新政把大部分區域劃入限購範圍内，而對于部分人來說購房範圍進一步縮小，後台就有粉絲咨詢手頭上有點閑錢，隻想買圈内，但住宅買不了，不限購、不限售、不限貸、單價還低、位置不錯的公寓能不能買

今天來分析下為什麼公寓不能買

我們先來說下公寓的由來，政府拍地時會對土地屬性進行規劃，一般分為五大類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年

我們一般感知的就是居住用地、商業用地和綜合性用地（商住混合一體）

①居住用地自不用說，開發商在拿商業用地時，需要考慮到如果建商業，寫字樓預期的回報率會不足，賣也不好賣

那就把其中一棟或者幾棟寫字樓分隔成小型的公寓，本質上還是商業用地。寫字樓出售的同時，企業職工如果考慮上班，可能會購買公寓自住，投資的想要買來出租給寫字樓裡的企業職工的，也會購買部分公寓，相互扶持，帶動周邊的人氣。更好的為整個地塊的發展做準備

②拿地是綜合型用地，會被要求在建設住宅的同時，有比例的建設商業，也就是說，部分地塊必須建設商業。全部修建成商鋪的話，如果招商引資做不好，很容易就爛掉了。如果修建公寓，既不違反規定，還好賣

開發商為了更好把公寓賣出去都會對其進行包裝：給房間配備了上下水，做上下兩層，說能通燃氣，水電費民用等，還帶軟裝，給你營造家的感覺，讓你覺得非常适合居住，單價還便宜，回報率高，交通方便等，讓你有購買沖動

但其實不然，這隻是介紹公寓好的一面，但是往往差的一面不會介紹

那公寓具體有哪些缺點呢？

1、政府不允許公寓通燃氣（恒威釣魚台維權）

2、不帶學區，隻能落戶集體戶口

3、三梯十幾戶乃至更多，人口雜，電梯需要等，住宅一般兩梯四戶

4、戶型南北不通，容易潮濕

5、沒陽台曬衣服

6、沒綠化景觀

7、沒什麼公共活動區域

8、采光不足，隻有朝東，西，南有部分太陽，朝北則完全無太陽

9、公攤大，得房率低，每層占用太大的通道

10、首付比例高，貸款年限短，利率高（首付50%最少，最長隻能貸款10年，利率比住宅高）

11、交易稅費高，一手買進隻要契稅，但是二手賣出需要：契稅，營業稅，土地增值稅，個人所得稅等

12、年限短，隻有40年，住宅70年

13、生活成本高，公寓一般商用水電，住宅都是民用，物業費也比住宅高

某公寓平面圖，四梯22戶

說了這麼多，可能還是會有人不死心的覺得價格便宜，首付少，回報率高，有些還承諾酒店式托管返租服務，而且買一層送一層

殊不知羊毛出在羊身上，LOFT公寓買入時就比正常的公寓貴1.2-1.5倍，返租和第三方簽訂協議，交付後給個1-2年的收益，過兩年直接跑路，反正不是開發商承諾。而且返租的錢其實已經包含在房價裡面，隻需要表價往上調幾萬返租的錢就出來了

最最關鍵的是有些租金看起來确實還可以，但是購置房産有個最本質的重點是房價本身上漲，而公寓在目前市面上來說漲幅有限，遠遠跑不過住宅，有些可能還在降價（萬達廣場48克拉）

在同期買住宅和公寓，租金隻是小頭，更多的是靠房價上漲帶來的回報

公寓為何被說的如此一無是處為什麼還有這麼多人買呢？其實更多的原因還是因為中介推動，現在市面上幾乎所有的開發商賣公寓都有開通分銷渠道

100萬不到的房子，能給中介高達7萬的傭金，導緻中介隻要接觸有購房意向客戶優先推薦公寓，把上面的優點不停灌輸給客戶，總有人為此買單

雖然有些人确實資金有限，公寓的位置又好，但是在我看來，甯願買老破小，月供壓力大些，也不願意去觸碰公寓，起碼後期有人接手

試想如果公寓有那麼好，一手房和二手房會那麼難賣嗎

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