豔姐說

1 初生牛犢不怕虎

剛畢業的時候，很榮幸作為某top房企的校招生，進入了運營崗。

就像現在很多剛畢業的學生的普遍疑惑一樣，普遍認同的一畢業就開始幹運營會很空虛這一說法。

導緻總是會糾結選擇：工程崗還是運營崗呢？

的确，我當時也完全是這種想法，工作中沒辦法做到完全說服做了很久項目崗的“老油條”，甚至慢慢的連基本的信服力都消失了，簡單的一份材料收集也變得拖拖拉拉不按時提交了。

于是發誓既然選擇了運營崗，工程的知識就需要在工作穿插中不斷進行補充。

由于當時是在區域平台，下面會有很多項目的彙報之類的文件資料，于是我不斷從文字上吸取、總結現場實際操盤的經驗，但是紙上學來終覺淺，還是郁悶過一陣子……

但是苦惱過一陣子之後，恰好校招生培養計劃裡面有一項，可以擁有機會選擇到其他崗位進行輪崗學習。

輪崗時間由直接上級領導同意簽字确認即可，那時候我的領導也非常贊同我去項目學習一下，并且是完全脫崗脫産。

那時候我心情可謂是大轉變，心中頓時充滿了雄心壯志，一股初生牛犢不怕虎的精神、勇氣，又找回了剛畢業那時候的沖勁：

剛好了解到區域内有一個項目正在經曆搶開盤，于是我的運營生涯中，工程就開始穿插進來了。

後來發現後悔都已經來不及了…..

2 搶開盤結束後一個月不敢出去聚餐

時值夏天，完全忘不掉當時結束搶開盤後曬得黑不溜秋的皮膚，烈日當空，還要在一千多平方的工地上跑來跑去，揮灑熱汗，那時候才真正有種感覺：

所謂的萬丈高樓平地起！

後面我才知道，我是因為項目不夠人手，需要從其他崗位調過去幫忙，剛好我自告奮勇，順其自然地進了這個坑，我真的是：主動入坑。

最印象深刻的，後期我負責室外部分，太陽最烈的時候，大概在下午兩點鐘，那時候我看着展示區上百号工人，種草的種草，焊圍擋的焊圍擋，搬家具的在搬家具。

而我，為了在領導面前不表現出偷懶，硬是在外面走走停停幾個鐘，路邊電線杆的那個影子是陪伴我整個搶工階段的“太陽傘”。

搶開盤後一個月都不敢出去聚餐，我估計那時候的我大概就是晚上出去最好開着手機燈，在黑暗中搖幾下，以免路上的行人及車輛沒有發現我……

3 熱愛工作無法自拔

上周看到一篇文章《我有一個做地産的男朋友》，裡面對于地産的工作狀态可謂是描述得淋漓盡緻了。

我剛到項目，項目就組織一起聚餐，主題是歡迎我的“到來”。隐隐約約感覺到接下來工作的恐怖性……

項目經理先是帶我熟悉展示區的大概情況，展示區涵蓋的範圍主要是室外的綜合樓、銷售中心、泳池，園建工程，綠化工程，室内的銷售大堂、辦公區以及闆房的部品等，最後就是營銷的包裝了。

然後就初步分配我先去跟進出土情況，溝通監理、總包、分包，協調鈎機，協調磚渣、鋼闆填路等事宜了。

無驚無險，又到六點，還以為可以下班了，沒想到，真正的工作剛剛開始。

4 辦公室、現場兩頭跑

晚上回到辦公室，首先需要把今天的内業全部過一遍，涵蓋各式各樣各線條連環奪命催的表格、PPT【白眼.jpg】，完了之後還需要去現場督促進度，工人加班情況等。

由于這個項目前期詳細勘察階段出了點問題，樁基選型發生了改變，需要重新進行二次工程策劃。

整體俯瞰項目進行布置，總結了幾大原則：

首先道路要盡可能多且硬化，更需要環形布置，方便材料運輸，臨設、臨水、臨電、圍牆圍擋等就不用說了，基本都要前置安排好。

另外，塔吊布置要重點考慮避免後期與園建工程施工沖突，因為後期塔吊拆除會直接影響到管網施工的進度，包括材料堆放等，後期搶工過程中園建工程會變成關鍵線路。同步夜間照明、垂直運輸等也需要提前布置，方便後期夜間搶工趕進度。

