這是拿鐵房産觀的第127篇原創

新的一年又開始了，感謝大家的持續關注，開年繼續為大家送出幹貨。

今天要說的是珠江新城西區，也就是廣州大道以東花城廣場以西的部分。

不僅僅隻是說300萬如何上車珠江新城，還有關于整個西區住宅的價值體系和購買方向。

地段一流就是它最大的優點了，其他的還有：

3/5号線交彙的珠江新城站就靠近西區，西邊除了有一個五羊邨站，還有一個正在建的10号線廣州大道站，北面黃埔大道還有一個花城廣場北站，妥妥的地鐵全方位包圍。

天河第一小學，直升天河中學，這個教育配置在天河算是非常不錯的了，關鍵是學位沒有華陽龍口西那麼緊張 。

購物吃飯沒問題，整個西區的星巴克在整個廣州應該是最密集的地方了，幾乎每棟樓下都有。

西區

醫院有婦幼，相信很多人生孩子都會去這裡，另外就是有一些機關事業單位以及美國大使館在此。

西區的房價為什麼不太受關注呢，同樣是在珠江新城，為什麼會比中區東區要便宜呢？

我認為主要有以下幾個方面。

1、西區是住宅和寫字樓非常交錯的一個闆塊，你中有我，我中有你，住宅氛圍不純粹。

2、缺乏高端住宅，雖然也有單價較貴的星彙雲錦、嘉裕君玥、保利108等，這些盤隻是地段和樓齡的價格體現，有豪宅産品，但是缺乏稀缺度，廣州沒有江景的豪宅是要減很多分的，下面會具體說。

3、沒有大型的商業商場，基本以小型底商為主，中區起碼還有一個天彙igc。

4、由于開發較早，住宅樓齡偏舊，戶型一般。

5、住宅式公寓、單體樓較多、小戶型偏多，結果就是租客多，民宿流，除了帶花園的小區，其他居住舒适度都不好。

6、辦公的多為小微企業，在這個片區，很多做貸款的公司在西區辦公，像保利富力的幾棟樓，都是以複式為主，都是小微企業或公寓出租為主，吸納不了大型企業。

珠江新城西區

總體來看，住宅的檔次和居住的舒适度，要打很大折扣。

但這個也不影響它的升值，隻要廣州行情來了，都會跟着上漲。

那下面就細分一下整個西區的住宅價值體系。

住宅分成高中低三個檔次，但要額外再加一個單體樓（住宅式公寓）。

單體樓為什麼要寫呢？這個正是本文的标題：300萬可以上車珠城小戶型。

比如像鉑林國際公寓是指導價小區，說明成交量還可以，成交量極少的小區是上不了指導價的。

西區的指導價小區不多，僅有鉑林國際公寓、星彙園、星彙雲錦、南天廣場四個，被指導說明值得關注，至于值不值得買，我們要看你自己的需求是什麼。

我們先重點說一下西區主要的幾個小戶型單體樓，也是剛需上車族比較關注的：

鉑林國際公寓、雙城國際、嘉裕禮頓陽光、廣弘天琪。

這些是帶學位的公寓式住宅，單價8-9萬，總價250-550萬之間。

優點是上車門檻低，适合單身狗，不過買這裡大多是為了上學，也有自住的。

首選是鉑林國際，第一是總價最低，有平層有複式，第二上的是華利路校區。

雙城偏舊，嘉裕禮頓偏貴，且這兩個上的是華穗校區，廣弘天琪主要是面積偏大，一房都要五百多萬了，一般不建議買。

雙城國際

買這幾個小區要注意三個方面：

1）如果你是單身，需要自住，在珠城上班，是可以買的，也會升值。如果你不在珠城上班，不要為了追求升值買這裡，因為這裡并不是唯一選項。

2）如果你是需要學位房，那總價控制在300萬左右即可，記住，一定要控制總價，反正你也不住，用來出租。

3）如果你要是拖家帶口住家，肯定不合适，這些是沒有小區的，租客、辦公、民宿混雜，體驗感非常不好，三梯幾十戶，每天等電梯都會崩潰，何況還那麼小哪裡住得下一家子。

西區的住宅非常混亂，所以要分成三個層次。

第一梯隊（10-14萬）：星彙雲錦、星彙園、嘉裕君玥、保利香槟、保利108。

第二梯隊（8-11萬）：保林苑、碧海灣、漾晴居、珠江都荟華庭、廣弘天琪、遠洋明珠、邦華名悅、星辰财富港。

第三梯隊（6-8萬）：南天廣場、名門大廈、新大廈、皓瀚華軒、麗晶華庭。

非常明顯的可以看出來，第一梯隊都是帶小區的，這些跑赢大盤是可以了，漲幅僅次于珠城中區，所以以後買房，一個好地段帶小區的房子是非常值錢的。

稍微說一下裡面的這些小區，星彙雲錦隻有兩棟大戶型值得買，靠廣州大道的兩棟以大一房和大兩房為主，同樣，星彙園最好的戶型還是望花園的那種直廳119的三房兩衛，其他戶型都一般。

嘉裕珺玥主要是四面環路，噪音大，樓齡是比較新的，但是戶型有些不方正，不過這個不影響它的升值，主要是你自住的感受，回避全北向的超豪宅152的戶型即可。

雖然以上是值得買的，不過，目前第一梯隊小區的放盤價格偏高，預計未來還會有一定的調整空間，謹慎入手。

第二梯隊的基本還是以自住為主了，漲幅和回報跟第一梯隊相比就弱了很多。

第三梯隊基本就可以忽略了，不建議。

西區的房子看上去很多，其實可選擇并不多，要想戶型好，住得舒服，那價格一定是很貴的。

西區還有一個特點是跟漲，中區東區漲了才能輪到西區。

西區的風向标是星彙園，能夠上車的最低總價帶花園的南向三房兩衛，記住這麼多的前提條件沒有，那天花闆就是星彙雲錦的3/4座和嘉裕君玥了。

星彙園

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