最近的樓市溫度，有點“冷熱不均”。

克而瑞數據顯示，2020年2月，34家千億規模房企合同銷售合計約為2414.93億元，較1月的4037.21億元環比下降40.18%。

其中，31家合同銷售金額呈同比下滑，比如萬科2月銷售額280.3億元，同比減少35.1%，融創2月銷量122.1億元，同比下降近五成。僅恒大、中國鐵建、綠地控股三家2月銷售額實現同比增長。

房價方面，國家統計局發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，2月份降價的城市數量增加到23個，中泰證券研究所發布的報告顯示，百城房價統計中，有73個城市出現了回落，與2014年的情形非常相似。

賣不出去的房子也越來越多了。

易居研究院近期發布的報告稱，2月份監測的100個城市新房去化周期達到11.7個月，其中一、二、三四線城市為13.8、11.0和12.5個月，相比前值均出現了明顯攀升。

根據21世紀經濟報道的消息，萬科的深圳項目，當晚推出的288套房源7分鐘内全部通過線上賣完，銷售額達到了2.99億元。

蘇州的三個房地産項目同時開盤，共推出近900套房源。無論是線上銷售還是線下選房的項目，幾乎都是“秒光”。

北京一個網紅盤，因線下排卡超過1200張，首開推出845套房源，超過1100人線上選房，開盤5分鐘已售超過700套，開盤20分鐘熱銷814套。

更讓人哭笑不得的是：有些購房者即便交了100萬的喝茶費，仍然無法順利看房。

别說搶房，連交錢看房都這麼難，火爆程度可見一斑。

如此矛盾的兩個信号，說明了什麼問題？

2月份的銷售額與成交量，是在售樓部關停、去化艱難、庫存積壓的基礎上出現的。

也就是說，單純分析2月份樓市的表現，有點“以偏概全”，随着市場成交回暖，售樓部逐漸開放，3月份必然會出現反彈。

但是，一個重要的特征是：百城房價大部分出現了下滑。

這100個監測城市中，大部分都是三四線城市，比如過去兩年房價漲勢較強的徐州、洛陽、唐山、臨沂、呼和浩特、平頂山、紹興等地。

以近期發布涉房政策的幾個城市為例，河南駐馬店、廣西欽州、江西撫州、河南鶴壁、江蘇南通、陝西寶雞，大部分都是三線以下城市。

這些中小城市，之所以這麼“着急”給樓市松綁，原因很簡單：房子不好賣了。

過去幾年小城市的房價全靠棚改置換出的虛增需求，拆遷戶的購買力被透支後，庫存有增無減，這“一增一減”之下，房價回落也是理所當然。

上文說的幾個搶房案例，全部發生在一二線城市，如北京、杭州、蘇州、深圳等地。

經曆了一到二月份的風波後，随着複工返程的人潮逐步回歸，核心城市的房地産市場，自然也會受到追捧。

一方面，是節前已經積攢的需求，在節後突然間釋放了出來。

另一方面，一二線城市的教育、醫療資源依然稀缺，購房被延後的需求遲早會湧現。

但是，藍白認為，一二線城市，畢竟用手指頭都能數得過來，全國幾百個地市，上千個縣城，才是房地産市場的主要戰場。

對購房者來說，現在買房，有點“推土機面前撿鋼镚”的意味。

這個比喻，是經濟學家管清友近期接受采訪時說的話，他還講道：目前看，全世界進入到一個“比爛”的時代。中國是最不差的，因為市場體量大、廣度深。

我們的經濟有韌性、有廣闊的回旋餘地，我們還有政策工具箱，隻是不願意竭澤而漁、飲鸩止渴。

房地産經過了20多年的發展，從無到有，從小到大，從生根發芽到長成參天大樹，人均居住面積不斷提高，套戶比增加，房企達到了9萬多家，年銷售面積達到了17億平米，銀行貸款裡有三分之一以上都湧入了房地産行業。

正是因為體量如此巨大，大勢一旦逆轉，産生的影響如同一個轟鳴作響的“推土機”一般，購房者個人的力量顯得是那麼微不足道，作為占房地産施工面積最多的三四線城市，未來可能會首當其沖。

文章指出：2019年末，全國城鎮常住人口84843萬人，占總人口比重為60.6%。與發達國家普遍75%以上的城鎮化率相比，我國還有15%的發展空間。

注意3個數字：8.4億常住人口，75%城鎮化率，15%的發展空間。

這3個數字說明：城鎮化依然還有空間，人口進城紮根買房所帶來的需求，未來依然存在，不必過于悲觀，但是已經到了後期階段，“天花闆”越來越近了。

這樣的形勢下，有兩類人會有點麻煩。

從2018年至今，百城房價指數漲幅一直穩定在3%-5%以内，大漲的勢頭很明顯得到了遏制。

但是，最近兩年買房，既沒有抓住2015-2017年那樣的上漲時機，又沒有2010-2014年那樣的不限購環境，相當于費盡心思最終還站在了“山崗”上。

如果是剛需倒也罷了，但最近兩年很多在小城市囤房的人，好比是在推土機面前“撿鋼镚”一樣，随時會面臨沒有“接盤者”的局面。

從2016年到現在，房貸利率已經上浮了4年之久，最新的房貸利率統計顯示，全國首套房利率維持在5.5%左右，過去兩年買房的人，不少人甚至達到了6.3%。

資金成本大幅擡高的同時，如果财務杠杆率高于60%，即房貸占月均可支配收入（扣除衣食住行消費後的淨收入）高于60%的話，一旦丢了工作、沒了收入，未來或許隻有斷供、斷貸這一條路可走。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!