不同的房子有不同的定位，有些稱為剛需盤，有些稱為改善盤，還有介于兩者之間的剛改樓盤和淩駕于改善之上的豪宅，那麼，該如何去分辨一個樓盤到底是剛需還是改善，又該如何去分辨那些僞改善和僞剛需呢？

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界定樓盤類型

評價一個樓盤好與不好，在樓盤交付入住之前，主要從規劃設計、外立面、設計配套、地段區位、圈層、自然資源、裝修、面積段和套型、品牌、拿地價和土地限制、價格等因素去分析，這也是我們踩盤時關注的重點。

但是較為簡單粗暴的方法是直接看面積段，因為官方對于一個樓盤屬于什麼定位并無強制規定，民間一般認為90㎡和140㎡是剛需盤、普通住宅、豪宅的兩個分界點，原因是三個面積段為契稅繳納依據。

買房時，除了首付按揭等費用，還有稅費，稅費中契稅最高，用來限制奢侈住房交易，成都以前和部分城市規定：

1、90㎡以下契稅費率為1％。

2、90-140㎡契稅費率為1.5％。

3、140㎡以上契稅費率均為3%。

一般來說，90㎡以下為剛需房，90㎡-140㎡為普通住房，這個面積段還可以細分為剛改和改善，140㎡以上理論上為豪宅，實際上這個面積段未必有真豪宅。敢買這11個樓盤的成都人，才算有錢人！

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規劃設計

剛需樓盤：面積段集中在90㎡以下，套型以套二為主，滿足五年内的居住需求，樓層以高層為主，容積率在4.0及以上，建築密度20%左右，綠地率往往不高于30%，梯戶比2T4以上，住宅形态以塔式或闆塔結合為主，樓棟布局以行列式、半圍合為主，也有一些樓盤布局雜亂，采光堪憂。硬核剛需買房攻略:90㎡以下小戶型推薦

改善樓盤：面積段集中在90㎡-144㎡，套型至少為套三，能滿足5年以上的居住需求，容積率一般不大于4.0，高層要打造改善産品，必須以大套型為主并且是低密度樓盤，改善樓盤主要還是存在于小高層、聯排雙拼等别墅産品中，成都有不少聲稱自己為改善樓盤的高層或高低配樓盤，它們其實不配。恒大雲門取證了，單價1萬多，位置東二環，配套全有！

豪宅：豪宅有入門級和頂級，前者隻不過是建築指标上的壕，無非是扯上一張文化大旗，身披歐風美雨之狗皮，既無真正的人文精神訴求，也無對傳統文化禮序的尊重；而後者于綿長曆史中，世代相傳，未必滿足建築指标的豪宅标準，但一定是能傳渚後世，其占據的自然資源、社會資源，承載的人文底蘊與精神内核當獨一無二。

剛改樓盤：成都住宅産品的主流，在各項指标中滿足其中幾項，但一般來說，剛改樓盤以套三為主，建面不低于100㎡，樓盤建築密度不得超過18%，綠地率不低于25%，剛改樓盤以闆塔結合構造最多，由于剛改樓盤以高層居多，容積率不得超過5.0。6月預售彙總，一大批網紅樓盤打架報名中...

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配套資源

剛需樓盤：在過去，所謂剛需樓盤，無外乎是滿足最基本的居住需求，但是在新時代的要求下，剛需樓盤有更嚴苛的标準，與成熟商圈的距離要控制在30分鐘生活圈内，按照國際都市生活要求，與城市中心距離要控制在10公裡，與地鐵、主幹道要控制在1公裡範圍。

改善樓盤：所謂改善樓盤，一般都會在主城市邊緣地區，既能享受城市提供的社會配套資源和服務，又能享受城市周邊較優越的生态環境，這種住宅考慮的不再是個人的居住訴求，還要滿足整個家庭的生活需要，所以優質教育資源不可或缺，其它各項生活配套缺一不可，如400米直達地鐵口，1.5公裡内必有商圈、三甲醫院、大型市政公園，否則隻能算剛改樓盤。

豪宅：豪宅必定占據所有優質資源，甚至是整個城市最優質的資源，真正的出則繁華、入則甯靜，不僅要有純粹的圈層，還要有完美無缺的配套，一般而言，過于完美的配套意味着居住環境缺乏純粹性，但豪宅絕對不允許這種情況，需要将住宅和配套做分離，頂級豪宅還需要有故事、文化去承載它的價值，一般名人故居才可進入頂級豪宅行列，中國并不多。

