醞釀多年的房地産稅，

終于揭開面紗。

近日，國務院獲得授權，将開展房地産稅試點。根據公告，試點期限為五年，征稅對象為“居住用和非居住用等各類房地産”，不包括農村宅基地。這意味着，征稅對象是城鎮居民，不針對農民。另外由于房地産稅屬于地方稅種，具體細則将由地方提出，國務院負責審批。

接下來人們關心的是，

青島會被納入此次房地産稅試點範圍嗎？

将執行什麼樣的稅率标準？

征稅後會對樓市産生什麼樣的影響？

【熱點問題一】

哪些城市有可能成為試點呢？

目前分析普遍認為，此次房地産稅試點範圍大概率是房價漲幅較多的中東部發達地區，包括北京、深圳、廣州、杭州、海南等地。特别是作為共同富裕示範區的浙江、社會主義先行示範區的深圳和中國第一個提“去房地産化”省份的海南，先行試點的可能性較大。

相對來說，山東雖然屬于經濟大省，但主要城市房價漲幅并不算多，是否會開展房地産稅試點，仍然有待觀察。但如果山東一旦開展試點的話，相信青島大概率會被列入試點城市。

因此，從目前的情形來看，青島是否會開展房地産稅試點，前景尚不明朗，有待官方的發布。

【熱點問題二】

房地産稅交多少？怎麼交？

十年前，重慶和上海推出“房産稅”試點。這兩地房産稅僅針對增量住房，受衆人群較小，面向的是中高收入階層，而且對本地居民制定較寬松的免征條件。從征收的力度來看，均非常有限。上海稅率在0．4％至0．6％之間，重慶為0．5％至1．2％。因此總體來看，“房産稅”試點對這兩城市的影響并不大。

與上海、重慶的試點不同，此次房地産稅試點有兩點新變化，一是包括居住和非居住兩類；二是與此前主要針對新房不同，此次對存量房産進行征收。

可以明确的是，本次房地産稅征收對象顯然是高收入、有多套房産的中産富裕階層，通過稅收，實現收入分配調節的目的不言而喻。因此，相信此次試點會遵循廣開征、低稅率、全覆蓋的原則。

也就是說，房地産稅一旦開征，擁有二套房及以上的中産階層将成為納稅的主力，且稅率會在一個溫和、可承受的範圍内。

【熱點問題三】

房地産稅對樓市影響幾何？

從理論上來說，征收房地産稅會提升持房成本，進而對房價形成打壓之勢，這是短期内可以預見的結果。

不過，根據其他國家的經驗，房價更多的還是由供需關系決定，房地産稅不能從根本上改變樓市的走向。

因此有專家認為，從短期來看，征收房地産稅可能會增加持有房産的成本，并給房價帶來下行風險。但是，從長遠來看，房價上漲的趨勢不會改變。

還有專家分析，如果征收房地産稅，在房産供過于求的城市，房價可能出現下降的情況；但在一線城市，住房需求遠遠大于供給，房價不太可能下降。

也就是說，房地産稅的出台，可能會進一步加劇樓市的分化。一線城市（特别是人口大量流入的城市）住房資源緊張的态勢并不會因為房地産稅的出台而有所緩解。相反，一些人口增長緩慢甚至是流出的城市，樓市的泡沫會因為房地産稅的出台，而受到進一步的擠壓，甚至破裂。

對青島來說，房地産市場總體處于一種良性健康的狀态，房地産稅的出台并不會從根本上改變市場的基本面。同時，青島也是一個人口持續流入的城市，基本住房需求和改善住房需求仍然在增加，房地産稅的出台，不會造成市場的大幅波動，不會出現人們大量抛售房産的狀況。歸根結底，是人們對這座城市的發展前景有信心。

住房是人們的基本需求，也是體現社會公平正義的重要方面。從這一角度說，房地産稅的出台，可以幫助政府實現收入方式的轉變，可以調節人們的收入分配差距，可以擠壓樓市的炒作成分。因此，征收房地産稅是青島樓市走向健康長期發展的有效措施，也是城市縮小貧富差距、實現共同富裕的必由之路。