整個展示區的進度我們采取的是前置安排、過程糾偏以及事後回顧提升的做法，團隊先行搭建，項目是由一支老帶新組成的組合，充分做到經驗傳幫帶，同步我們會事前準備好溝通拉通過了的出圖計劃以及招标定标采購計劃，過程中嚴格按照計劃進行施工。

一開始階段的土方工程的進度，當時我們是有考慮做好場内的土方平衡的，經過現場測量，發現可以将地塊東南角的多餘的土轉運到另外一邊低窪地帶，從而使得整個個地塊均在設計标高位置，減少了場外運土買土，大大降低了成本及時間。

同步需要跟前期部多進行溝通，隻有土方動起來，隐藏的征地、拆遷、墳墓等才會暴露出來，有利于我們及時掃清障礙，避免後期過于被動。

5 淩晨三點在設計院

駐場追圖在地産圈也不是件罕見的事了，在我們的土方全部都弄好之後，基礎圖紙卻還沒有出來，無奈趕進度的催促之下，于是我就被派往設計院，現場追圖了。

很大的感觸就是，我去催圖，我煩，設計院的同事也煩，所以能不能有更高的标準化出圖呢，标準化程度更高點，項目前期就不會陷入這種無線循環的被動上了。

但是經過那麼多次追圖經曆，還是要總結下，以便下次可以不再追圖，保證順利出圖。

首先，我們要設置好設計出圖的合理順序，首要原則就是先展示區，後大區，先管網後主體，先基礎後上部，裝修機電綠化同步進行，當然，在我們基礎選型結束後，首要的還是基礎圖紙，方便我們即刻開始進場幹活。

6 結束前的崩潰

馬上勝利在望的時候，諸如室外市政管線經常被壓爆、物業園建等勞動力不足等情況還時常發生，各方争執也不斷，當時一度懷疑人生是不是總是充滿坎坷，永遠不能如你所願。

對于室外的管線成品保護不到位的情況，正值搶工階段，施工場地内各個分包單位人來人往，車來車往，不容易控制，導緻先前預埋好的管線經常會被展示區施工機械或者鬥車等壓壞，導緻管線需要重新施工，影響整體展示區工期。

所以建議前期需要重點關注及策劃管線的架空處理，還要考慮好管材的材質選擇問題，避免過易損壞。

同時，項目處于收尾後期，前期滞後的節點也許無法挽救，唯一辦法就是在最終收尾的園建部分不能拖後腿，甚至需要幫忙搶回之前落後的進度，普普通通的就是一天幾百号人在搶園林園建這是必須的，務必做到保證園建的勞動力，确保展示區的順利開放。

7 最後的總結

寫這篇文章也主要是想沉澱下經驗。

①首先，從前期的策劃一直跟到開盤，大概是用了三個多月，總結而言就是在工期緊張、涵蓋内容繁雜且品質要求高的搶展示區搶開盤階段，需要充分做到嚴格的質量管理，科學的進度管理以及精細的成品保護管理，輔以高效的會議管理溝通機制以及獎罰機制，才能保證展示區的順利開放以及後期的完美開盤。

②其實，最最最重要的一點，就是總包優選！

好的總包這個項目就成功了一半，這句話毫不誇張，這裡可以根據各公司内的單位庫情況，優選考慮戰略合作單位，根據總包單位以往的情況來綜合考慮總包的實力情況，還要插一句，項目進展順利與否很大程度上取決于我們項目能否直接對話合作單位的老闆。

③對于橫向部門的溝通上，同樣是會影響施工進度的正常運轉。

這裡談幾點，首先務必要求前期可研階段，營銷輸出的産品定位要準确，提前做好營銷策劃，因為是會直接影響到後面的廣告方案以及看房動線的确定，從而影響整體的現場場地布置。

④另外就是搶工後期時刻保持跟物業的溝通暢通，明确輸出開荒進場時間，保證物業可以有充足時間去準備所需的勞動力，同步在物業進場後做好現場成品保護的管控，大大提升展示區觀感。

工作上做任何事情都要以預控為主，要主動去想，保證策劃的準确性及落地嚴謹性，一步步地摳細節，細節決定成敗，隻有把細節弄好，才能一步步實現我們的目标，實現完美開放！

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