剛改樓盤：剛改配套介于剛需和改善之間，在配套四大件（交通、教育、公園、商業）中，能夠基本滿足這些指标，這些樓盤的配套或還未成熟，或在建未呈現，或在自然資源上有所欠缺，但它們的配套應比剛需更完善，一是更多，二是更全。

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成都市場

成都在售樓盤中，最多的既不是剛需也不是豪宅，而是各種産品參差不齊，配套良莠不齊的剛改樓盤，剛需稀少，是因為市場使然，改善購房者日益增多，土地成本逐年增加，剛需樓盤難以實現高溢價；而豪宅少見，一是禁墅令從根本上禁絕了類似産品，二是這種産品本身的稀缺性，多了，則不稱其為豪宅。

在宣傳上，某些高層住宅也稱自己為高端住宅，甚至豪宅，它們自稱的所謂高端住宅，以高低配為主，區位上偏離兩個主城中心（高新區腹地、市中心），既沒有完善的配套，又無獨特的設計理念，就憑着鋪天蓋地的宣傳和似是而非的概念，也敢僣稱豪宅，不知是否梁靜茹給了勇氣。

改善也好、豪宅也罷，好房子都比較貴，但貴的卻不一定夠好，比如錦江區，有三個最貴的樓盤，依府河而立，其中還有個單價10萬的樓盤，但是它算是豪宅嗎？是也不是，說它是，因為這種房子确隻有壕才買得起，它周邊也有一些人文地标，并且在區域内尚屬稀缺，但是它街區式的居住體驗、成熟但落後的周邊環境，沒有天、沒有地，沒有公園和環境，如果隻是一個改善樓盤，它是合格的，各項指标都很優秀，但是豪宅？它不算，至少它沒有獨占某個資源。

剛需樓盤在成都正在越來越少，或者說，剛需樓盤正在被重新定義，同樣的産品品質，清水單價10k以上，在熱門區域也被稱為剛需盤，遙想兩年前，1萬單價以上的樓盤基本都是改善樓盤，單價2萬 的樓盤還并不多見，而現在，不管是三環還是五環，品質尚可、地段一般的樓盤，現在也賣2萬 ，以至于現在有人說成都将很快步入2萬 時代。

剛改樓盤的出現，最早是因為純剛需盤品質不高，面積和配套無法滿足整個家庭的居住需求，包括面積不夠，套型太小、周邊教育質量太差等，在過去，大家庭居住模式還占據主流，一個家庭中有父母、子女、夫妻至少6人居住，如果是小三房或兩房，那麼将毫無居住體驗，子女成人後，生活會更不方便，所以戶型面積更大、占據一部分優質資源的剛改房應運而生。成都哪裡的房子增值保值？

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占據資源

不管你是投資還是自住，追求的表面上是物業升值、居住體驗更佳，背後更深層次的購買邏輯其實是資源占用，特别是房産這種大宗商品。

剛需和改善有什麼區别？無非就是單位面積投入的成本不同，剛需居住體驗差，改善居住體驗好，那麼兩者差别在于平均每個人占用的資源不同，整個項目的投入也肯定不同：

同樣60畝土地，改善樓盤住了1200個人，剛需也許住2400個人。

同樣是電梯，剛需有6戶人共用，改善也許隻有2戶人共用。

同樣是房子，剛需一面采光，改善多面采光且戶戶朝南。

同樣是物業，剛需盤想進就進無人管，改善盤刷卡入戶門禁森嚴。

同樣是配套，你10年後也不通地鐵，我周圍地鐵連通成片。

凡此種種，無不說明，不動産的定位，背後邏輯是誰的資源越密集，誰的定位就越高。

當一個房子隻是六面牆和牆中間那堆空氣，還隻能滿足人正常生活的時候，它就隻是供人勉強栖身的剛需房。

當它還占了周邊不錯的學位，配套、交通相對便利，擁有更多的建築成本投入和更高的人均土地資源占用，那麼它就上升為剛改樓盤。

當它占據的物質資源再多一點，使用了更好的材料，花費更多宣傳費用、物業人工費，有更多綠化、使用更先進、更與衆不同的設計理念，并包含大量隐形資源時，那麼它就成為改善樓盤。

而當它占據了所有資源，甚至還有幾項不可複制的絕版資源，那麼它就具備了豪宅的氣質，若還擁有了獨一無二的生活氣質和文化内涵，那它就是準豪宅，再進一步，一個豪宅占據了獨一無二、世間唯一的社會、自然資源，那麼它就成為了頂級豪宅，現有技術手段下，這種資源不可複制，這種住宅成為收藏品一般的存在，舉個極端栗子：故宮。

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