【熱點問題四】

手裡有多套房要不要賣？

在記者調查采訪中，本地有市民提出一個問題：“如果是按專家說的，可能針對多套房擁有者征稅，那擁有多套房的是不是要趕快賣呢？”

對此，記者也采訪了多名業内人士。卓易數據市場分析師王玟琳認為，房子不在多而在精。原本在樓市調控的大背景下，“老破小”房源就受到極大沖擊，房價上漲空間小，銷售也相對困難；相形之下，次新房及新房房源，尤其是低密度的産品，則十分受歡迎，而且升值較快。“所以說，即使沒有房地産稅試點，手中擁有多套‘老破小’房源的，也建議盡快脫手，換成地段、品質、配套好一些的新房源。如此一來，即使換來的新房源最終達到征稅标準，保值程度也遠遠高于房地産稅的稅額。”

業内人士建議，買房不要貪多、貪便宜，買一些遠郊配套較差的産品，這個無論在何時，都是不理智的。遇到行情不好的時候，置換新房就變得更加困難。所以，“去粗取精”才是目前多套房持有者應該做的。

【熱點問題五】

對剛需和改善置業者影響大嗎？

當然，多套房持有者畢竟是少數，剛需置業者才是這個社會的購房主力。那麼，房地産稅對剛需和改善置業者會有什麼影響？針對這個問題，多位業内專家表示，對剛需住房可能影響不是特别大，影響最大的，恐怕是多套房或者人均面積比較大的業主。

島城某高端項目的置業顧問劉經理告訴記者，目前他手上的客戶雖多為改善型，但針對房地産稅的問題，并沒有過多咨詢者。“我認為，青島被列入試點城市的可能性不大，即使在列，剛需和改善置業者也大概率不會成為被征稅對象。所以，這部分人該買的房還得買，不必考慮過多。受影響最大的應該會是多套房持有者，而這部分人目前也已被限購和限售限制了，沒有過多動作了。”劉經理說。

根據規定，此次試點的周期為5年，也就是說，全面立法要在5年之後。島城樓市分析專家張百忍認為，這個期限對青島來說，算是很長的緩沖期了，無論是相關部門還是購房者，都可以在這個期限内做一些調整，所以餘地比較大。“但對于剛需和改善置業者來說，買房和換房本來就是用來住的，所以大可以按照自己的節奏來，無需過多關注房地産稅的問題。畢竟大概率會有一個免稅區間，而且從目前的行情來說，島城無論是新房還是二手房，價格都有所回落。今年年底，會是一個入市好時機，還需要這部分人抓住時機。”張百忍說。

房地産稅改革試點對房價是否會有影響？業内人士表示，短期内對二手房價可能會有一些影響，但是長期來看，整個行業終将趨于健康平穩。從中長期來看，房價受到多重因素影響，房地産稅隻是其中一個變量。但短期來看，房地産稅試點則是向社會傳遞強烈的調控信号，會扭轉市場對于“房價永遠漲”的預期，有穩定房價的作用。

專家觀點

位于創新前沿的示範區可以先行加入試點，能給其他地方和全局配套改革提供更好的案例經驗。可以肯定的是，将來擴大範圍的試點地區，都會給它一個彈性空間，不要求所有的試點地區采取完全一緻的方案。另外，在立法軌道上，一旦通過，也不會全國“一刀切”，會允許地方根據不同的情況，有先有後或有差别地制定具體實施細則。

——中國财政科學研究院研究員 賈康

征收房地産稅能夠避免對房價市場變量進行行政控制，同時也是一個好的市場調節長效機制。

——中國經濟體制改革研究會副會長、

國民經濟研究所所長樊綱

在試點期内，房地産稅對試點地區内持有多套房子的個人或家庭會産生直接影響。可以預期，房地産稅征收應該有減免設計，比如首套減免稅、房産稅的免征面積等，實際上對于滿足首套住房需求購置房産的家庭來說，不會有實質影響。随着房地産稅試點及可預見的逐步在全國推行，将降低房地産投資者的預期收益和住房的投資投機需求。

——西南财經大學财稅學院副院長李建軍

來源：青島新聞網、半島都市報綜合

編輯整理：廣夏

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