包含在房價裡，建設單位和相關專營單位不得再向買受人收取。

（3）房價外收取三通費系違法、重複收費，應予返還。

根據《價格法》第13條：“經營者銷售、收購商品和提供服務，應當按照政府價格主管部門的規定明碼标價，注明商品的品名、産地、規格、等級、計價單位、價格或者服務的項目、收費标準等有關情況。經營者不得在标價之外加價出售商品，不得收取任何未予标明的費用。”

根據《價格法》《民法總則》《民法通則》的規定，商品房出賣人應返還買受人在房價外向買受人收取的三通費并賠償損失。

最後，兩位律師提醒，買受人如認為自己的合法權利受到侵害，要相信法治的力量，采用理性、合法的方式或途徑進行維權，避免采取過激、違法的行為。

• 買受人可向有關行政主管部門投訴；
• 買受人可與商品房出賣人協商解決；
• 買受人與出賣人協商不成可向人民法院提起訴訟；
• 如果買受人與出賣人有有效的仲裁協議或仲裁條款可向協議的仲裁委員會申請仲裁。

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