萬萬沒想到，曾經最基礎的房屋交付，如今似乎成了房企們的老大難。

2022年已經過去了8個月，作為經濟發展支柱産業之一的房地産，并沒有像開年很多人預測的那樣，随着相關政策的放寬，實現迅速回暖。

實際情況是，房貸利率從4.4%降到4.25%，再到現在的4.1%，各地不斷提高公積金貸款額度，添加三孩優惠、降低首付比例和接力貸等措施，也依舊沒能擋住房地産的頹勢。

圖片來源：國家統計局

一年時間，房地産開發景氣指數從100.97一路跌到95.26，房企開發資金到位情況，也從去年1-7月的18.2，變成了今年同期的-25.4，1-7月的商品房銷售面積和銷售額情況也均出現了超過20%的同比下滑，土拍方面也變成了由國資來托底。

劇情演成這樣，有疫情的鍋，有經濟大環境的影響，當然也少不了房企自身的原因——大把将購房者信心打得稀碎的爛尾項目，正在逼着各個地方出台纾困政策，立軍令狀，“一對一”保交樓。

不僅如此，能否完成交付還反映了房企在這兩年高壓的“優化”過程中，是不是真的有在轉型，以往诟病的高負債運轉模式是否有改善等等，信息量很大。

保交樓，已然成為了衡量房企實力的新标杆。

交付困難 多地出台纾困政策

前陣子河南多地出現爛尾問題，鬧得沸沸揚揚，其中不乏一些網紅盤，甚至是與當地人才政策相挂鈎的樓盤，迅速占領了熱搜。

而根據後來第一财經的報道，出現這類問題的不止河南地區，實際上還包括山西、湖北、廣西還有陝西等多個省份。

問題比較嚴重，錢砸進去了，房子拿不到，一下子加速到了人房兩空的窘境，部分業主甚至選擇用停貸來倒逼開發商動工。

但是，實話實說，2021年開始房企自己有三道紅線，銀行有兩道紅線，加在一起導緻的“優化”力度前所未有，接着又遭到了今年上半年疫情反複所帶來的夾擊，也是一臉懵，僅靠自身恐怕很難快速解決問題。

華爾街新聞報道，據高頻數據顯示，8月1日到8月21日，30大中城市的單日平均商品房成交套數為3422套，環比下滑10.85%，其中二線城市最為嚴重，直接跌了20%，而據分析，究其原因就是因為停貸這事在中西部二線城市中比較多發，影響了成交情況。

為了解決問題，各地開始紮堆釋放對房企的纾困政策，幫房企緩解資金問題，第一财經報道，8月15日石家莊就召開了全市房地産市場平穩健康發展座談會，至少有5家房企和2家銀行參會，而在此之前，甯波、合肥和鹹陽等地也均有召開過此類會議。

圖片來源：澎湃新聞

部分地區設立了纾困基金，試圖搞定問題樓盤，還有不少地方直接把項目和相關領導挂鈎，比如鹹陽那邊的住建局，一個科室幫扶一家問題企業，花樣繁多。

保交樓，甚至首次進入了中央政治局會議内容，國家對這事的态度，可見一斑。

然而，以上纾困方式都算是“外力”，保交樓這個事情最關鍵還是要看房企自身實力是否過硬，不然纾困基金再多，政策給地再好，也隻能是杯水車薪。

保交樓 主要看房企有沒有實力

好在，有志房企在這件事上還是很積極的。

8月30日，金科就召開了“保交樓”專題會議。同時，根據樂居房情報的統計，不少在鄭州的房企，包括龍湖、華瑞、萬科、中海以及金科等，都在有意識地進行提前交付，有提前30天的，也有提前多達5個月的，非常賣力。

開頭說了，保交樓并不是蓋好一棟房子那麼簡單，這反映了房企在這兩年裡轉型、負債等等方面的成果。

這裡就拿金科舉例，今年3月發布的“2022中國房地産百強企業”榜單裡，金科排名16位，它算比較老牌的房企了，已經連續18年進入百強，在23個省市自治區裡累計開發了670多個項目。

根據克而瑞的數據來看，上半年銷售操盤面積排11，銷售額排19，各方面都算是全國TOP20的房企。

但即便如此，上半年由于疫情和大環境等多方面影響，表現不如預期，從近日發布的半年報來看，營收為313.22億元，同比減少28.77%，歸屬于上市公司股東的淨利潤則為-14.36億元，可見影響還是很明顯的。

不過，公司及所投資公司實現銷售回款536億元，回款率超過100%，而經營活動産生的現金流量淨額持續為正，且同比增加247.2%，體現了進一步提升的抗風險能力。

這與金科很早就開始了轉型升級，或者說多元化發展脫不開關系。金科的代建業務很亮眼，今年6月，即便有疫情等因素影響，上海康橋代建項目仍實現開盤當日勁銷33億元，去化高達90%，可見金科在代建方面的功力。目前其代建業務重點布局華東及大灣區等地，其中上海、南京、深圳、惠州等一二線城市項目占比高達52%。

而根據中指院的數據顯示，2017年到2020年代建業務的淨利潤率水平一直在提高，2020年已經超過25%，高過了傳統業務10個百分點不止，是提升盈利能力的利器。

除了代建，金科的輕資産業務也開始具備一定規模，服務和商業都在持續高質量發展，金科商業甚至還率先在行業發布元宇宙商業産品體系——金META。

至于房企非常怕提及的債務問題，目前金科的債務已經由上年末的806.10億元壓縮至673.68億元，效果非常明顯，同時債券展期也獲得了多方支持，而且金科本身也在積極謀劃引進戰略投資以及争取地方纾困資金，債務方面是總體可控的。

有穩定的發展，有可以持續“造血”的多樣化業務，才能保證交樓，今年上半年，金科交付了98個項目，體量達到626萬平米；其中，僅住宅就有32693戶，散布全國47個城市。另外，上邊提到提前交付的問題，金科也在其中，而且其提前交付項目多達49個。

換句話說，金科有一半的項目都進行了提前交付，縱觀現在的房地産大環境，這一點很了不起。

以上，本來最為基礎的交樓現在已經成了房地産行業的年度大戲，各地也為了能夠穩民生穩經濟，不斷出台政策确保大批業主不會落得個房财兩空的境地，然而這個問題最核心的，依舊是房企自身接下來要怎麼做。

不是說所有房企都得像萬科、金科、龍湖這樣提前交付，但是千萬别擺爛，畢竟一套房子對于很多家庭來說，就是全部了。

（免責聲明：本文為葉檀财經據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）

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