二十年前，方世玉（化名）将宅基地以15萬元偷偷賣給了外人黃飛鴻（化名），然後用這筆錢出去做生意。二十年辛苦工作并沒有讓當年的15萬增值許多，一家人也隻是做到解決溫飽。而家鄉發展得越來越好，當年被賣掉的宅基地那一個區域成了步行街，黃飛鴻當年繳納了11萬土地配套費後，就在那塊地上建了一棟4層小樓，之後還将一樓改成店面出租，躺着賺到盆滿缽滿。

方世玉一家越想越悔恨，于是起了把那塊地搶回來的念頭，回家打聽之後發現方世玉還是沒有拿到村裡頭集體經濟組織成員資格，心生一計，打算來個釜底抽薪，一紙訴狀将黃飛鴻告上法庭，請求法庭判20年前的《宅基地買賣合同》無效，要黃飛鴻将宅基地還回來不單止，還要他賠償占用上述宅基地期間的損失。

黃飛鴻也不是任人欺負的軟柿子，立刻提起反訴請求：要求方世玉一家賠償地上建築物價值、購買宅基地價款及配套設施費和利息、土地使用權價值差額。

宅基地和宅基地上的房屋産權是分開的，黃飛鴻雖然不是集體經濟組織成員，沒有資格使用這塊宅基地，但隻要證明地上的房屋是他出資建的，這個房子還是可以算是他的私人合法财産的。

審理中，方世玉等人申請由法院委托有評估資格的機構，對涉案宅基地上的4層樓房進行了房地産市場價值進行評估，結果是：房地産（土地使用權及地上建築物）總價值大寫（人民币）：叁佰零柒萬零柒佰元整（￥307.07萬元）。

一審法院認為，原告方世玉将xxx村的宅基地使用權轉讓給集體經濟組織之外的黃飛鴻，違反國家法律規定，雙方簽訂的《房屋基地轉讓書》應系無效。合同無效自始無效，原告主張《房屋基地轉讓書》無效，不受訴訟時效期間的限制。對于無效合同，因該合同取得的财産，應當予以返還，故應由原告返還被告宅基地轉讓款人民币15000元和被告墊付的土地配套費11000元，由被告返還原告涉訴宅基地。被告黃飛鴻在涉訴宅基地上建造房屋并使用20年之久，且涉訴宅基地使用權價值大幅度提升，被告要求原告賠償地上建築物損失和土地使用權價值差額損失合法合理，應予支持。

本案合同無效，雙方均存在過錯。方世玉明知涉案宅基地依法不能轉讓給本集體經濟組織以外成員仍進行轉讓，且在轉讓近20年後又要求确認轉讓合同無效，其行為存在較大過錯；黃飛鴻明知涉案土地系農村宅基地仍進行購買，亦存在過錯，故一審法院酌情确定由原告對被告的損失承擔90%的賠償責任，即2750130元［（3070700元-15000元）×90%］。

1.二十年前簽訂的《房屋基地轉讓書》無效；

2.方世玉退還黃飛鴻宅基地轉讓費15000元、土地配置費11000元，賠償黃飛鴻地上建築物損失和土地使用權價值差額損失2750130元，合計2776130元；

3.黃飛鴻于方世玉等人履行第二項義務後一個月内搬離，并返還宅基地給方世玉等人。

律師提醒：宅基地本身是基于集體經濟組織成員這個特殊身份所獲得的，具有極強的福利和保障性質，随意将宅基地轉讓給組織外成員，會擾亂現行的集體土地管理秩序和農村經濟管理體制，國家是不會支持的，缺少法律保障，對買賣雙方都有風險，千萬不要看完上面的案例就覺得買家怎麼都會得到賠償。買房是人生大事，一定要慎重。

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